{"id":635,"date":"2025-03-21T07:51:00","date_gmt":"2025-03-21T07:51:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.activ-investment.eu\/?post_type=blog&p=635"},"modified":"2026-03-24T08:51:56","modified_gmt":"2026-03-24T08:51:56","slug":"zakup-mieszkania-w-budowie-harmonogram-platnosci","status":"publish","type":"blog","link":"https:\/\/www.activ-investment.eu\/en\/blog\/zakup-mieszkania-w-budowie-harmonogram-platnosci\/","title":{"rendered":"Zakup mieszkania w budowie - harmonogram p\u0142atno\u015bci i transze [Przyk\u0142ad]"},"content":{"rendered":"\n

Zakup mieszkania to dla wi\u0119kszo\u015bci z nas wyj\u0105tkowe wydarzenie w \u017cyciu i spory wydatek. Gdy kupujemy mieszkanie po raz pierwszy wiele poj\u0119\u0107, zasad czy zapis\u00f3w wydaje si\u0119 by\u0107 nie do ko\u0144ca zrozumia\u0142ymi. To naturalne. Dzi\u015b poruszymy temat p\u0142atno\u015bci w przypadku zakupu mieszkania na rynku pierwotnym.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Decyduj\u0105c si\u0119 na zakup mieszkania na rynku pierwotnym, warto wcze\u015bniej zg\u0142\u0119bi\u0107 temat tego jak nieruchomo\u015b\u0107 b\u0119dzie finansowana oraz jak harmonogram p\u0142atno\u015bci jest powi\u0105zany z harmonogramem budowy inwestycji, w kt\u00f3rej kupujemy mieszkanie. Jest to o tyle istotne, \u017ce na rynku nieruchomo\u015bci ma\u0142o jest gotowych mieszka\u0144. Zdecydowana wi\u0119kszo\u015b\u0107 z nich jest kupowana na etapie budowy. \u017beby dobrze zrozumie\u0107 zasady p\u0142atno\u015bci za mieszkanie, w pierwszej kolejno\u015bci musimy si\u0119 zapozna\u0107 z poj\u0119ciem rachunku powierniczego.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Mieszkaniowy rachunek powierniczy \u2013 co to jest i po co istnieje?<\/h2>\n\n\n\n

Rachunek powierniczy<\/strong>\u00a0(nazywany tak\u017ce rachunkiem wirtualnym) jest specjalnym rodzajem rachunku bankowego, kt\u00f3ry jest zak\u0142adany dla ka\u017cdej inwestycji realizowanej przez dewelopera. To w\u0142a\u015bnie na niego trafiaj\u0105 \u015brodki wp\u0142acane przez klient\u00f3w na poczet zakupu nowego mieszkania.<\/p>\n\n\n\n

Ustawa przewiduje, \u017ce deweloper ma obowi\u0105zek zapewni\u0107 nabywcy ochron\u0119 wp\u0142at poprzez jeden z dw\u00f3ch rozwi\u0105za\u0144:<\/p>\n\n\n\n

Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy (OMRP) <\/strong><\/p>\n\n\n\n

W modelu otwartym \u015brodki s\u0105 wyp\u0142acane deweloperowi etapami (transzami), po spe\u0142nieniu warunk\u00f3w okre\u015blonych w przepisach i umowie rachunku powierniczego. Mechanizm ma ogranicza\u0107 ryzyko wyp\u0142aty pieni\u0119dzy \u201ebez pokrycia\u201d w realnym post\u0119pie budowy.<\/p>\n\n\n\n

Zamkni\u0119ty mieszkaniowy rachunek powierniczy (ZMRP)<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Rachunek powierniczy zamkni\u0119ty \u2013 w tym przypadku \u015brodki wp\u0142acane przez nabywc\u0119 trafi\u0105 do dewelopera dopiero po podpisaniu aktu notarialnego i przeniesieniu w\u0142asno\u015bci na kupuj\u0105cego.<\/p>\n\n\n\n

Transze wyp\u0142acane deweloperowi zgodnie z harmonogramem<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

W Polsce wi\u0119kszo\u015b\u0107 deweloper\u00f3w prowadzi otwarte rachunki powiernicze<\/strong>, dzi\u0119ki czemu otrzymuje pieni\u0105dze od Klient\u00f3w ju\u017c na etapie budowy inwestycji.<\/p>\n\n\n\n

Harmonogram prac wraz z harmonogramem p\u0142atno\u015bci stanowi za\u0142\u0105cznik do umowy deweloperskiej, wi\u0119c nabywca od pocz\u0105tku ma wgl\u0105d w to, jak p\u0142atno\u015bci b\u0119d\u0105 si\u0119 rozk\u0142ada\u0107 na przestrzeni ca\u0142ego okresu realizacji inwestycji. W harmonogramie znajdziemy procentowy, szacunkowy podzia\u0142 koszt\u00f3w poszczeg\u00f3lnych etap\u00f3w budowy w ca\u0142kowitych kosztach przedsi\u0119wzi\u0119cia deweloperskiego.

Poni\u017cej przedstawiamy przyk\u0142adowy harmonogram jednej z realizowanych przez nas inwestycji deweloperskich :<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n\n\n\n

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) \u2013 dodatkowa warstwa ochrony<\/h2>\n\n\n\n

Od wej\u015bcia w \u017cycie nowych rozwi\u0105za\u0144 (dla przedsi\u0119wzi\u0119\u0107 obj\u0119tych ustaw\u0105) funkcjonuje Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, kt\u00f3ry \u2013 w uproszczeniu \u2013 ma umo\u017cliwia\u0107 zwrot wp\u0142at nabywcy w okre\u015blonych sytuacjach, m.in. upad\u0142o\u015bci dewelopera lub banku prowadz\u0105cego rachunek powierniczy.<\/p>\n\n\n\n

Sk\u0142adka na DFG jest powi\u0105zana z wp\u0142atami na rachunek powierniczy i jest elementem mechanizmu przewidzianego w przepisach oraz opisywanego w materia\u0142ach instytucji prowadz\u0105cych DFG<\/p>\n\n\n\n

Wyp\u0142ata transzy z rachunku \u2013 jaka jest rola banku?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Musimy pami\u0119ta\u0107 o tym, \u017ce bank nie podejmie \u017cadnych dzia\u0142a\u0144, bez naszego podpisu.<\/strong> Jak to wygl\u0105da w praktyce?  Deweloper wysy\u0142a do klient\u00f3w pismo, informuj\u0105ce o zako\u0144czeniu danego etapu budowy. Z tym dokumentem powinni\u015bmy uda\u0107 si\u0119 do banku i z\u0142o\u017cy\u0107 wniosek o uruchomienie kolejnych \u015brodk\u00f3w z naszego kredytu. Jednak zanim do tego ostatecznie dojdzie, inspektor z banku dokonuje kontroli dokumentacji zwi\u0105zanej z inwestycj\u0105 i sprawdza, czy wszystko zosta\u0142o wykonane zgodnie z harmonogramem.<\/p>\n\n\n\n

Co to oznacza dla kupuj\u0105cego?<\/strong><\/p>\n\n\n\n