Polski rynek najmu instytucjonalnego pozostaje niewielki w relacji do ca\u0142ego sektora mieszkaniowego, ale jego znaczenie inwestycyjne wyra\u017anie ro\u015bnie. Ponad 30 tys. funkcjonuj\u0105cych lokali, dwucyfrowa dynamika poda\u017cy, rekordowa transakcja portfelowa oraz dalszy pipeline inwestycyjny pokazuj\u0105, \u017ce PRS przestaje by\u0107 w Polsce niszowym eksperymentem. Jednocze\u015bnie spadaj\u0105ce koszty finansowania, niekorzystne trendy demograficzne i rosn\u0105ca selektywno\u015b\u0107 kapita\u0142u sprawiaj\u0105, \u017ce dalszego rozwoju rynku nie mo\u017cna traktowa\u0107 jako automatycznego.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Dla inwestor\u00f3w kluczowe staje si\u0119 wi\u0119c nie pytanie, czy polski PRS ma jeszcze przestrze\u0144 do wzrostu, lecz kt\u00f3re aktywa, lokalizacje i modele operacyjne b\u0119d\u0105 w stanie ten potencja\u0142 prze\u0142o\u017cy\u0107 na stabilny doch\u00f3d i warto\u015b\u0107 przy wyj\u015bciu z inwestycji.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Wed\u0142ug BNP Paribas Real Estate na koniec 2025 roku zas\u00f3b polskiego rynku PRS wynosi\u0142 oko\u0142o 30,7 tys. mieszka\u0144<\/strong>, o 20,9% wi\u0119cej ni\u017c rok wcze\u015bniej<\/strong>. Tylko w 2025 roku na rynek trafi\u0142o oko\u0142o 5,8 tys. nowych jednostek<\/strong>, a \u015brednioroczne tempo wzrostu zasobu w latach 2015\u20132025 wynios\u0142o wed\u0142ug tej samej metodologii oko\u0142o 58%<\/strong>.[1]<\/p>\n\n\n\n Dla zachowania sp\u00f3jno\u015bci metodologicznej w\u0142a\u015bnie dane BNP Paribas Real Estate przyjmujemy w niniejszej analizie jako punkt odniesienia dla wielko\u015bci i struktury rynku. Jest to istotne, poniewa\u017c poszczeg\u00f3lne firmy doradcze stosuj\u0105 odmienne definicje aktyw\u00f3w zaliczanych do PRS. Przyk\u0142adowo CBRE raportowa\u0142o w marcu 2026 roku 29,9 tys. jednostek mieszkalnych wynajmowanych na zasadach wolnorynkowych<\/strong>, jednocze\u015bnie identyfikuj\u0105c oko\u0142o 18 tys. kolejnych lokali w og\u0142oszonych planach inwestycyjnych<\/strong>.[2]<\/sup> R\u00f3\u017cnicy mi\u0119dzy 29,9 a 30,7 tys. nie nale\u017cy wi\u0119c interpretowa\u0107 jako spadku poda\u017cy, lecz jako efekt odmiennych zakres\u00f3w badania.<\/p>\n\n\n\n Skala rynku pozostaje jednak bardzo ma\u0142a w odniesieniu do ca\u0142ego mieszkalnictwa. Wed\u0142ug GUS na koniec 2024 roku w Polsce znajdowa\u0142o si\u0119 niemal 16 mln mieszka\u0144<\/strong>.[3]<\/sup> Oznacza to, \u017ce zas\u00f3b PRS odpowiada obecnie w przybli\u017ceniu za mniej ni\u017c 0,2% krajowego zasobu mieszkaniowego<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Jeszcze ciekawsze z punktu widzenia inwestora jest odniesienie PRS do rynku, z kt\u00f3rym faktycznie konkuruje. JLL szacuje liczb\u0119 mieszka\u0144 na polskim prywatnym rynku najmu d\u0142ugoterminowego na oko\u0142o 1,2 mln jednostek<\/strong>.[4]<\/sup> Przy zestawieniu tego szacunku z zasobem PRS na poziomie 30,7 tys. udzia\u0142 najmu instytucjonalnego wynosi orientacyjnie oko\u0142o 2,5% szeroko rozumianego prywatnego rynku najmu<\/strong>. Jest to przybli\u017cenie oparte na dw\u00f3ch r\u00f3\u017cnych badaniach, a nie oficjalna statystyka, ale dobrze pokazuje stopie\u0144 instytucjonalizacji sektora.<\/p>\n\n\n\n To wa\u017cne rozr\u00f3\u017cnienie. PRS jest marginalny wobec ca\u0142ego polskiego mieszkalnictwa, ale nadal bardzo ma\u0142y r\u00f3wnie\u017c wobec rynku, na kt\u00f3rym bezpo\u015brednio konkuruje o najemc\u0119.