{"id":15817,"date":"2026-08-30T08:59:00","date_gmt":"2026-08-30T08:59:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.activ-investment.eu\/?post_type=blog&#038;p=15817"},"modified":"2026-09-03T13:18:16","modified_gmt":"2026-09-03T13:18:16","slug":"dwa-akty-notarialne-przy-zakupie-mieszkania-od-dewelopera","status":"publish","type":"blog","link":"https:\/\/www.activ-investment.eu\/en\/blog\/dwa-akty-notarialne-przy-zakupie-mieszkania-od-dewelopera\/","title":{"rendered":"Umowa deweloperska i przeniesienie w\u0142asno\u015bci - dlaczego przy zakupie mieszkania s\u0105 dwa akty notarialne?"},"content":{"rendered":"\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Umowa deweloperska i przeniesienie w\u0142asno\u015bci - dlaczego przy zakupie mieszkania s\u0105 dwa akty notarialne?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Kupujesz mieszkanie w inwestycji, kt\u00f3ra jest jeszcze w budowie? W typowym procesie zakupu na podstawie <strong>umowy deweloperskiej<\/strong> dwukrotnie dochodzi do podpisania aktu notarialnego. Pierwszy akt - umowa deweloperska - okre\u015bla zobowi\u0105zania dewelopera i nabywcy. Drugi, zawierany na p\u00f3\u017aniejszym etapie, prowadzi do przeniesienia w\u0142asno\u015bci mieszkania na kupuj\u0105cego.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dlaczego w\u0142asno\u015b\u0107 nie jest przenoszona ju\u017c przy pierwszym spotkaniu? Co dok\u0142adnie podpisuje si\u0119 u notariusza? I na kt\u00f3rym etapie kupuj\u0105cy faktycznie staje si\u0119 w\u0142a\u015bcicielem mieszkania?<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Wyja\u015bniamy ca\u0142y proces krok po kroku.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Zakup mieszkania w budowie - dlaczego potrzebne s\u0105 dwa akty notarialne?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">W przypadku mieszkania, kt\u00f3re dopiero powstaje, w chwili podpisywania umowy deweloperskiej lokal nie jest jeszcze gotowym przedmiotem odr\u0119bnej w\u0142asno\u015bci, kt\u00f3ry mo\u017cna po prostu przenie\u015b\u0107 na kupuj\u0105cego.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Umowa deweloperska tworzy wi\u0119c zobowi\u0105zanie na przysz\u0142o\u015b\u0107. W uproszczeniu:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>1. Umowa deweloperska<\/strong> - deweloper zobowi\u0105zuje si\u0119 m.in. do wybudowania budynku, ustanowienia odr\u0119bnej w\u0142asno\u015bci okre\u015blonego lokalu i przeniesienia jego w\u0142asno\u015bci na nabywc\u0119, a nabywca zobowi\u0105zuje si\u0119 do zap\u0142aty ceny na zasadach okre\u015blonych w umowie.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>2. Umowa przenosz\u0105ca w\u0142asno\u015b\u0107<\/strong> - jest zawierana p\u00f3\u017aniej, po zako\u0144czeniu odpowiednich etap\u00f3w procesu inwestycyjnego i spe\u0142nieniu warunk\u00f3w umo\u017cliwiaj\u0105cych przeniesienie prawa w\u0142asno\u015bci. To na podstawie tej umowy nabywca uzyskuje w\u0142asno\u015b\u0107 mieszkania.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dlatego podpisanie umowy deweloperskiej nie oznacza jeszcze, \u017ce kupuj\u0105cy sta\u0142 si\u0119 w\u0142a\u015bcicielem lokalu.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Pierwszy akt notarialny - umowa deweloperska<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Umow\u0119 dewelopersk\u0105 zawiera si\u0119 <strong>w formie aktu notarialnego<\/strong>. Wym\u00f3g ten wynika bezpo\u015brednio z ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nie jest to zatem wy\u0142\u0105cznie praktyka stosowana przez deweloper\u00f3w, ale element procesu przewidziany przez przepisy.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Co znajduje si\u0119 w umowie deweloperskiej?