{"id":22574,"date":"2026-08-04T13:12:34","date_gmt":"2026-08-04T13:12:34","guid":{"rendered":"https:\/\/www.activ-investment.eu\/?post_type=blog&p=22574"},"modified":"2026-08-04T14:54:17","modified_gmt":"2026-08-04T14:54:17","slug":"warszawski-rynek-pierwotny-w-ii-kwartale-2026-wysoka-podaz-odporna-sprzedaz-i-ceny-ktore-wciaz-nie-chca-spadac","status":"publish","type":"blog","link":"https:\/\/www.activ-investment.eu\/en\/blog\/warszawski-rynek-pierwotny-w-ii-kwartale-2026-wysoka-podaz-odporna-sprzedaz-i-ceny-ktore-wciaz-nie-chca-spadac\/","title":{"rendered":"Warszawski rynek pierwotny w II kwartale 2026: wysoka poda\u017c, odporna sprzeda\u017c i ceny, kt\u00f3re wci\u0105\u017c nie chc\u0105 spada\u0107"},"content":{"rendered":"\n

Warszawski rynek mieszkaniowy pozostaje jednym z najbardziej p\u0142ynnych i jednocze\u015bnie najbardziej wymagaj\u0105cych rynk\u00f3w w Polsce. Dane CBRE za II kwarta\u0142 2026 roku pokazuj\u0105 interesuj\u0105c\u0105 r\u00f3wnowag\u0119: sprzeda\u017c os\u0142ab\u0142a wzgl\u0119dem bardzo mocnego pocz\u0105tku roku, ale nadal utrzymuje si\u0119 powy\u017cej wieloletniej \u015bredniej. Jednocze\u015bnie deweloperzy wyra\u017anie zwi\u0119kszyli now\u0105 poda\u017c, a liczba dost\u0119pnych mieszka\u0144 wzros\u0142a do ponad 16 tys. Mimo wi\u0119kszego wyboru dla kupuj\u0105cych nie wida\u0107 jednak wyra\u017anej presji na obni\u017cki cen.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Analiza zosta\u0142a przygotowana na podstawie raportu CBRE Research \u201eLiving \u2013 Polska Warszawa 2. kw. 2026\u201d<\/strong>, wykorzystuj\u0105cego dane rynkowe Tabelaofert.pl. <\/p>\n\n\n\n

\"II
Podsumowanie II kwarta\u0142u 2026 <\/em><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Sprzeda\u017c s\u0142absza ni\u017c na pocz\u0105tku roku, ale rynek pozostaje aktywny<\/h2>\n\n\n\n

W II kwartale 2026 roku na warszawskim rynku pierwotnym sprzedano 3 840 mieszka\u0144<\/strong>. Oznacza to spadek o 9,4% kwarta\u0142 do kwarta\u0142u<\/strong>, jednak sama dynamika mo\u017ce by\u0107 myl\u0105ca, je\u015bli pominie si\u0119 punkt odniesienia. Pierwsze trzy miesi\u0105ce roku by\u0142y bowiem wyj\u0105tkowo mocne.<\/p>\n\n\n\n

Znacznie wi\u0119cej o rzeczywistej kondycji rynku m\u00f3wi por\u00f3wnanie z d\u0142u\u017cszym okresem. Jak wskazuje CBRE, sprzeda\u017c w II kwartale by\u0142a nadal o 4,6% wy\u017csza od \u015bredniej kwartalnej z ostatnich pi\u0119ciu lat<\/strong>, wynosz\u0105cej oko\u0142o 3 670 mieszka\u0144.<\/p>\n\n\n\n

Jeszcze mocniej wygl\u0105da wynik liczony w uj\u0119ciu czterech kolejnych kwarta\u0142\u00f3w. Od III kwarta\u0142u 2025 do ko\u0144ca II kwarta\u0142u 2026 roku w Warszawie sprzedano 15 986 nowych mieszka\u0144<\/strong>, czyli o 38,5% wi\u0119cej ni\u017c rok wcze\u015bniej<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