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Polska pozostaje jednym z najbardziej \u201ew\u0142asno\u015bciowych\u201d rynk\u00f3w mieszkaniowych Unii Europejskiej. Wed\u0142ug danych Eurostatu za 2024 rok oko\u0142o 87,1% mieszka\u0144c\u00f3w Polski \u017cy\u0142o w gospodarstwach domowych zajmuj\u0105cych w\u0142asne mieszkanie lub dom<\/strong>, wobec oko\u0142o 68% dla ca\u0142ej Unii Europejskiej<\/strong>.[5]<\/sup><\/p>\n\n\n\n Sama r\u00f3\u017cnica wzgl\u0119dem Europy Zachodniej nie oznacza jednak, \u017ce Polska automatycznie pod\u0105\u017cy \u015bcie\u017ck\u0105 Niemiec czy Austrii i szybko przesunie si\u0119 w stron\u0119 modelu opartego na najmie. Wysoka preferencja w\u0142asno\u015bci ma w Polsce silne pod\u0142o\u017ce kulturowe i historyczne.<\/p>\n\n\n\n Z punktu widzenia PRS istotniejsze jest co\u015b innego: profesjonalny najem konkuruje przede wszystkim z rozproszonym rynkiem prywatnych w\u0142a\u015bcicieli, a nie bezpo\u015brednio z w\u0142asno\u015bci\u0105 mieszkaniow\u0105 jako tak\u0105<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n JLL zwraca uwag\u0119, \u017ce projekty PRS zazwyczaj pozycjonuj\u0105 si\u0119 w wy\u017cszym segmencie rynku najmu: oferuj\u0105 nowe budynki, funkcjonalne wyposa\u017cenie, profesjonalne zarz\u0105dzanie oraz lokalizacje zapewniaj\u0105ce dobry dost\u0119p do najwi\u0119kszych centr\u00f3w zatrudnienia. Z tego wzgl\u0119du ich czynsze mog\u0105 by\u0107 wy\u017csze od \u015bredniej dla ca\u0142ego rynku.[4]<\/sup><\/p>\n\n\n\n W praktyce PRS nie musi wi\u0119c zast\u0119powa\u0107 w\u0142asno\u015bci. Jego wzrost mo\u017ce nast\u0119powa\u0107 poprzez przejmowanie cz\u0119\u015bci popytu funkcjonuj\u0105cego ju\u017c na rynku najmu - szczeg\u00f3lnie w\u015br\u00f3d mobilnych zawodowo mieszka\u0144c\u00f3w najwi\u0119kszych miast, m\u0142odych profesjonalist\u00f3w, student\u00f3w i pracownik\u00f3w zagranicznych.<\/p>\n\n\n\n Jednym z najwa\u017cniejszych czynnik\u00f3w wspieraj\u0105cych rynek najmu w ostatnich latach by\u0142 wysoki koszt finansowania zakupu mieszkania.<\/p>\n\n\n\n Analiza Savills i CRIDO pokazuje, \u017ce na koniec III kwarta\u0142u 2025 roku w siedmiu najwi\u0119kszych polskich aglomeracjach miesi\u0119czny koszt najmu by\u0142 przeci\u0119tnie o oko\u0142o 424 z\u0142 ni\u017cszy od kosztu zakupu por\u00f3wnywalnego nowego mieszkania finansowanego kredytem hipotecznym<\/strong>.[6]<\/sup><\/p>\n\n\n\n Rok wcze\u015bniej przewaga najmu by\u0142a oko\u0142o dwukrotnie wi\u0119ksza. Savills wskazywa\u0142, \u017ce w ci\u0105gu 12 miesi\u0119cy koszt finansowania kredyt\u00f3w obni\u017cy\u0142 si\u0119 o oko\u0142o 125 punkt\u00f3w bazowych i prognozowa\u0142, \u017ce przy dalszym spadku kosztu pieni\u0105dza oraz wzro\u015bcie cen mieszka\u0144 i czynsz\u00f3w w tempie zbli\u017conym do inflacji r\u00f3\u017cnica mo\u017ce w 2026 roku zmniejszy\u0107 si\u0119 do oko\u0142o 280 z\u0142 miesi\u0119cznie<\/strong>.[6]<\/sup><\/p>\n\n\n\n To z punktu widzenia inwestor\u00f3w jeden z najwa\u017cniejszych sygna\u0142\u00f3w ostrzegawczych.<\/p>\n\n\n\n Wysokie stopy procentowe by\u0142y dla rynku najmu bardzo silnym, ale przede wszystkim cyklicznym<\/strong> wsparciem. Nie nale\u017cy budowa\u0107 d\u0142ugoterminowej tezy inwestycyjnej PRS na za\u0142o\u017ceniu, \u017ce zakup mieszkania finansowany kredytem zawsze b\u0119dzie wyra\u017anie dro\u017cszy od najmu.