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Zakres umowy jest szczeg\u00f3\u0142owo regulowany przez ustaw\u0119. Umowa deweloperska zawiera w szczeg\u00f3lno\u015bci informacje dotycz\u0105ce:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>stron umowy,<\/li>\n\n\n\n<li>ceny mieszkania,<\/li>\n\n\n\n<li>stanu prawnego nieruchomo\u015bci, na kt\u00f3rej realizowana jest inwestycja,<\/li>\n\n\n\n<li>po\u0142o\u017cenia i istotnych cech budynku,<\/li>\n\n\n\n<li>usytuowania konkretnego mieszkania w budynku,<\/li>\n\n\n\n<li>powierzchni u\u017cytkowej i uk\u0142adu pomieszcze\u0144,<\/li>\n\n\n\n<li>standardu prac, do kt\u00f3rych wykonania zobowi\u0105zuje si\u0119 deweloper,<\/li>\n\n\n\n<li>terminu przeniesienia w\u0142asno\u015bci na nabywc\u0119,<\/li>\n\n\n\n<li>zasad dokonywania wp\u0142at,<\/li>\n\n\n\n<li>mieszkaniowego rachunku powierniczego,<\/li>\n\n\n\n<li>Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego,<\/li>\n\n\n\n<li>pozwolenia na budow\u0119 lub odpowiedniego zg\u0142oszenia,<\/li>\n\n\n\n<li>terminu rozpocz\u0119cia i zako\u0144czenia rob\u00f3t budowlanych,<\/li>\n\n\n\n<li>zasad odst\u0105pienia od umowy,<\/li>\n\n\n\n<li>sposobu pomiaru powierzchni mieszkania,<\/li>\n\n\n\n<li>zasad i terminu odbioru lokalu.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Umowa wskazuje wi\u0119c nie tylko, jakie mieszkanie kupuje nabywca i za jak\u0105 cen\u0119, ale r\u00f3wnie\u017c okre\u015bla najwa\u017cniejsze zasady realizacji transakcji a\u017c do przeniesienia w\u0142asno\u015bci.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Co kupuj\u0105cy powinien otrzyma\u0107 przed podpisaniem umowy deweloperskiej?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Jeszcze przed podpisaniem umowy deweloperskiej deweloper ma obowi\u0105zek przekaza\u0107 osobie zainteresowanej <strong>prospekt informacyjny wraz z za\u0142\u0105cznikami<\/strong>. Dokumenty te s\u0105 przekazywane nieodp\u0142atnie na trwa\u0142ym no\u015bniku.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Prospekt zawiera informacje dotycz\u0105ce m.in. dewelopera, przedsi\u0119wzi\u0119cia deweloperskiego, nieruchomo\u015bci oraz konkretnego lokalu.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Na \u017c\u0105danie zainteresowanego deweloper powinien r\u00f3wnie\u017c umo\u017cliwi\u0107 zapoznanie si\u0119 w swoim lokalu m.in. z aktualnym stanem ksi\u0119gi wieczystej prowadzonej dla nieruchomo\u015bci oraz dokumentami wskazanymi w ustawie.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Warto zatem traktowa\u0107 prospekt i umow\u0119 dewelopersk\u0105 jako dwa istotne \u017ar\u00f3d\u0142a informacji o planowanym zakupie.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Co daje kupuj\u0105cemu podpisanie umowy deweloperskiej?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Podpisanie umowy deweloperskiej nie przenosi jeszcze w\u0142asno\u015bci mieszkania, ale tworzy konkretne, prawnie chronione roszczenie nabywcy.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Umowa deweloperska stanowi podstaw\u0119 wpisu odpowiedniego <strong>roszczenia nabywcy do ksi\u0119gi wieczystej nieruchomo\u015bci<\/strong>, na kt\u00f3rej realizowana jest inwestycja.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">W przypadku klasycznej umowy deweloperskiej jest to m.in. roszczenie o wybudowanie budynku, ustanowienie odr\u0119bnej w\u0142asno\u015bci lokalu oraz przeniesienie w\u0142asno\u015bci tego lokalu i praw niezb\u0119dnych do korzystania z niego na nabywc\u0119.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Przepisy Prawa o notariacie przewiduj\u0105 ponadto, \u017ce w odpowiednich przypadkach notariusz sporz\u0105dzaj\u0105cy akt sk\u0142ada za po\u015brednictwem systemu teleinformatycznego wniosek dotycz\u0105cy ujawnienia roszczenia nabywcy w ksi\u0119dze wieczystej.