Z poniższego artykułu dowiesz się:

• Jakie są rodzaje hipotek.
• Jak kupić mieszkanie obciążone hipoteką.
• Czy kupno mieszkania z hipoteką jest ryzykowne?

W ostatnich miesiącach wzrosła zarówno dostępność kredytów, jak i dostępność mieszkań do sprzedaży, do czego przyczyniły się stabilne ceny nieruchomości, niższe stopy procentowe kredytów mieszkaniowych oraz wzrost dochodów Polaków. Ceny mieszkań na rynku wtórnym i pierwotnym ustabilizowały się, a Polacy znów zaczęli chętniej zaciągać kredyty hipoteczne, by realizować swoje marzenia o własnym domu lub mieszkaniu.

A co zrobić w sytuacji, gdy wprawdzie znalazłeś swoje wymarzone mieszkanie, ale.. jest ono obciążone hipoteką mieszkaniową? Kupować czy nie kupować? Opłaca się czy się nie opłaca?

Kupno mieszkania obciążonego hipoteką może być dla ciebie korzystniejsze finansowo, a samo wykreślenie hipoteki nie jest skomplikowane. Podpowiadamy, na co zwrócić uwagę podczas kupna mieszkania obciążonego hipoteką.

CO TO JEST HIPOTEKA?
Hipoteka jest księgą wieczystą, do której wpisuje się nieruchomość obciążoną kredytem lub innymi zobowiązaniami, a także dane wierzyciela, czyli banku. Hipoteka jest zabezpieczeniem dla banku, że w każdej chwili może przejąć nieruchomość i domagać się spłaty zadłużenia przed innymi wierzycielami. Bank udzielając kredytu mieszkaniowego oczekuje obciążenia nieruchomości hipoteką (wpisu do księgi wieczystej), gdyż w sytuacji gdy kredytobiorca nie jest w stanie spłacać rat, może odzyskać szybko pożyczone pieniądze z sumy otrzymanej ze sprzedaży mieszkania przez komornika. Hipoteka zabezpiecza wierzytelności pieniężne i może być wyrażona tylko w określonej sumie pieniężnej.

RODZAJE HIPOTEK
Pamiętaj, że mieszkanie, które chcesz kupić, nie musi być obciążane hipoteką wynikającą z zasięgnięcia kredytu mieszkaniowego na nieruchomość. Właściciel mógł obciążyć mieszkanie hipoteką zaciągając innego rodzaju pożyczki lub kredyty. Wysokość obciążenia hipoteki nie musi wynosić tyle, ile wartość mieszkania.

Przykładowo obecny właściciel kupił mieszkanie za 350 000 zł, ale miał wkład własny w wysokości 100 000zł. Zaciągnął kredyt w wysokości 250 000zł i na taką sumę obciążona jest hipoteka.

Hipoteka umowna, która powstaje, gdy właściciel nieruchomości z własnej woli przystępuje do zawarcia umowy pomiędzy bankiem. Mieszkania najczęściej obciążone są hipotekami umownymi.

Hipoteka łączna powstaje w sytuacji, gdy sprzedający zaciągnął pożyczkę lub kredyt obciążając hipoteką kilka nieruchomości. Mieszkanie jest częścią hipoteki, gdyż bank nie wyraził zgody na ograniczenie hipoteki tylko do części nieruchomości.

Hipoteka przymusowa powstaje w sytuacji, gdy istnieją długi wynikające z zobowiązań publicznoprawnych (wobec ZUS-u lub urzędu skarbowego) lub z tytułu orzeczenia sądu (np. grzywny lub niespłaconych alimentów). Hipoteka zostaje ustanowiona decyzją sądu wbrew woli właściciela mieszkania.

KUPUJESZ MIESZKANIE OBCIĄŻONE HIPOTEKĄ ZA GOTÓWKĘ
Jeżeli chcesz kupić mieszkanie obciążone hipoteką, najrozsądniej jest wyegzekwować od sprzedającego, aby przed podpisaniem umowy notarialnej spłacił w całości zadłużenie. W sytuacji gdy sprzedający nie ma możliwości spłaty zadłużenia i „uwolnienia hipoteki”, a Ty posiadasz gotówkę, możesz sam spłacić wszystkie zobowiązania wobec banku i przejąć mieszkanie.

Zazwyczaj przebiega to tak, że wspólnie z obecnym właścicielem mieszkania występujecie do banku z prośbą o wcześniejszą spłatę zadłużenia. Jeżeli bank wyrazi zgodę, podpisujecie umowę notarialną kupna-sprzedaży mieszania.

W umowie powinno być ujęte, że to ty spłacasz równowartość kredytu do banku, a resztę kwoty przelewasz na konto sprzedającego, następnie nabywasz prawa do nieruchomości. Spłata długu powoduje wygaśnięcie hipoteki, jednak wykreślenie hipoteki następuje dopiero na wniosek sprzedającego lub kupującego.

Przykładowo, mieszkanie jest wycenione na 400 000 zł, z czego obecny właściciel spłacił bankowi 100 000 zł zadłużenia (nie wliczając odsetek i prowizji dla banku). Po akceptacji banku i spisaniu umowy, wpłacasz na konto banku 300 000 zł (równowartość zadłużenia), a pozostałe 100 000 zł przelewasz na konto sprzedającego.