<\/p>\n\n\n\n Je\u017celi r\u00f3\u017cnica pomi\u0119dzy tymi kosztami b\u0119dzie dalej mala\u0142a, cz\u0119\u015b\u0107 gospodarstw domowych odzyska mo\u017cliwo\u015b\u0107 przej\u015bcia z najmu do w\u0142asno\u015bci. W\u00f3wczas przewaga operatora PRS b\u0119dzie musia\u0142a w wi\u0119kszym stopniu wynika\u0107 z samego produktu: lokalizacji, standardu, obs\u0142ugi, elastyczno\u015bci umowy, dost\u0119pnych us\u0142ug i jako\u015bci budynku.<\/p>\n\n\n\n Najem instytucjonalny b\u0119dzie musia\u0142 konkurowa\u0107 warto\u015bci\u0105, a nie wy\u0142\u0105cznie ograniczon\u0105 dost\u0119pno\u015bci\u0105 kredytu.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Jednym z najpowa\u017cniejszych d\u0142ugoterminowych ryzyk dla ca\u0142ego polskiego sektora mieszkaniowego pozostaje demografia.<\/p>\n\n\n\n Wed\u0142ug GUS na koniec 2025 roku liczba mieszka\u0144c\u00f3w Polski wynosi\u0142a oko\u0142o 37,3 mln<\/strong>, czyli o oko\u0142o 157 tys. mniej ni\u017c rok wcze\u015bniej<\/strong>. W ci\u0105gu roku urodzi\u0142o si\u0119 oko\u0142o 238 tys. dzieci<\/strong>, podczas gdy liczba zgon\u00f3w wynios\u0142a oko\u0142o 406 tys. Saldo migracji zagranicznych pozosta\u0142o jednak dodatnie.[7]<\/sup><\/p>\n\n\n\n Dla inwestora PRS dane og\u00f3lnopolskie nie daj\u0105 jednak pe\u0142nego obrazu sytuacji. Sektor pozostaje skoncentrowany przede wszystkim w aglomeracjach przyci\u0105gaj\u0105cych student\u00f3w, pracownik\u00f3w, kapita\u0142 i migracj\u0119 zagraniczn\u0105.<\/p>\n\n\n\n Skal\u0119 jednego z tych proces\u00f3w dobrze pokazuj\u0105 dane administracyjne ZUS. Na koniec marca 2026 roku w polskim systemie ubezpiecze\u0144 spo\u0142ecznych znajdowa\u0142o si\u0119 oko\u0142o 1,305 mln cudzoziemc\u00f3w<\/strong>, kt\u00f3rzy stanowili oko\u0142o 8% wszystkich ubezpieczonych<\/strong>.[8]<\/sup><\/p>\n\n\n\n Nie jest to oczywi\u015bcie liczba cudzoziemc\u00f3w mieszkaj\u0105cych w Polsce ani bezpo\u015brednia miara popytu na PRS. Jest to natomiast wiarygodny wska\u017anik rosn\u0105cej skali aktywno\u015bci zawodowej migrant\u00f3w na polskim rynku pracy.<\/p>\n\n\n\n Z punktu widzenia inwestora w\u0142a\u015bciwym poziomem analizy nie jest wi\u0119c wy\u0142\u0105cznie prognoza ludno\u015bci Polski, ale zmiana liczby gospodarstw domowych i migracja w obr\u0119bie konkretnych aglomeracji oraz mikrolokalizacji<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Spadek liczby ludno\u015bci kraju mo\u017ce bowiem wsp\u00f3\u0142istnie\u0107 z utrzymuj\u0105cym si\u0119 popytem mieszkaniowym w Warszawie, Krakowie, Wroc\u0142awiu czy Tr\u00f3jmie\u015bcie.<\/p>\n\n\n\n Koncentracja geograficzna polskiego PRS jest bardzo wysoka.<\/p>\n\n\n\n Wed\u0142ug BNP Paribas Real Estate na koniec 2025 roku Warszawa odpowiada\u0142a za 32% rynku<\/strong>, dysponuj\u0105c oko\u0142o 9,8 tys. jednostek. Krak\u00f3w mia\u0142 oko\u0142o 5,8 tys. lokali, czyli 19% zasobu, a Wroc\u0142aw oko\u0142o 5 tys., czyli 16%.[1]<\/sup><\/p>\n\n\n\n Oznacza to, \u017ce Warszawa, Krak\u00f3w i Wroc\u0142aw odpowiada\u0142y \u0142\u0105cznie za oko\u0142o 67% polskiego rynku PRS<\/strong>. Kolejne pozycje zajmowa\u0142y Pozna\u0144 \u2013 11%, Tr\u00f3jmiasto \u2013 7%, \u0141\u00f3d\u017a \u2013 6% i Katowice \u2013 5%.