To istotny sygna\u0142 z punktu widzenia inwestor\u00f3w. Warszawski rynek nie znajduje si\u0119 obecnie w fazie za\u0142amania popytu. Mamy raczej do czynienia z normalizacj\u0105 po bardzo silnym pocz\u0105tku roku, przy nadal wysokiej absorpcji nowych mieszka\u0144.<\/p>\n\n\n\n

\"II
Sprzeda\u017c mieszka\u0144 w Warszawie rok do roku<\/em><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Poda\u017c wraca na rynek<\/h2>\n\n\n\n

Znacznie bardziej dynamiczne zmiany zasz\u0142y po stronie poda\u017cy.<\/p>\n\n\n\n

W II kwartale deweloperzy wprowadzili do sprzeda\u017cy 4 753 mieszkania<\/strong>, czyli a\u017c o 66,8% wi\u0119cej ni\u017c kwarta\u0142 wcze\u015bniej<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Tak silny wzrost nale\u017cy jednak interpretowa\u0107 ostro\u017cnie. W du\u017cej mierze jest on efektem niskiej bazy z I kwarta\u0142u, kiedy liczba nowych projekt\u00f3w i etap\u00f3w trafiaj\u0105cych do sprzeda\u017cy pozostawa\u0142a ograniczona.<\/p>\n\n\n\n

Potwierdzaj\u0105 to dane obejmuj\u0105ce d\u0142u\u017cszy okres. W ci\u0105gu czterech kwarta\u0142\u00f3w \u2013 od III kwarta\u0142u 2025 do II kwarta\u0142u 2026 \u2013 deweloperzy wprowadzili na rynek 15 395 mieszka\u0144<\/strong>, czyli o 1,6% mniej ni\u017c w analogicznym okresie rok wcze\u015bniej<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Z perspektywy inwestycyjnej oznacza to, \u017ce II kwarta\u0142 nie powinien by\u0107 odczytywany jako pocz\u0105tek agresywnej ekspansji poda\u017cy. Jest raczej sygna\u0142em powrotu aktywno\u015bci deweloperskiej po s\u0142abszym pocz\u0105tku roku.<\/p>\n\n\n\n

Ponad 16 tys. mieszka\u0144 w ofercie<\/h2>\n\n\n\n

Odbicie nowych wprowadze\u0144 znalaz\u0142o bezpo\u015brednie odzwierciedlenie w wielko\u015bci oferty.<\/p>\n\n\n\n

Na koniec czerwca 2026 roku na warszawskim rynku pierwotnym dost\u0119pnych by\u0142o 16 345 mieszka\u0144<\/strong>, o 7,1% wi\u0119cej ni\u017c na koniec poprzedniego kwarta\u0142u<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

\"II
Oferta mieszka\u0144 na sprzeda\u017c na koniec czerwca 2026<\/em><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

To poziom, kt\u00f3ry daje kupuj\u0105cym wyra\u017anie wi\u0119ksz\u0105 przestrze\u0144 wyboru \u2013 zar\u00f3wno pod wzgl\u0119dem lokalizacji, standardu, etapu realizacji, jak i ceny.<\/p>\n\n\n\n

Jeszcze wa\u017cniejsza z punktu widzenia oceny rynku jest jednak struktura tej poda\u017cy.<\/p>\n\n\n\n

A\u017c 3 344 mieszkania by\u0142y gotowe, lecz niesprzedane<\/strong>, co odpowiada\u0142o 20,5% ca\u0142ej oferty<\/strong>. CBRE wskazuje, \u017ce udzia\u0142 ten pozostaje na rekordowym poziomie.<\/p>\n\n\n\n

Wysoki odsetek gotowych lokali jest efektem du\u017cej liczby inwestycji uko\u0144czonych na prze\u0142omie 2025 i 2026 roku. Co istotne, CBRE zak\u0142ada, \u017ce wska\u017anik mo\u017ce pozosta\u0107 podwy\u017cszony r\u00f3wnie\u017c w kolejnych kwarta\u0142ach wraz z oddawaniem kolejnych projekt\u00f3w do u\u017cytkowania.<\/p>\n\n\n\n