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Jak chronione s\u0105 pieni\u0105dze wp\u0142acane na mieszkanie w budowie?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Przy zakupie obj\u0119tym ustaw\u0105 dewelopersk\u0105 istotnym elementem ochrony nabywcy jest <strong>mieszkaniowy rachunek powierniczy<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Deweloper rozpoczynaj\u0105cy sprzeda\u017c ma obowi\u0105zek zapewni\u0107 jeden z przewidzianych ustaw\u0105 rodzaj\u00f3w rachunku:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy albo<\/li>\n\n\n\n<li>zamkni\u0119ty mieszkaniowy rachunek powierniczy.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Wp\u0142aty nabywcy s\u0105 dokonywane na mieszkaniowy rachunek powierniczy zgodnie z zasadami wynikaj\u0105cymi z ustawy i umowy.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">W przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego wyp\u0142acanie \u015brodk\u00f3w deweloperowi jest powi\u0105zane z post\u0119pem realizacji przedsi\u0119wzi\u0119cia. Ustawa przewiduje r\u00f3wnie\u017c mechanizm Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, finansowanego ze sk\u0142adek deweloper\u00f3w.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ochrona wynikaj\u0105ca z mieszkaniowego rachunku powierniczego i Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego jest jednym z powod\u00f3w, dla kt\u00f3rych zakup mieszkania w trakcie realizacji inwestycji jest szczeg\u00f3\u0142owo uregulowany.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Co dzieje si\u0119 pomi\u0119dzy pierwszym a drugim aktem notarialnym?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Po podpisaniu umowy deweloperskiej inwestycja jest realizowana, a nabywca dokonuje p\u0142atno\u015bci zgodnie z warunkami wynikaj\u0105cymi z umowy i przepis\u00f3w dotycz\u0105cych mieszkaniowego rachunku powierniczego.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Umowa deweloperska musi wskazywa\u0107 r\u00f3wnie\u017c <strong>termin, w kt\u00f3rym ma nast\u0105pi\u0107 przeniesienie na nabywc\u0119 praw wynikaj\u0105cych z umowy<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Zanim jednak dojdzie do aktu przenosz\u0105cego w\u0142asno\u015b\u0107, nast\u0119puje jeszcze jeden bardzo wa\u017cny etap - <strong>odbi\u00f3r mieszkania<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Odbi\u00f3r mieszkania przed przeniesieniem w\u0142asno\u015bci<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ustawa wprost stanowi, \u017ce przeniesienie na nabywc\u0119 praw wynikaj\u0105cych z umowy deweloperskiej jest poprzedzone odbiorem mieszkania.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Odbi\u00f3r odbywa si\u0119 w obecno\u015bci nabywcy, a z jego przebiegu sporz\u0105dza si\u0119 <strong>protok\u00f3\u0142 odbioru<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Kupuj\u0105cy mo\u017ce zg\u0142osi\u0107 do protoko\u0142u stwierdzone wady mieszkania.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Deweloper ma nast\u0119pnie 14 dni od dnia podpisania protoko\u0142u na przekazanie nabywcy informacji o uznaniu wad albo o odmowie ich uznania wraz z podaniem przyczyn. Je\u017celi w tym terminie nie przeka\u017ce stanowiska, zgodnie z ustaw\u0105 uwa\u017ca si\u0119, \u017ce wady zosta\u0142y uznane.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Uznane wady powinny zosta\u0107 usuni\u0119te w terminie 30 dni od dnia podpisania protoko\u0142u. Ustawa reguluje r\u00f3wnie\u017c dalsze post\u0119powanie, gdy usuni\u0119cie ich w tym terminie nie jest mo\u017cliwe.