[1]<\/sup><\/p>\n\n\n\n Ta struktura pokazuje jedn\u0105 z podstawowych cech klasy aktyw\u00f3w: skala sama w sobie nie wystarcza. Operator potrzebuje rynku o wystarczaj\u0105co du\u017cej bazie potencjalnych najemc\u00f3w, p\u0142ynnym rynku pracy, odpowiednim poziomie dochod\u00f3w oraz czynszach pozwalaj\u0105cych pokry\u0107 koszt profesjonalnego zarz\u0105dzania i finansowania.<\/p>\n\n\n\n Jednocze\u015bnie wraz z rozwojem sektora coraz mniej u\u017cyteczna staje si\u0119 analiza wy\u0142\u0105cznie na poziomie miasta. Dwa projekty znajduj\u0105ce si\u0119 w Krakowie czy Warszawie mog\u0105 mie\u0107 zupe\u0142nie r\u00f3\u017cny profil ryzyka w zale\u017cno\u015bci od dost\u0119pno\u015bci transportu publicznego, blisko\u015bci biur i uczelni, lokalnej konkurencji, poziomu czynsz\u00f3w czy struktury unit mix.<\/p>\n\n\n\n Kolejnym etapem dojrzewania PRS b\u0119dzie wi\u0119c nie tylko wzrost liczby mieszka\u0144, lecz r\u00f3wnie\u017c znacznie bardziej precyzyjna segmentacja lokalizacji i produktu.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Jedn\u0105 z najwa\u017cniejszych informacji dla inwestor\u00f3w zainteresowanych m\u0142od\u0105 klas\u0105 aktyw\u00f3w jest odpowied\u017a na pytanie nie tylko o mo\u017cliwo\u015b\u0107 wej\u015bcia, ale r\u00f3wnie\u017c o p\u0142ynno\u015b\u0107 wyj\u015bcia z inwestycji<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n W maju 2026 roku zako\u0144czona zosta\u0142a najwi\u0119ksza dotychczas transakcja w historii polskiego rynku PRS. Vantage Development, nale\u017c\u0105cy do TAG Immobilien, naby\u0142 od Resi4Rent 18 gotowych projekt\u00f3w obejmuj\u0105cych \u0142\u0105cznie 5 322 mieszkania<\/strong> w Warszawie, Wroc\u0142awiu, Poznaniu, Krakowie, \u0141odzi i Gda\u0144sku. Ostateczna warto\u015b\u0107 transakcji po korekcie wynios\u0142a ponad 2,437 mld z\u0142<\/strong>, czyli oko\u0142o 575 mln euro.[9]<\/sup><\/p>\n\n\n\n Portfel obejmowa\u0142 oko\u0142o 177,7 tys. m\u00b2 powierzchni u\u017cytkowej<\/strong>. \u015arednia powierzchnia lokalu wynosi\u0142a wi\u0119c oko\u0142o 33,4 m\u00b2<\/strong>. W momencie podpisania umowy TAG informowa\u0142 r\u00f3wnie\u017c, \u017ce projekty by\u0142y niemal w pe\u0142ni wynaj\u0119te, a standardowy poziom pustostan\u00f3w wynosi\u0142 oko\u0142o 2%.[10]<\/sup><\/p>\n\n\n\n Proste podzielenie warto\u015bci transakcji przez liczb\u0119 lokali daje oko\u0142o 458 tys. z\u0142 za jednostk\u0119<\/strong>, a przez powierzchni\u0119 u\u017cytkow\u0105 oko\u0142o 13,7 tys. z\u0142 za m\u00b2<\/strong>. Nie nale\u017cy jednak por\u00f3wnywa\u0107 tych warto\u015bci bezpo\u015brednio z detaliczn\u0105 cen\u0105 nowego mieszkania sprzedawanego klientowi indywidualnemu.<\/p>\n\n\n\n Przedmiotem transakcji by\u0142 du\u017cy, dzia\u0142aj\u0105cy portfel aktyw\u00f3w generuj\u0105cych doch\u00f3d<\/strong>, a nie 5 322 niezale\u017cne transakcje sprzeda\u017cy mieszka\u0144. Przy wycenie kluczowe znaczenie maj\u0105 przep\u0142ywy z czynsz\u00f3w, koszty operacyjne, poziom pustostan\u00f3w, potencja\u0142 wzrostu dochodu i oczekiwana stopa kapitalizacji.<\/p>\n\n\n\n Na etapie podpisania umowy TAG wskazywa\u0142 oczekiwan\u0105 na 2026 rok gross initial yield na poziomie oko\u0142o 7,5% oraz NRI yield oko\u0142o 6,8%<\/strong>.[10]<\/sup> Po finalizacji transakcji Echo Investment poda\u0142o z kolei forward-looking NOI yield oko\u0142o 6,3%<\/strong>.