Zakup mieszkania obciążonego hipoteką - jak to zrobić?

Niezależnie od sytuacji rynkowej, mieszkanie obciążone hipoteką można kupić bezpiecznie, jeśli transakcja jest prawidłowo ułożona i dobrze zweryfikujesz księgę wieczystą oraz dokumenty z banku sprzedającego

Z poniższego artykułu dowiesz się:

• Jakie są rodzaje hipotek.
• Jak kupić mieszkanie obciążone hipoteką.
• Czy kupno mieszkania z hipoteką jest ryzykowne?

CO TO JEST HIPOTEKA?

Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe ustanawiane na nieruchomości na zabezpieczenie oznaczonej wierzytelności (najczęściej kredytu). Żeby hipoteka powstała, konieczny jest wpis w księdze wieczystej.

Gdzie sprawdzić hipotekę

• Najprościej w treści księgi wieczystej w systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych (EKW). Na portalu możesz bez logowania przeglądać treść ksiąg wieczystych, jeśli znasz numer KW.
• Hipoteki są ujawniane w Dziale IV księgi wieczystej. To właśnie ten dział powinien być „punktem kontrolnym” przed podpisaniem umowy.

RODZAJE HIPOTEK

Pamiętaj, że mieszkanie, które chcesz kupić, nie musi być obciążane hipoteką wynikającą z zasięgnięcia kredytu mieszkaniowego na nieruchomość. Właściciel mógł obciążyć mieszkanie hipoteką zaciągając innego rodzaju pożyczki lub kredyty. Wysokość obciążenia hipoteki nie musi wynosić tyle, ile wartość mieszkania.

Przykładowo obecny właściciel kupił mieszkanie za 350 000 zł, ale miał wkład własny w wysokości 100 000zł. Zaciągnął kredyt w wysokości 250 000zł i na taką sumę obciążona jest hipoteka.

Hipoteka umowna, która powstaje, gdy właściciel nieruchomości z własnej woli przystępuje do zawarcia umowy pomiędzy bankiem. Mieszkania najczęściej obciążone są hipotekami umownymi.

Hipoteka łączna powstaje w sytuacji, gdy sprzedający zaciągnął pożyczkę lub kredyt obciążając hipoteką kilka nieruchomości. Mieszkanie jest częścią hipoteki, gdyż bank nie wyraził zgody na ograniczenie hipoteki tylko do części nieruchomości.

Hipoteka przymusowa - to czerwone światło - powstaje w sytuacji, gdy istnieją długi wynikające z zobowiązań publicznoprawnych (wobec ZUS-u lub urzędu skarbowego) lub z tytułu orzeczenia sądu (np. grzywny lub niespłaconych alimentów). Hipoteka zostaje ustanowiona decyzją sądu wbrew woli właściciela mieszkania.

Zanim cokolwiek podpiszesz: co sprawdzić w księdze wieczystej?

Księga wieczysta to podstawa weryfikacji stanu prawnego. Zwróć uwagę na:

• Dział II (własność) – kto jest właścicielem i czy wszyscy właściciele będą stroną umowy,
• Dział III (prawa, roszczenia, ograniczenia) – np. ostrzeżenia, egzekucje, służebności, roszczenia osób trzecich,
• Dział IV (hipoteka) – kto jest wierzycielem (bank/inna instytucja), jaka jest kwota/suma hipoteki, czy hipotek jest więcej niż jedna.

Jeżeli w dziale III pojawiają się wpisy o egzekucji, roszczeniach lub ostrzeżeniach – to jest sygnał, aby transakcję prowadzić bardzo ostrożnie i koniecznie dopytać notariusza o konsekwencje.