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Szczeg\u00f3lne zasady dotycz\u0105 <strong>wad istotnych<\/strong>. W okre\u015blonych w ustawie sytuacjach wada istotna mo\u017ce by\u0107 podstaw\u0105 odmowy dokonania odbioru, a przepisy szczeg\u00f3\u0142owo okre\u015blaj\u0105 procedur\u0119 dalszego post\u0119powania.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Warto wi\u0119c rozdzieli\u0107 dwie czynno\u015bci:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>odbi\u00f3r mieszkania<\/strong> - s\u0142u\u017cy m.in. sprawdzeniu jego stanu i zg\u0142oszeniu ewentualnych wad,<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>akt przenosz\u0105cy w\u0142asno\u015b\u0107<\/strong> - jest czynno\u015bci\u0105 prawn\u0105 prowadz\u0105c\u0105 do przeniesienia w\u0142asno\u015bci lokalu.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">To nie s\u0105 poj\u0119cia oznaczaj\u0105ce to samo.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Drugi akt notarialny - przeniesienie w\u0142asno\u015bci mieszkania<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Drugi kluczowy moment nast\u0119puje, gdy mo\u017cliwe jest ju\u017c przeniesienie w\u0142asno\u015bci konkretnego lokalu zgodnie z zawart\u0105 wcze\u015bniej umow\u0105.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">W\u00f3wczas deweloper i nabywca zawieraj\u0105 <strong>umow\u0119 przenosz\u0105c\u0105 w\u0142asno\u015b\u0107 w formie aktu notarialnego<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">To zasadnicza r\u00f3\u017cnica pomi\u0119dzy dwoma aktami:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>umowa deweloperska zobowi\u0105zuje dewelopera do przeniesienia w\u0142asno\u015bci w przysz\u0142o\u015bci,<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">natomiast<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>umowa przenosz\u0105ca w\u0142asno\u015b\u0107 powoduje, \u017ce prawo w\u0142asno\u015bci mieszkania przechodzi na nabywc\u0119.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Na podstawie czynno\u015bci notarialnej sk\u0142adany jest r\u00f3wnie\u017c odpowiedni wniosek wieczystoksi\u0119gowy.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Je\u017celi zakup jest finansowany kredytem hipotecznym, w procesie mog\u0105 pojawi\u0107 si\u0119 r\u00f3wnie\u017c dokumenty i czynno\u015bci zwi\u0105zane z ustanowieniem zabezpieczenia banku. Nie nale\u017cy jednak uto\u017csamia\u0107 ich z \u201ebadaniem zdolno\u015bci kredytowej przez notariusza\u201d. Zdolno\u015b\u0107 kredytow\u0105 ocenia bank w ramach procedury kredytowej.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Jaka jest rola notariusza przy zakupie mieszkania od dewelopera?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Notariusz nie jest przedstawicielem dewelopera ani kupuj\u0105cego.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Prawo o notariacie nak\u0142ada na niego obowi\u0105zek czuwania nad nale\u017cytym zabezpieczeniem praw i s\u0142usznych interes\u00f3w stron oraz innych os\u00f3b, dla kt\u00f3rych dokonywana czynno\u015b\u0107 mo\u017ce powodowa\u0107 skutki prawne.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Notariusz ma r\u00f3wnie\u017c obowi\u0105zek udziela\u0107 stronom niezb\u0119dnych wyja\u015bnie\u0144 dotycz\u0105cych dokonywanej czynno\u015bci oraz odm\u00f3wi\u0107 dokonania czynno\u015bci notarialnej sprzecznej z prawem.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nie oznacza to natomiast, \u017ce notariusz dokonuje technicznego odbioru mieszkania, sprawdza jako\u015b\u0107 wykonania budynku czy ocenia zdolno\u015b\u0107 kredytow\u0105 kupuj\u0105cego. S\u0105 to odr\u0119bne kwestie.