[9]<\/sup> S\u0105 to r\u00f3\u017cnie definiowane wska\u017aniki rentowno\u015bci i nie powinny by\u0107 zestawiane jeden do jednego, ale pokazuj\u0105 spos\u00f3b, w jaki profesjonalny inwestor analizuje warto\u015b\u0107 takiego portfela.<\/p>\n\n\n\n Dla por\u00f3wnania BNP Paribas Real Estate wskazywa\u0142 na koniec 2025 roku prime yield dla najlepszych aktyw\u00f3w PRS na poziomie oko\u0142o 5,5%<\/strong>, przy szerszym zakresie rentowno\u015bci sektora wynosz\u0105cym oko\u0142o 5,5\u20136,5%<\/strong>.[1]<\/sup><\/p>\n\n\n\n Znaczenie transakcji Resi4Rent nie polega wi\u0119c na tym, \u017ce wyznaczy\u0142a \u201ecen\u0119 mieszkania PRS\u201d. Wa\u017cniejsze jest to, \u017ce polski rynek otrzyma\u0142 rzeczywisty benchmark dla transakcji o skali przekraczaj\u0105cej p\u00f3\u0142 miliarda euro<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n To istotny krok w procesie instytucjonalizacji rynku.<\/p>\n\n\n\n O\u017cywienie widoczne jest r\u00f3wnie\u017c w szerszym otoczeniu inwestycyjnym.<\/p>\n\n\n\n Wed\u0142ug CBRE w pierwszej po\u0142owie 2026 roku warto\u015b\u0107 transakcji na polskim rynku nieruchomo\u015bci komercyjnych przekroczy\u0142a 3,03 mld euro<\/strong>, co oznacza wzrost o 78% rok do roku<\/strong> i najlepszy wynik pierwszego p\u00f3\u0142rocza od 2018 roku.[11]<\/sup><\/p>\n\n\n\n Nie jest to oczywi\u015bcie statystyka dotycz\u0105ca wy\u0142\u0105cznie PRS. Pokazuje jednak popraw\u0119 p\u0142ynno\u015bci ca\u0142ego rynku inwestycyjnego, lepsze warunki finansowania oraz wi\u0119ksz\u0105 gotowo\u015b\u0107 kapita\u0142u do zawierania du\u017cych transakcji.<\/p>\n\n\n\n Jednocze\u015bnie BNP Paribas Real Estate wskazuje, \u017ce dalsz\u0105 ekspansj\u0119 sektora PRS ograniczaj\u0105 m.in. niepewno\u015b\u0107 regulacyjna, ryzyko walutowe oraz wysokie koszty grunt\u00f3w i finansowania<\/strong>.[1]<\/sup><\/p>\n\n\n\n Oznacza to, \u017ce kapita\u0142 mo\u017ce wraca\u0107 do sektora living, ale nie b\u0119dzie finansowa\u0142 ka\u017cdego projektu tylko dlatego, \u017ce znajduje si\u0119 on w rosn\u0105cym segmencie rynku.<\/p>\n\n\n\n W coraz wi\u0119kszym stopniu liczy\u0107 si\u0119 b\u0119d\u0105 NOI, stabilizacja czynsz\u00f3w, ob\u0142o\u017cenie, koszt d\u0142ugu, efektywno\u015b\u0107 powierzchni, koszty operacyjne i stopa zwrotu.<\/p>\n\n\n\n Istotnym wydarzeniem dla w\u0142a\u015bcicieli budynk\u00f3w przeznaczonych na d\u0142ugoterminowy najem mieszkaniowy by\u0142a uchwa\u0142a siedmiu s\u0119dzi\u00f3w Naczelnego S\u0105du Administracyjnego z 21 pa\u017adziernika 2024 roku, sygn. III FPS 2\/24<\/strong>.[12]<\/sup><\/p>\n\n\n\n NSA przes\u0105dzi\u0142, \u017ce budynki sklasyfikowane w ewidencji grunt\u00f3w i budynk\u00f3w jako mieszkalne, wynajmowane w ramach dzia\u0142alno\u015bci gospodarczej, w cz\u0119\u015bci, w jakiej faktycznie s\u0142u\u017c\u0105 zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych najemc\u00f3w, nale\u017cy traktowa\u0107 dla cel\u00f3w podatku od nieruchomo\u015bci jako budynki mieszkalne lub ich cz\u0119\u015bci<\/strong>.[12] <\/sup>NSA w swoim podsumowaniu orzecznictwa wprost wskazuje, \u017ce oznacza to zastosowanie ni\u017cszej stawki w\u0142a\u015bciwej dla budynk\u00f3w mieszkalnych.<\/p>\n\n\n\n To istotne rozstrzygni\u0119cie dla modeli finansowych PRS, poniewa\u017c podatek od nieruchomo\u015bci jest elementem koszt\u00f3w operacyjnych aktywa.