Jak bezpiecznie kupić mieszkanie obciążone hipoteką – 3 najczęstsze scenariusze

1) Zakup za gotówkę z podziałem płatności (spłata banku + dopłata sprzedającemu)

To klasyczny model: część ceny idzie na spłatę kredytu/wierzytelności w banku sprzedającego, a reszta do sprzedającego. Kluczowe elementy bezpieczeństwa:

• bank sprzedającego wskazuje kwotę do spłaty i rachunek, na który ma trafić spłata (to powinno „spinać” transakcję operacyjnie),
• w akcie notarialnym lub umowie ustala się, że kwota odpowiadająca zadłużeniu trafia do banku,
• po spłacie bank wystawia zgodę na wykreślenie hipoteki (list mazalny),
• następnie składany jest w sądzie wniosek KW-WPIS o wykreślenie hipoteki

2) Zakup na kredyt – nowy kredyt spłaca „stary” kredyt sprzedającego

W tym wariancie bank kupującego uruchamia kredyt w taki sposób, aby:

• część środków poszła na spłatę wierzyciela hipotecznego sprzedającego,
• ewentualna nadwyżka (jeśli cena jest wyższa niż saldo) trafiła do sprzedającego.

Z perspektywy księgi wieczystej najważniejsze jest, że stara hipoteka nie znika automatycznie po spłacie – wykreślenie następuje dopiero po złożeniu wniosku do sądu (KW-WPIS) wraz z dokumentami.

3) Przejęcie długu (kredytu) sprzedającego przez kupującego – tylko gdy bank się zgodzi

To rozwiązanie bywa mylone z „automatycznym przejęciem hipoteki”. W rzeczywistości mówimy o przejęciu długu regulowanym w kodeksie cywilnym:

Najważniejsze fakty:

• Umowa o przejęcie zadłużenia i hipoteki musi być zawarta na piśmie.
• Bank musi wyrazić zgodę na przejęcie zadłużenia nowego właściciela mieszkania.
• W umowie powinno się określić zasady przejmowania długu oraz dołączyć oświadczenie sprzedającego o wyrażeniu zgodny na przejęcie przez ciebie zadłużenia.
• Upewnij się, ilu jest właścicieli nieruchomości obciążonej hipoteką oraz kto jest dłużnikiem.
• Upewnij się, czy mieszkanie nie jest objęte postępowaniem spadkowym oraz czy praw do mieszkania nie mają osoby trzecie (np. były współmałżonek lub rodzeństwo).
• Formalności związane z kupnem mieszkania obciążonego hipoteką trwają zwykle dłużej niż w przypadku kupna mieszkania na kredyt bez hipoteki lub za gotówkę.
• Uwaga! Bądź czujny w przypadku, gdy sprzedający zaciągnął kredyt na mieszkanie w obcej walucie (na przekład we frankach). Przejęcie kredytu nie jest opłacalne, gdy wysokość zadłużenia przekracza wartość mieszkania.

Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej – co jest potrzebne

Żeby hipoteka zniknęła z Działu IV księgi wieczystej, standardowo potrzebujesz:

• Wniosku KW-WPIS (urzędowy formularz Ministerstwa Sprawiedliwości – do pobrania z gov.pl).
• Oryginału zgody wierzyciela na wykreślenie hipoteki (w praktyce: „list mazalny”).
• Dowodu opłaty sądowej – sądy wskazują 100 zł za wykreślenie jednej hipoteki.
• Wniosek składa się do sądu rejonowego – wydziału ksiąg wieczystych właściwego dla położenia nieruchomości.

Najczęstsze pytania (FAQ)

Czy mogę kupić mieszkanie, jeśli w Dziale IV jest hipoteka?

Tak. Hipoteka sama w sobie nie blokuje sprzedaży, ale wymaga poprawnego ułożenia transakcji, ponieważ wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości niezależnie od zmiany właściciela.

Czy spłata kredytu sprzedającego oznacza automatyczne wykreślenie hipoteki?

Nie. Wpis znika dopiero po postępowaniu wieczystoksięgowym na podstawie wniosku (KW-WPIS) i dokumentów (w tym zgody wierzyciela).

Skąd wziąć formularz KW-WPIS?

Z oficjalnej strony gov.pl (Ministerstwo Sprawiedliwości – formularze do spraw ksiąg wieczystych).

Ile kosztuje wykreślenie hipoteki?

Sądy informują o opłacie 100 zł za wykreślenie jednej hipoteki – dowód opłaty dołącza się do wniosku.

Szukasz mieszkania w Krakowie, Warszawie lub na Śląsku?

Sprawdź nasze najnowsze inwestycje i skontaktuj się z nami, aby dowiedzieć się więcej. Z przyjemnością odpowiemy na wszystkie pytania i pomożemy w wyborze idealnego mieszkania.