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Kto p\u0142aci za pierwszy akt notarialny?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">W przypadku umowy deweloperskiej ustawa wprost okre\u015bla spos\u00f3b podzia\u0142u cz\u0119\u015bci koszt\u00f3w.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Wynagrodzenie notariusza za czynno\u015bci zwi\u0105zane z zawarciem umowy deweloperskiej, w tym za wypisy aktu wydawane przy jej zawarciu, oraz koszty s\u0105dowe post\u0119powania wieczystoksi\u0119gowego obci\u0105\u017caj\u0105 w r\u00f3wnych cz\u0119\u015bciach dewelopera i nabywc\u0119.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Oznacza to, \u017ce ustawowa zasada podzia\u0142u 50\/50 odnosi si\u0119 do koszt\u00f3w wskazanych w art. 40 ust. 2 ustawy przy zawieraniu umowy deweloperskiej i innych wymienionych w tym przepisie um\u00f3w.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nie nale\u017cy automatycznie przenosi\u0107 tej zasady na wszystkie p\u00f3\u017aniejsze koszty zwi\u0105zane z przeniesieniem w\u0142asno\u015bci.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Czy zawsze s\u0105 dok\u0142adnie dwie wizyty u notariusza?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nie. Dlatego okre\u015blenie \u201edwa akty notarialne\u201d najlepiej odnosi\u0107 do <strong>typowego procesu zakupu mieszkania b\u0119d\u0105cego w budowie na podstawie umowy deweloperskiej<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Sam zakup mo\u017ce zosta\u0107 wcze\u015bniej poprzedzony umow\u0105 rezerwacyjn\u0105. Ustawa przewiduje jednak dla niej form\u0119 pisemn\u0105 pod rygorem niewa\u017cno\u015bci - nie wymaga zawarcia jej w formie aktu notarialnego.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Inaczej mo\u017ce r\u00f3wnie\u017c wygl\u0105da\u0107 zakup lokalu, kt\u00f3ry zosta\u0142 ju\u017c wybudowany. Ustawa deweloperska reguluje tak\u017ce inne rodzaje um\u00f3w zawieranych pomi\u0119dzy deweloperem a nabywc\u0105, np. sytuacje, w kt\u00f3rych budynek ju\u017c istnieje, ale konieczne jest ustanowienie odr\u0119bnej w\u0142asno\u015bci lokalu i jej przeniesienie.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dlatego zasada:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>\u201emieszkanie od dewelopera = zawsze dok\u0142adnie dwie wizyty u notariusza\u201d<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">nie jest prawid\u0142owa w ka\u017cdym przypadku.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Prawid\u0142owe jest natomiast stwierdzenie, \u017ce <strong>przy typowym zakupie mieszkania znajduj\u0105cego si\u0119 jeszcze w budowie na podstawie umowy deweloperskiej wyst\u0119puj\u0105 dwa zasadnicze akty: umowa deweloperska oraz p\u00f3\u017aniejsza umowa przenosz\u0105ca w\u0142asno\u015b\u0107.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Czy umowa rezerwacyjna to trzeci akt notarialny?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nie. Je\u017celi przed zawarciem umowy deweloperskiej strony podpisuj\u0105 umow\u0119 rezerwacyjn\u0105, ustawa wymaga dla niej <strong>formy pisemnej pod rygorem niewa\u017cno\u015bci<\/strong>, a nie formy aktu notarialnego.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Umowa rezerwacyjna s\u0142u\u017cy czasowemu wy\u0142\u0105czeniu wybranego mieszkania lub domu z oferty sprzeda\u017cy.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Strony mog\u0105 przewidzie\u0107 op\u0142at\u0119 rezerwacyjn\u0105. Zgodnie z ustaw\u0105 jej wysoko\u015b\u0107 nie mo\u017ce przekracza\u0107 <strong>1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego okre\u015blonej w prospekcie informacyjnym<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Kiedy kupuj\u0105cy staje si\u0119 w\u0142a\u015bcicielem mieszkania?