<\/p>\n\n\n\n Nie oznacza jednak, \u017ce ca\u0142y obszar regulacyjny PRS zosta\u0142 w Polsce definitywnie uporz\u0105dkowany. Uchwa\u0142a dotyczy konkretnego problemu podatkowego i okre\u015blonych przes\u0142anek: klasyfikacji budynku jako mieszkalnego oraz faktycznego wykorzystania go do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych najemc\u00f3w.<\/p>\n\n\n\n Inwestor nadal musi uwzgl\u0119dnia\u0107 pozosta\u0142e ryzyka prawne, podatkowe, planistyczne i operacyjne.<\/p>\n\n\n\n Wed\u0142ug BNP Paribas Real Estate na koniec 2025 roku oko\u0142o 5 tys. mieszka\u0144 PRS znajdowa\u0142o si\u0119 w budowie z planowanym terminem oddania w latach 2026\u20132027<\/strong>.[1]<\/sup> Gdyby wszystkie zosta\u0142y uko\u0144czone zgodnie z harmonogramem, zas\u00f3b rynku zbli\u017cy\u0142by si\u0119 do oko\u0142o 36 tys. jednostek.<\/p>\n\n\n\n Podobny poziom wskazuj\u0105 Savills i CRIDO, wed\u0142ug kt\u00f3rych projekty pozostaj\u0105ce w budowie oraz planowane ze znan\u0105 dat\u0105 realizacji mog\u0105 zwi\u0119kszy\u0107 ca\u0142kowity zas\u00f3b do ponad 36 tys. mieszka\u0144 do ko\u0144ca 2027 roku<\/strong>.[6]<\/sup><\/p>\n\n\n\n CBRE pokazuje jeszcze szersz\u0105 skal\u0119 potencjalnego pipeline'u: w marcu 2026 roku firma identyfikowa\u0142a 18 tys. jednostek obj\u0119tych og\u0142oszonymi planami inwestycyjnymi<\/strong>.[2]<\/sup> Liczby tej nie nale\u017cy jednak dodawa\u0107 mechanicznie do zasobu istniej\u0105cego ani traktowa\u0107 jako mieszka\u0144, kt\u00f3re na pewno powstan\u0105 w kr\u00f3tkim terminie.<\/p>\n\n\n\n Mi\u0119dzy projektem og\u0142oszonym, znajduj\u0105cym si\u0119 w przygotowaniu, posiadaj\u0105cym finansowanie, b\u0119d\u0105cym w budowie i oddanym do u\u017cytkowania istnieje zasadnicza r\u00f3\u017cnica inwestycyjna.<\/p>\n\n\n\n To szczeg\u00f3lnie wa\u017cne na m\u0142odym rynku, poniewa\u017c pipeline informuje o ambicjach inwestor\u00f3w, a nie o gwarantowanej przysz\u0142ej poda\u017cy<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Ostatnie lata pozwoli\u0142y sektorowi przej\u015b\u0107 kilka wa\u017cnych test\u00f3w.<\/p>\n\n\n\n Rynek udowodni\u0142, \u017ce istnieje popyt na profesjonalnie zarz\u0105dzane mieszkania na wynajem. Operatorzy stworzyli portfele licz\u0105ce tysi\u0105ce lokali. Zas\u00f3b przekroczy\u0142 30 tys. jednostek. Najwi\u0119ksza transakcja portfelowa osi\u0105gn\u0119\u0142a warto\u015b\u0107 ponad 2,4 mld z\u0142.<\/p>\n\n\n\n Jednocze\u015bnie PRS pozostaje niewielk\u0105 cz\u0119\u015bci\u0105 zar\u00f3wno ca\u0142ego zasobu mieszkaniowego, jak i rynku najmu.<\/p>\n\n\n\n Ta kombinacja - niska penetracja przy ju\u017c udowodnionej mo\u017cliwo\u015bci budowania du\u017cych, skomercjalizowanych portfeli<\/strong> - jest jednym z g\u0142\u00f3wnych argument\u00f3w przemawiaj\u0105cych za dalszym zainteresowaniem inwestor\u00f3w.<\/p>\n\n\n\n Nie oznacza jednak, \u017ce ka\u017cdy projekt PRS b\u0119dzie dobr\u0105 inwestycj\u0105.<\/p>\n\n\n\n Wraz z dojrzewaniem sektora przewaga pierwszych uczestnik\u00f3w rynku b\u0119dzie stopniowo zanika\u0107. O wyniku inwestycji coraz cz\u0119\u015bciej decydowa\u0107 b\u0119d\u0105 podstawowe parametry nieruchomo\u015bci: cena gruntu, koszt realizacji, efektywno\u015b\u0107 projektu, unit mix, poziom czynszu mo\u017cliwy do utrzymania w danej mikrolokalizacji, tempo komercjalizacji, retencja najemc\u00f3w, OPEX, koszt kapita\u0142u oraz warto\u015b\u0107 aktywa przy wyj\u015bciu<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n To fundamentalna zmiana.