Przez ostatnie 15 lat polski rynek nieruchomości przeszedł głęboką transformację - od prostych, często nieuregulowanych mechanizmów sprzedaży do dojrzałego, wyspecjalizowanego sektora opartego na transparentności, regulacjach prawnych i wysokich standardach technicznych. Dzisiejszy zakup mieszkania to proces wymagający i świadomy. Nabywcy coraz dokładniej analizują parametry inwestycji, standard wykonania, zapisy umów oraz wiarygodność dewelopera. Skokowy wzrost cen, rosnące oczekiwania klientów i zmiany legislacyjne znacząco wpłynęły na sposób funkcjonowania całego rynku, jednocześnie podnosząc poziom bezpieczeństwa transakcji.

O tej ewolucji, jej przyczynach i konsekwencjach rozmawiamy z Katarzyną Pietrzak-Matysiak oraz Krzysztofem Cabałą - ekspertami Activ Investment, którzy od ponad 2 dekad z bliska obserwują i współtworzą zmieniający się krajobraz mieszkaniowy w Polsce.

Wróćmy do 2011 roku - jak wyglądały wtedy realia sprzedaży mieszkań w Krakowie?

To była zupełnie inna rzeczywistość. Rynek wciąż czuł oddech kryzysu finansowego, a klienci byli bardzo zachowawczy. Choć kupno „dziury w ziemi” wymagało wtedy odwagi, było jednocześnie czymś naturalnym - tak po prostu wyglądał ówczesny rynek. Co więcej, nasi stali klienci inwestycyjni rezerwowali lokale jeszcze na długo przed rozpoczęciem budowy.

Choć ceny w Krakowie oscylowały wokół średniej krajowej, wielu nabywców uważało je za wygórowane. W tamtym czasie rynek dyktował program „Rodzina na Swoim” - sprzedaż opierała się głównie na mieszkaniach spełniających limity cenowe uprawniające do dopłat.

Wyobraźmy sobie, że kładziemy na stole dwa rzuty: typowe mieszkanie sprzed 15 lat i projekt współczesny. Które zmiany w układzie i standardzie najlepiej pokazują, jak bardzo zmienił się sposób życia - i jak rynek musiał za tym nadążyć?

Różnice są widoczne już w samej logice planowania przestrzeni. Piętnaście lat temu projekty opierały się na ścisłym wydzielaniu funkcji: dominowały zamknięte kuchnie i rozbudowane przedpokoje, które pochłaniały znaczną część metrażu. W tamtym układzie 50 m² oznaczało zazwyczaj dwa pokoje - rozwiązanie poprawne, ale mało elastyczne.

Dziś ten sam metraż traktujemy zupełnie inaczej, kładąc nacisk na otwartość, dostęp do światła i realną ergonomię. Wprowadzenie aneksu kuchennego do strefy dziennej oraz lepsze rozplanowanie miejsc do przechowywania pozwoliło nam odzyskać przestrzeń na dodatkowy pokój. Stał się on kluczowy dla współczesnego nabywcy - w zależności od potrzeb może pełnić rolę gabinetu do pracy zdalnej, sypialni dla dziecka czy miejsca na hobby. Ta wielofunkcyjność jest istotna również z perspektywy rynku najmu, gdzie elastyczność układu pozwala na znacznie łatwiejszą adaptację wnętrza bez utraty komfortu.

W Activ Investment od lat doskonalimy się w tworzeniu przestrzeni, które realnie podnoszą jakość codziennego życia. Naszym celem jest projektowanie układów czytelnych i ustawnych - takich, które zachowają swoją wartość użytkową przez dekady, niezależnie od zmieniających się potrzeb mieszkańców.

W którym momencie nastąpił ten kluczowy zwrot, gdy nieruchomości przestały być traktowane wyłącznie jako zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, a stały się masowym sposobem na lokowanie kapitału? Jak z perspektywy czasu oceniają Państwo efektywność tamtych decyzji inwestycyjnych?

Ten moment nastąpił w okolicach lat 2015-2016. W obliczu niskich stóp procentowych i malejącej rentowności lokat, nieruchomości stały się naturalną bezpieczną przystanią dla oszczędności. Nasi klienci wykazali się dużą intuicją, co potwierdzają dzisiejsze wyniki naszych ówczesnych realizacji.

Spójrzmy na konkretne dane, bo to one najlepiej oddają dynamikę tamtych lat. Podczas sprzedaży Konopnicka City Park w 2016 roku, ceny oscylowały w granicach 6-8 tys. zł za mkw. Obecnie, obserwując rynek wtórny w tej lokalizacji, ceny ofertowe sięgają od 18 do nawet 22 tys. zł za metr. To kapitał, który zapracował na siebie w sposób imponujący.

To ponad dwukrotny wzrost wartości.

Dokładnie. Podobny scenariusz, choć w innym segmencie cenowym, zaprezentowała nasza inwestycja przy ulicy Banacha na północy Krakowa. Zaczynaliśmy tam z pułapu, który z dzisiejszej perspektywy brzmi niemal nierealnie - najtańsze lokale oferowaliśmy już od 4500 zł za m². Obecnie na portalach ogłoszeniowych te same mieszkania osiągają ceny rzędu 12-16 tysięcy złotych za metr. To zestawienie najlepiej obrazuje ewolucję, jaką przeszedł krakowski rynek nieruchomości w ciągu ostatnich lat.