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nie w momencie podpisania umowy rezerwacyjnej i nie w momencie podpisania umowy deweloperskiej.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">W\u0142asno\u015b\u0107 mieszkania nabywa si\u0119 w wyniku zawarcia <strong>umowy przenosz\u0105cej w\u0142asno\u015b\u0107 w formie aktu notarialnego<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Umowa deweloperska poprzedza ten moment i zabezpiecza zobowi\u0105zania stron na okres realizacji inwestycji.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Czy mo\u017cna odebra\u0107 mieszkanie przed podpisaniem aktu przenosz\u0105cego w\u0142asno\u015b\u0107?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Tak - w modelu obj\u0119tym art. 41 ustawy odbi\u00f3r <strong>poprzedza przeniesienie praw na nabywc\u0119<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Podczas odbioru sporz\u0105dzany jest protok\u00f3\u0142, a nabywca mo\u017ce zg\u0142osi\u0107 stwierdzone wady. Dopiero p\u00f3\u017aniej dochodzi do zawarcia umowy przenosz\u0105cej w\u0142asno\u015b\u0107.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Odbi\u00f3r lokalu i przeniesienie w\u0142asno\u015bci s\u0105 wi\u0119c dwoma odr\u0119bnymi etapami.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Czy przy zakupie gotowego mieszkania od dewelopera r\u00f3wnie\u017c potrzebne s\u0105 dwa akty?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nie mo\u017cna przyj\u0105\u0107 jednej zasady dla wszystkich gotowych mieszka\u0144.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Wiele zale\u017cy od stanu prawnego konkretnego lokalu. Je\u017celi lokal zosta\u0142 ju\u017c wyodr\u0119bniony i deweloper mo\u017ce bezpo\u015brednio przenie\u015b\u0107 jego w\u0142asno\u015b\u0107, proces mo\u017ce wygl\u0105da\u0107 inaczej ni\u017c zakup mieszkania znajduj\u0105cego si\u0119 dopiero w budowie.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ustawa przewiduje r\u00f3wnie\u017c umowy dotycz\u0105ce mieszka\u0144 w budynkach ju\u017c wybudowanych, w kt\u00f3rych deweloper zobowi\u0105zuje si\u0119 np. do ustanowienia odr\u0119bnej w\u0142asno\u015bci lokalu i jej przeniesienia.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dlatego przed zakupem nale\u017cy sprawdzi\u0107, <strong>jaki rodzaj umowy jest zawierany w konkretnej transakcji<\/strong>, zamiast zak\u0142ada\u0107, \u017ce ka\u017cde gotowe mieszkanie oznacza automatycznie tylko jedn\u0105 wizyt\u0119 u notariusza.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Dwa akty notarialne przy zakupie mieszkania - podsumowanie<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Przy typowym zakupie mieszkania b\u0119d\u0105cego w budowie proces mo\u017cna przedstawi\u0107 nast\u0119puj\u0105co:<\/p>\n\n\n\n<ol start=\"1\" class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Wyb\u00f3r mieszkania i zapoznanie si\u0119 z dokumentacj\u0105<\/strong> - przed zawarciem umowy deweloperskiej kupuj\u0105cy otrzymuje m.in. prospekt informacyjny wraz z za\u0142\u0105cznikami.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Ewentualna umowa rezerwacyjna<\/strong> - mo\u017ce poprzedza\u0107 umow\u0119 dewelopersk\u0105, ale nie jest aktem notarialnym.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Pierwszy akt notarialny - umowa deweloperska<\/strong> - okre\u015bla zobowi\u0105zania dewelopera i nabywcy, cen\u0119, parametry lokalu, terminy, zasady p\u0142atno\u015bci i termin przeniesienia w\u0142asno\u015bci.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Realizacja inwestycji i p\u0142atno\u015bci<\/strong> - \u015brodki nabywcy s\u0105 wp\u0142acane zgodnie z zasadami dotycz\u0105cymi mieszkaniowego rachunku powierniczego.