<\/p>\n\n\n\n Polski PRS przestaje by\u0107 wy\u0142\u0105cznie histori\u0105 o rosn\u0105cym rynku, wysokich stopach procentowych i niedoborze profesjonalnej poda\u017cy. Staje si\u0119 rynkiem operacyjnym, na kt\u00f3rym o warto\u015bci aktywa decyduje zdolno\u015b\u0107 do generowania stabilnego i skalowalnego dochodu.<\/strong><\/p>\n\n\n\n I w\u0142a\u015bnie ten etap mo\u017ce okaza\u0107 si\u0119 najwa\u017cniejszy z perspektywy inwestor\u00f3w.<\/p>\n\n\n\n [1]<\/strong> BNP Paribas Real Estate Poland, Institutional Private Rental Sector (PRS), Poland H2 2025<\/em>, 2026. Dane wed\u0142ug stanu na 31.12.2025 r.: 30,7 tys. lokali PRS, +20,9% r\/r, 5,8 tys. nowej poda\u017cy w 2025 r., CAGR 2015\u20132025 na poziomie 58%, struktura geograficzna rynku, ok. 5 tys. lokali w budowie na lata 2026\u20132027 oraz rentowno\u015bci i bariery inwestycyjne.<\/sub><\/p>\n\n\n\n [2]<\/strong> CBRE Poland, Living: rynek pierwotny w Warszawie i PRS w Polsce, 1 kw. 2026<\/em>, 29.04.2026. W marcu 2026 r. CBRE identyfikowa\u0142o 29,9 tys. jednostek wynajmowanych na zasadach wolnorynkowych oraz 18 tys. jednostek w og\u0142oszonych planach inwestycyjnych.<\/sup><\/p>\n\n\n\n [3]<\/strong> G\u0142\u00f3wny Urz\u0105d Statystyczny, Gospodarka mieszkaniowa w 2024 r.<\/em>, 16.09.2025. Na koniec 2024 r. zas\u00f3b mieszkaniowy Polski obejmowa\u0142 prawie 16 mln mieszka\u0144.<\/sup><\/p>\n\n\n\n [4]<\/strong> JLL, Living Sector in Poland 2025<\/em>, 1.04.2025. JLL szacuje polski prywatny rynek najmu d\u0142ugoterminowego na oko\u0142o 1,2 mln jednostek; raport wskazuje tak\u017ce ponad 22 tys. lokali PRS na koniec 2024 r. i pozycjonowanie instytucjonalnych projekt\u00f3w w wy\u017cszym segmencie rynku najmu.<\/sup><\/p>\n\n\n\n [5]<\/strong> Eurostat, Housing in Europe \u2013 2025 edition<\/em>; BNP Paribas Real Estate Poland na podstawie danych Eurostatu. W 2024 r. 68% mieszka\u0144c\u00f3w UE \u017cy\u0142o w gospodarstwach zajmuj\u0105cych w\u0142asne nieruchomo\u015bci; w Polsce wska\u017anik wynosi\u0142 87,1%.<\/sup><\/p>\n\n\n\n [6]<\/strong> Savills \/ CRIDO, PRS Market in Poland \u2013 Commercial, Legal and Tax Insight<\/em>, 4. edycja, 2025. Na koniec III kw. 2025 r. \u015brednia miesi\u0119czna przewaga kosztowa najmu nad zakupem na kredyt w siedmiu najwi\u0119kszych rynkach wynosi\u0142a 424 z\u0142; prognoza na 2026 r. zak\u0142ada\u0142a spadek do ok. 280 z\u0142. Raport wskazywa\u0142 r\u00f3wnie\u017c mo\u017cliwo\u015b\u0107 przekroczenia 36 tys. jednostek PRS do ko\u0144ca 2027 r.<\/sup><\/p>\n\n\n\n [7]<\/strong> G\u0142\u00f3wny Urz\u0105d Statystyczny, Sytuacja spo\u0142eczno-gospodarcza kraju \u2013 2025<\/em>, dane opublikowane 30.01.2026. Populacja 37,3 mln os\u00f3b, spadek o 157 tys. r\/r, 238 tys. urodze\u0144 \u017cywych oraz dodatnie saldo migracji zagranicznych.<\/sup><\/p>\n\n\n\n [8]<\/strong> Zak\u0142ad Ubezpiecze\u0144 Spo\u0142ecznych, FUS stabilnie rozpocz\u0105\u0142 2026 rok<\/em>. Na koniec marca 2026 r. do ubezpiecze\u0144 spo\u0142ecznych zg\u0142oszonych by\u0142o 1,305 mln cudzoziemc\u00f3w, stanowi\u0105cych 8% wszystkich ubezpieczonych w ZUS.