Dla rynku oznacza to wzrost konkurencji przede wszystkim tam, gdzie kilka inwestycji o podobnym profilu rywalizuje o tego samego klienta. W takich segmentach presja sprzeda\u017cowa mo\u017ce by\u0107 wyra\u017anie wi\u0119ksza ni\u017c sugerowa\u0142yby same \u015brednie dla ca\u0142ej Warszawy.<\/p>\n\n\n\n

Wi\u0119ksza oferta nie zatrzyma\u0142a wzrostu cen<\/h2>\n\n\n\n

Pomimo rosn\u0105cej liczby dost\u0119pnych mieszka\u0144 ceny ofertowe pozostaj\u0105 wysokie.<\/p>\n\n\n\n

Na koniec II kwarta\u0142u 2026 roku przeci\u0119tna cena ofertowa nowego mieszkania w Warszawie wynosi\u0142a 19 405 z\u0142 brutto za m\u00b2<\/strong>. By\u0142a o 0,2% wy\u017csza ni\u017c kwarta\u0142 wcze\u015bniej<\/strong> i o 6,9% wy\u017csza rok do roku<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

To szczeg\u00f3lnie istotne w zestawieniu z inflacj\u0105. CBRE zwraca uwag\u0119, \u017ce w czerwcu 2026 roku jej roczna warto\u015b\u0107 wynosi\u0142a 2,5%<\/strong>, a wi\u0119c tempo nominalnego wzrostu cen nowych mieszka\u0144 pozostawa\u0142o wyra\u017anie wy\u017csze.<\/p>\n\n\n\n

\u015arednia cena mieszka\u0144 faktycznie sprzedanych wynios\u0142a 18 585 z\u0142\/m\u00b2<\/strong>. W uj\u0119ciu rocznym by\u0142a wy\u017csza o 6,1%<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Nieco inaczej wygl\u0105da\u0142a sytuacja w przypadku mieszka\u0144 wprowadzanych po raz pierwszy do sprzeda\u017cy. Ich \u015brednia cena w II kwartale wynios\u0142a 18 593 z\u0142\/m\u00b2<\/strong>, czyli by\u0142a o 8,6% ni\u017csza ni\u017c w poprzednim kwartale<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Nie nale\u017cy jednak automatycznie uto\u017csamia\u0107 tego spadku ze zmian\u0105 og\u00f3lnego trendu cenowego. \u015arednie ceny s\u0105 silnie uzale\u017cnione od struktury nowych projekt\u00f3w \u2013 lokalizacji, segmentu, metra\u017cu czy udzia\u0142u inwestycji premium.<\/p>\n\n\n\n

CBRE zaznacza r\u00f3wnie\u017c, \u017ce z oblicze\u0144 wska\u017anik\u00f3w cenowych wy\u0142\u0105czono pi\u0119\u0107 projekt\u00f3w o nietypowo wysokich cenach i du\u017cej skali, kt\u00f3re mog\u0142yby istotnie zawy\u017cy\u0107 \u015bredni\u0105 i zaburzy\u0107 obraz ca\u0142ego rynku.<\/p>\n\n\n\n

Coraz wi\u0119ksze znaczenie ma nie cena katalogowa, lecz zdolno\u015b\u0107 do sprzeda\u017cy<\/h2>\n\n\n\n

Dane CBRE dobrze pokazuj\u0105 charakter obecnego etapu cyklu.<\/p>\n\n\n\n

Warszawski rynek nie wchodzi w klasyczn\u0105 faz\u0119 korekty cenowej, mimo \u017ce liczba mieszka\u0144 w ofercie ro\u015bnie, a udzia\u0142 gotowych niesprzedanych lokali pozostaje wysoki.<\/p>\n\n\n\n

Nie oznacza to jednak, \u017ce si\u0142a negocjacyjna sprzedaj\u0105cych pozostaje taka sama jak kilka lat wcze\u015bniej.<\/p>\n\n\n\n