Pamiętaj, że:

Przelewu na konto banku (i ewentualnie sprzedającego) możesz dokonać dopiero po wcześniejszym upewnieniu się, że bank wyraża na to zgodę i po spisaniu umowy ze sprzedającym u notariusza. Często w umowie bankowej ustalone są opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu. Dodatkowymi kosztami możesz obciążyć sprzedającego, choć to zależy od ustaleń pomiędzy sprzedającym a kupującym. Wykreślenie nieruchomości z księgi wieczystej jest obowiązkiem właściciela nieruchomości (nie banku ani sądu). Musisz we własnym zakresie dążyć do wykreślenia hipoteki lub zobowiązać do tego sprzedającego. Wniosek o wykreślenie nieruchomości z księgi wieczystej składa się w wydziale ksiąg wieczystych sądu (koszt. 100zł). Możesz obciążyć kosztami sprzedającego. Do wniosku należy dołączyć zezwolenie wierzyciela (banku) na wykreślenie hipoteki.

KUPUJESZ MIESZKANIE OBCIĄŻONE HIPOTEKĄ NA KREDYT
Najprostszym sposobem na kupno mieszkania z hipoteką jest spłacenie do banku całego zadłużenia. Możesz jednak kupić mieszkanie obciążone hipoteką i przejąć kredyt.

Jako nowy właściciel przejmujesz nieruchomość wraz z istniejącym obciążaniem. Sprzedający i dotychczasowy dłużnik zostaje zwolniony z obowiązku spłaty zadłużenia, a Ty zostajesz zobowiązany do terminowego spłacania rat w takiej samej wysokości. Umowa o przejęcie długu musi być zawarta pomiędzy Tobą a bankiem, za zgodą sprzedającego (dłużnika) lub pomiędzy tobą a sprzedającym, ale za zgodą banku.

Zanim przejmiesz kredyt, musisz udowodnić bankowi, że Twoja sytuacja finansowa jest na tyle dobra, że będziesz w stanie terminowo spłacać należności. Zazwyczaj dostarcza się takie same dokumenty, jak w przypadku ubiegania się o kredyt hipoteczny.

KROK PO KROKU:
W pierwszej kolejności sprzedający musi dostać zgodę od banku na sprzedaż nieruchomości – zazwyczaj jest to zwykła formalność. Opinia banku powinna zawierać informacje o wysokości kwoty, która ma zostać przelana na konto banku, numer konta oraz oświadczenie banku, że po wpłaceniu odpowiedniej kwoty wykreśli z księgi wieczystej hipotekę.
Kolejnym krokiem jest podpisanie umowy przedwstępnej w formie Aktu Notarialnego, z którego szczegółowo będzie wynikać sposób realizacji transakcji. Z tym dokumentem oraz zaświadczeniem z banku zbywcy składamy wniosek kredytowy.
Bank, który udzieli nam kredytu, przelewa kwotę środków wskazaną przez bank zbywcy nieruchomości na wskazanym w opinii numer rachunku. Jeśli cena zakupu nieruchomości jest wyższa niż wartość wcześniejszego zadłużenia, środki zostaną podzielone między dwa rachunki – rachunek banku zbywcy oraz rachunek zbywcy.

SPŁATA HIPOTEKI NOWYM KREDYTEM
Istnieje także możliwość spłaty starego zadłużenia sprzedającego, zaciągając na ten cel nowy kredyt hipoteczny. Może się okazać, że sprzedający mieszkanie zaciągnął jakiś czas temu kredyt na określonych zasadach, a dziś inny bank oferuje korzystniejsze warunki. Wówczas wypełniasz wniosek o kredyt hipoteczny, zaznaczając, że chcesz spłacić kredyt mieszkaniowy zaciągnięty w innym banku przez inną osobę.

W sytuacji, gdy chcesz zaciągnąć kredyt na mieszkanie z hipoteką, musisz wystąpić z wnioskiem, zarówno do banku, który teraz jest w wpisany do księgi wieczystej, jak i do nowego banku, w którym będziesz się starał o kredyt. „Stary” bank może zostać wykreślony z księgi wieczystej dopiero po spłaceniu długu w całości, dlatego będzie dążył do zabezpieczenia swoich interesów aktem notarialnym lub umową. Zazwyczaj uruchomienie kredytu następuje po dokonaniu wpisu do księgi wieczystej, jednak w takich sytuacjach banki często idą na ustępstwa i wymagają na przykład tylko poręczenia kredytobiorcy.

Transakcja będzie możliwa dopiero wtedy, gdy bank zaakceptuje Twój wniosek o kredyt. Bank udzielając ci kredytu, weźmie pod uwagę czynniki, które zazwyczaj bierze się przy udzielaniu kredytu mieszkaniowego, np.: rodzaj kredytu i okres spłaty, Twoją sytuację ekonomiczno – finansową czy status prawny.

Pamiętaj, że:

• Umowa o przejęcie zadłużenia i hipoteki musi być zawarta na piśmie.
• Bank musi wyrazić zgodę na przejęcie zadłużenia nowego właściciela mieszkania.
• W umowie powinno się określić zasady przejmowania długu oraz dołączyć oświadczenie sprzedającego o wyrażeniu zgodny na przejęcie przez ciebie zadłużenia.
• Upewnij się, ilu jest właścicieli nieruchomości obciążonej hipoteką oraz kto jest dłużnikiem.
• Upewnij się, czy mieszkanie nie jest objęte postępowaniem spadkowym oraz czy praw do mieszkania nie mają osoby trzecie (np. były współmałżonek lub rodzeństwo).
• Formalności związane z kupnem mieszkania obciążonego hipoteką trwają zwykle dłużej niż w przypadku kupna mieszkania na kredyt bez hipoteki lub za gotówkę.
• Uwaga! Bądź czujny w przypadku, gdy sprzedający zaciągnął kredyt na mieszkanie w obcej walucie (na przekład we frankach). Przejęcie kredytu nie jest opłacalne, gdy wysokość zadłużenia przekracza wartość mieszkania.

[wpstatistics stat=pagevisits time=total]