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Odbi\u00f3r mieszkania<\/strong> - sporz\u0105dzany jest protok\u00f3\u0142, do kt\u00f3rego nabywca mo\u017ce zg\u0142osi\u0107 wady.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Drugi akt notarialny - umowa przenosz\u0105ca w\u0142asno\u015b\u0107<\/strong> - na jej podstawie w\u0142asno\u015b\u0107 mieszkania przechodzi na nabywc\u0119.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dwie czynno\u015bci notarialne nie s\u0105 wi\u0119c powt\u00f3rzeniem tej samej formalno\u015bci. <strong>Ka\u017cda pe\u0142ni inn\u0105 funkcj\u0119 prawn\u0105.<\/strong> Pierwsza zabezpiecza zobowi\u0105zanie dotycz\u0105ce mieszkania, kt\u00f3re jest realizowane w ramach inwestycji, a druga finalizuje transakcj\u0119 poprzez przeniesienie w\u0142asno\u015bci lokalu na kupuj\u0105cego.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Podstawa prawna<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Artyku\u0142 opracowano na podstawie aktualnych przepis\u00f3w, w szczeg\u00f3lno\u015bci:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym - tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 880,<\/li>\n\n\n\n<li>ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie,<\/li>\n\n\n\n<li>informacji publikowanych w oficjalnych systemach legislacyjnych Sejmu i administracji rz\u0105dowej oraz materia\u0142\u00f3w Krajowej Rady Notarialnej.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Stan prawny: 31 sierpnia 2026 r.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Szukasz mieszkania w Krakowie, \u015al\u0105sku lub w Warszawie? <\/h2>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-gallery has-nested-images columns-default is-cropped wp-block-gallery-1 is-layout-flex wp-block-gallery-is-layout-flex\">\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><a href=\"https:\/\/www.activ-investment.eu\/mieszkania\/\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"445\" data-id=\"23046\" src=\"https:\/\/www.activ-investment.eu\/wp-content\/uploads\/szukasz-mieszkania-banner-1024x445.jpg\" alt=\"\" class=\"wp-image-23046\" srcset=\"https:\/\/www.activ-investment.eu\/wp-content\/uploads\/szukasz-mieszkania-banner-1024x445.jpg 1024w, https:\/\/www.activ-investment.eu\/wp-content\/uploads\/szukasz-mieszkania-banner-300x130.jpg 300w, https:\/\/www.activ-investment.eu\/wp-content\/uploads\/szukasz-mieszkania-banner-768x333.jpg 768w, https:\/\/www.activ-investment.eu\/wp-content\/uploads\/szukasz-mieszkania-banner-1536x667.jpg 1536w, https:\/\/www.activ-investment.eu\/wp-content\/uploads\/szukasz-mieszkania-banner.jpg 1610w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/a><\/figure>\n<\/figure>\n","protected":false},"featured_media":15818,"template":"","blog_categories":[],"class_list":["post-15817","blog","type-blog","status-publish","has-post-thumbnail","hentry"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.activ-investment.eu\/en\/wp-json\/wp\/v2\/blog\/15817","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.activ-investment.eu\/en\/wp-json\/wp\/v2\/blog"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.activ-investment.eu\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/blog"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.activ-investment.eu\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/15818"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.activ-investment.eu\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=15817"}],"wp:term":[{"taxonomy":"blog_categories","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.activ-investment.eu\/en\/wp-json\/wp\/v2\/blog_categories?post=15817"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}