Przy wi\u0119kszej dost\u0119pno\u015bci mieszka\u0144 r\u00f3\u017cnice pomi\u0119dzy poszczeg\u00f3lnymi projektami mog\u0105 si\u0119 pog\u0142\u0119bia\u0107. Lokalizacja, jako\u015b\u0107 produktu, uk\u0142ad mieszka\u0144, standard cz\u0119\u015bci wsp\u00f3lnych, etap budowy i spos\u00f3b pozycjonowania inwestycji b\u0119d\u0105 mia\u0142y coraz wi\u0119ksze znaczenie dla tempa sprzeda\u017cy.<\/p>\n\n\n\n

CBRE zak\u0142ada przy tym, \u017ce na rynku nadal b\u0119d\u0105 pojawia\u0142y si\u0119 atrakcyjne promocje, szczeg\u00f3lnie w przypadku mieszka\u0144 d\u0142ugo pozostaj\u0105cych w ofercie<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

To oznacza, \u017ce wi\u0119ksza elastyczno\u015b\u0107 cenowa mo\u017ce by\u0107 widoczna na poziomie pojedynczych projekt\u00f3w, nawet je\u015bli \u015brednia cena ofertowa dla ca\u0142ego miasta pozostaje stabilna lub ro\u015bnie.<\/p>\n\n\n\n

Koszt pieni\u0105dza nadal decyduje o popycie<\/h2>\n\n\n\n

Drugim kluczowym elementem uk\u0142adanki pozostaje finansowanie.<\/p>\n\n\n\n

Jak wskazuje CBRE, od maja 2025 roku Rada Polityki Pieni\u0119\u017cnej obni\u017cy\u0142a stopy procentowe \u0142\u0105cznie o 2 punkty procentowe<\/strong>. Ostatnie ci\u0119cie mia\u0142o miejsce w marcu 2026 roku, natomiast od kwietnia do lipca stopa referencyjna NBP pozostawa\u0142a na poziomie 3,75%<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Ni\u017csze oprocentowanie zwi\u0119ksza dost\u0119pno\u015b\u0107 kredyt\u00f3w i poprawia zdolno\u015b\u0107 nabywcz\u0105 cz\u0119\u015bci gospodarstw domowych. W po\u0142\u0105czeniu z du\u017c\u0105 liczb\u0105 mieszka\u0144 gotowych lub znajduj\u0105cych si\u0119 na zaawansowanym etapie realizacji tworzy to \u015brodowisko sprzyjaj\u0105ce aktywno\u015bci kupuj\u0105cych.<\/p>\n\n\n\n

Jednocze\u015bnie warunki finansowania pozostaj\u0105 jednym z najwa\u017cniejszych czynnik\u00f3w ryzyka dla rynku. Ka\u017cda zmiana oczekiwa\u0144 dotycz\u0105cych kosztu kredytu mo\u017ce stosunkowo szybko prze\u0142o\u017cy\u0107 si\u0119 na tempo sprzeda\u017cy.<\/p>\n\n\n\n

Dlaczego ceny mog\u0105 nadal rosn\u0105\u0107<\/h2>\n\n\n\n

Na pierwszy rzut oka wzrost oferty oraz wysoki udzia\u0142 gotowych niesprzedanych mieszka\u0144 powinny prowadzi\u0107 do wyhamowania cen. CBRE wskazuje jednak na mechanizm, kt\u00f3ry mo\u017ce dzia\u0142a\u0107 w przeciwnym kierunku.<\/p>\n\n\n\n

Je\u017celi z rynku stopniowo znikaj\u0105 mieszkania ta\u0144sze, a ich miejsce zajmuj\u0105 nowe, dro\u017cej pozycjonowane projekty, \u015brednia cena ofertowa mo\u017ce rosn\u0105\u0107 nawet bez powszechnych podwy\u017cek cennik\u00f3w.<\/p>\n\n\n\n