<\/sup><\/p>\n\n\n\n [9]<\/strong> Echo Investment, Resi4Rent PLN 2.437 billion portfolio transaction completed, marking a milestone for Poland\u2019s PRS sector<\/em>, 27.05.2026. Finalizacja sprzeda\u017cy 18 projekt\u00f3w obejmuj\u0105cych 5 322 jednostki za ponad 2,437 mld z\u0142; wskazana przez sprzedaj\u0105cego forward-looking NOI yield ok. 6,3% w 2026 r.<\/sup><\/p>\n\n\n\n [10]<\/strong> TAG Immobilien AG, komunikat z 16.08.2025 dotycz\u0105cy podpisania umowy nabycia portfela Resi4Rent. Portfel: 5 322 lokale, oko\u0142o 177,7 tys. m\u00b2 powierzchni u\u017cytkowej, sze\u015b\u0107 miast; pierwotna cena 2,405 mld z\u0142 przed korekt\u0105 working capital, bez przej\u0119cia zad\u0142u\u017cenia finansowego. TAG prognozowa\u0142 na 2026 r. NAR yield ok. 7,5% oraz NRI yield ok. 6,8%.<\/sup><\/p>\n\n\n\n [11]<\/strong> CBRE, Poland Investment Figures Q2 2026<\/em>, 24.07.2026. Wolumen inwestycji w nieruchomo\u015bci komercyjne w Polsce w I po\u0142. 2026 r. przekroczy\u0142 3,03 mld euro, +78% r\/r; najlepszy wynik pierwszego p\u00f3\u0142rocza od 2018 r.<\/sup><\/p>\n\n\n\n [12]<\/strong> Naczelny S\u0105d Administracyjny, uchwa\u0142a siedmiu s\u0119dzi\u00f3w z 21.10.2024 r., sygn. III FPS 2\/24. Budynki sklasyfikowane jako mieszkalne i wynajmowane w ramach dzia\u0142alno\u015bci gospodarczej, w cz\u0119\u015bci s\u0142u\u017c\u0105cej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych najemc\u00f3w, nale\u017cy traktowa\u0107 dla cel\u00f3w podatku od nieruchomo\u015bci jako budynki mieszkalne lub ich cz\u0119\u015bci.<\/sup><\/p>\n","protected":false},"featured_media":22569,"template":"","blog_categories":[],"class_list":["post-22565","blog","type-blog","status-publish","has-post-thumbnail","hentry"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.activ-investment.eu\/en\/wp-json\/wp\/v2\/blog\/22565","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.activ-investment.eu\/en\/wp-json\/wp\/v2\/blog"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.activ-investment.eu\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/blog"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.activ-investment.eu\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/22569"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.activ-investment.eu\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=22565"}],"wp:term":[{"taxonomy":"blog_categories","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.activ-investment.eu\/en\/wp-json\/wp\/v2\/blog_categories?post=22565"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}Najwa\u017cniejsze wnioski:<\/strong><\/h4>\n\n\n\n
\n
Polski PRS przekroczy\u0142 30 tys. lokali<\/h2>\n\n\n\n
W\u0142asno\u015b\u0107 nadal dominuje, ale najem zyskuje znaczenie<\/h2>\n\n\n\n
Najem nadal konkuruje kosztowo z zakupem, ale przewaga maleje<\/h2>\n\n\n\n
Demografia kraju s\u0142abnie. Demografia najwi\u0119kszych miast jest bardziej z\u0142o\u017cona<\/h2>\n\n\n\n
Dwie trzecie rynku skupiaj\u0105 trzy aglomeracje<\/h2>\n\n\n\n
Transakcja Resi4Rent stworzy\u0142a pierwszy benchmark tej skali<\/h2>\n\n\n\n
Kapita\u0142 wraca do Polski, ale pozostaje selektywny<\/h2>\n\n\n\n
Podatek od nieruchomo\u015bci: wa\u017cne rozstrzygni\u0119cie NSA, ale nie koniec ryzyka regulacyjnego<\/h2>\n\n\n\n
Perspektywa wzrostu pozostaje wysoka, ale pipeline nie jest r\u00f3wnoznaczny z poda\u017c\u0105<\/h2>\n\n\n\n
Polski PRS wchodzi w trudniejszy etap rozwoju<\/h2>\n\n\n\n
\n\n\n\nPrzypisy i \u017ar\u00f3d\u0142a<\/h3>\n\n\n\n