Kim jest dzisiejszy klient Activ Investment - i czym różni się od klienta sprzed 15 lat pod względem motywacji, samodzielności finansowej i oczekiwań wobec mieszkania?

Różnica jest kolosalna. Dekadę temu dominował model „rodzinnej narady”. Do biura przychodziło młode małżeństwo w towarzystwie rodziców, którzy często partycypowali w kosztach wkładu własnego. Proces decyzyjny był długotrwały, niezwykle emocjonalny.

Dziś profil klienta uległ wyraźnemu odmłodzeniu i profesjonalizacji. Z jednej strony widzimy dużą grupę singli oraz specjalistów z sektora IT czy nowoczesnej inżynierii, którzy są całkowicie niezależni finansowo. Z drugiej strony, wciąż bardzo silną grupę stanowią młode pary oraz rodziny. Ich podejście jest jednak inne niż dawniej - są znacznie lepiej wyedukowani w rynku nieruchomości i bardzo pragmatyczni.

Dla współczesnej rodziny czy pary zakup mieszkania to nie tylko realizacja marzeń, ale przede wszystkim chłodna kalkulacja funkcjonalności. Szukają ergonomii i bliskości infrastruktury, która ułatwi im codzienne życie.

Spójrzmy na rynek z szerszej perspektywy. Jakie wydarzenia na przestrzeni ostatnich 15 lat określi byście mianem przełomowych dla branży? Co stanowiło fundament dzisiejszej architektury rynku nieruchomości?

Absolutnym kamieniem milowym było wejście w życie ustawy deweloperskiej w 2012 roku, która wprowadziła obowiązkowe rachunki powiernicze. To był moment fundamentalnej zmiany w relacji deweloper-klient.

Przed wprowadzeniem tych regulacji środki nabywców trafiały bezpośrednio na rachunki bieżące firm, co obarczało transakcję znacznym ryzykiem kapitałowym. Nowelizacja przepisów stworzyła bezpieczny system ochrony wpłat, co radykalnie zwiększyło zaufanie społeczne do rynku pierwotnego. Klienci zyskali gwarancję bezpieczeństwa, co przełożyło się na większą decyzyjność do zawierania umów na wczesnych etapach budowy.

Drugim filarem zmian były rządowe programy wsparcia. Najpierw „Rodzina na Swoim” oraz „Mieszkanie dla Młodych” (MdM), które w latach 2014-2018 stały się silnym wzmocnieniem rynku mieszkaniowego. Jednak prawdziwy wstrząs popytowy przyniósł rok 2023 i program „Bezpieczny Kredyt 2%”. Jego skala i dynamika były niewyobrażalne - wygenerował on tak potężną falę zakupową, że biura sprzedaży w całym kraju stanęły przed wyzwaniem niemal całkowitego wyczerpania oferty.

Czyli legislacja ma większy wpływ na rynek niż sama gospodarka?

To układ naczyń połączonych. Kluczowym momentem był rok 2022 i powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG), który ostatecznie uszczelnił system ochrony nabywców. Obecnie standardy bezpieczeństwa w Polsce przewyższają rozwiązania stosowane w większości krajów europejskich. Zaufanie do dewelopera stało się dziś elementarnym fundamentem sprzedaży.

Skupmy się na teraźniejszości. Jak ostatnie burzliwe lata - pandemia oraz okres wysokiej inflacji - ukształtowały obecny rynek?

To był bardzo trudny czas dla deweloperów, który wymusił na rynku swoisty reset. Ostatnie lata nauczyły nas, że nieruchomość przestała być postrzegana wyłącznie przez pryzmat metrażu, a stała się przede wszystkim bezpieczną przystanią dla kapitału w czasach dużej zmienności pieniądza.

W 2026 roku widzimy, że rynek osiągnął dojrzałą stabilizację na nowym, wysokim pułapie cenowym. Konsumenci przeszli proces adaptacji - szok inflacyjny ustąpił miejsca pragmatyzmowi. Dziś kluczowym motorem zmian, obok lokalizacji, staje się dostosowanie budynków do współczesnych standardów technicznych i kosztowych.

Jako Activ Investment reagujemy na te potrzeby w sposób przemyślany. W naszych wybranych inwestycjach realizujemy projekty z wykorzystaniem paneli fotowoltaicznych, co pozwala realnie obniżyć koszty energii w częściach wspólnych. Jednocześnie standardem w naszych nowych obiektach są miejsca postojowe z przyłączami pod ładowarki do samochodów elektrycznych. To już nie tylko odpowiedź na wymagane normy, ale przede wszystkim zapewnienie nabywcom infrastruktury, która staje się nieodzowna w codziennym użytkowaniu. Dzięki temu oferujemy produkt nowoczesny, który trzyma wartość w czasie i odpowiada na realne zmiany w stylu życia mieszkańców.

Na koniec – czy tęsknisz za rynkiem z 2011 roku?

Odczuwam sentyment do tamtego spokoju i przystępnych cen. Mimo to dzisiejszy rynek oceniam znacznie wyżej – stał się on dojrzały, przejrzysty i bezpieczny dla nabywcy. Jedno się nie zmieniło: silna potrzeba posiadania mieszkania na własność. Bez względu na cenę metra kwadratowego, własne „cztery ściany” to wciąż fundament stabilizacji i pewna inwestycja w przyszłość.

15 lat zmian – Kamienie milowe na rynku nieruchomości