Jednocze\u015bnie presj\u0119 kosztow\u0105 mog\u0105 zwi\u0119ksza\u0107 koszty realizacji inwestycji oraz nowe wymogi regulacyjne, wp\u0142ywaj\u0105ce zar\u00f3wno na decyzje o uruchamianiu projekt\u00f3w, jak i na ich ekonomik\u0119.<\/p>\n\n\n\n

Dlatego CBRE ocenia, \u017ce rosn\u0105cy trend przeci\u0119tnej ceny ofertowej mo\u017ce si\u0119 utrzyma\u0107<\/strong>, mimo zwi\u0119kszonej poda\u017cy i promocji pojawiaj\u0105cych si\u0119 w wybranych projektach.<\/p>\n\n\n\n

Rynek bardziej selektywny ni\u017c s\u0142aby<\/h2>\n\n\n\n

Najwa\u017cniejszym wnioskiem p\u0142yn\u0105cym z danych za II kwarta\u0142 jest nie tyle os\u0142abienie rynku, ile wzrost jego selektywno\u015bci.<\/p>\n\n\n\n

Sprzeda\u017c pozostaje powy\u017cej pi\u0119cioletniej \u015bredniej, a wynik z ostatnich czterech kwarta\u0142\u00f3w jest znacznie wy\u017cszy ni\u017c rok wcze\u015bniej. Jednocze\u015bnie dost\u0119pna oferta ponownie ro\u015bnie, a ponad jedna pi\u0105ta mieszka\u0144 czekaj\u0105cych na nabywc\u00f3w jest ju\u017c gotowa.<\/p>\n\n\n\n

W takim \u015brodowisku coraz mniej adekwatne staje si\u0119 pytanie, czy \u201erynek warszawski ro\u015bnie czy spada\u201d. Znacznie wa\u017cniejsze jest to, kt\u00f3re projekty zachowuj\u0105 wysok\u0105 absorpcj\u0119 mimo rosn\u0105cej konkurencji<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Dla deweloper\u00f3w oznacza to wi\u0119ksze znaczenie jako\u015bci produktu i precyzyjnego dopasowania ceny do lokalnego popytu. Dla inwestor\u00f3w \u2013 konieczno\u015b\u0107 bardziej szczeg\u00f3\u0142owej analizy poszczeg\u00f3lnych subrynk\u00f3w, zamiast opierania decyzji wy\u0142\u0105cznie na \u015brednich dla ca\u0142ej Warszawy.<\/p>\n\n\n\n

A dla kupuj\u0105cych obecna sytuacja mo\u017ce oznacza\u0107 paradoksalnie korzystniejszy moment negocjacyjny: wyb\u00f3r jest wi\u0119kszy, liczba gotowych mieszka\u0144 wysoka, a cz\u0119\u015b\u0107 sprzedaj\u0105cych mo\u017ce by\u0107 bardziej sk\u0142onna do zaoferowania rabatu lub dodatkowych korzy\u015bci. Nie zmienia to jednak zasadniczego obrazu rynku \u2013 Warszawa pozostaje rynkiem drogim, p\u0142ynnym i odpornym, na kt\u00f3rym wzrost poda\u017cy nie prze\u0142o\u017cy\u0142 si\u0119 dotychczas na systemow\u0105 korekt\u0119 cen.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u0179r\u00f3d\u0142o:<\/strong> CBRE Research, Living \u2013 Polska Warszawa 2. kw. 2026<\/em>. Dane wykorzystane w raporcie: Tabelaofert.pl.<\/p>\n","protected":false},"featured_media":22575,"template":"","blog_categories":[],"class_list":["post-22574","blog","type-blog","status-publish","has-post-thumbnail","hentry"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.activ-investment.eu\/en\/wp-json\/wp\/v2\/blog\/22574","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.activ-investment.eu\/en\/wp-json\/wp\/v2\/blog"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.activ-investment.eu\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/blog"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.activ-investment.eu\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/22575"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.activ-investment.eu\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=22574"}],"wp:term":[{"taxonomy":"blog_categories","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.activ-investment.eu\/en\/wp-json\/wp\/v2\/blog_categories?post=22574"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}