Rynek nieruchomości 2026: dlaczego Polska wyprzedza Niemcy?
Mamy marzec 2026 roku i sytuacja jest jasna: podczas gdy niemiecki rynek nieruchomości złapał zadyszkę, Polska przeżywa prawdziwy rozkwit. Niemcy zmagają się z biurokracją i rosnącymi kosztami, które niemal zatrzymały nowe budowy. Tymczasem u nas inwestycje idą pełną parą. O tym, dlaczego inwestorzy coraz częściej wybierają Polskę, opowiada Thomas Podstawski (CEO Podstawski Group i lider Activ Investment) w najnowszym odcinku podcastu Kaffepause by KONII.
Skala jako fundament wiarygodności
W branży deweloperskiej kapitał zaufania buduje się realizacjami, a nie zapowiedziami. Fundamentem wiarygodności pozostaje wyłącznie namacalny, wysokiej jakości produkt końcowy.
Podstawski Group wchodzi w 2026 rok z portfelem ponad 7 000 zrealizowanych mieszkań w Polsce. To nie tylko liczba – to dowód na zdolność operowania w lokalnym systemie: od procesów administracyjnych po egzekucję budowy.
Równolegle grupa rozwija własny portfel najmu - obecnie ok. 330 mieszkań - który pełni funkcję realnego testu rentowności i zachowań najemców.
To istotne z punktu widzenia inwestora zagranicznego. Polska nie jest już rynkiem „early stage”. To środowisko, które:
- ma przewidywalne ramy prawne,
- jest operacyjnie opanowane przez doświadczonych graczy,
- oferuje marże niedostępne w Niemczech.
Polska efektywność vs niemieckie ograniczenia
Jednym z najczęściej powtarzanych wniosków jest różnica w kosztach realizacji projektów. Nie wynika ona z tańszych materiałów - te są w Europie wyceniane bardzo podobnie. Kluczowa jest różnica systemowa:
- krótsze i bardziej przewidywalne procedury administracyjne,
- niższy poziom obciążeń regulacyjnych,
- większa elastyczność operacyjna po stronie dewelopera.
Matematyka zysku: Szybkość i kapitał
W praktyce te różnice przekładają się na konkretne wskaźniki ekonomiczne. Projekty w Polsce charakteryzują się:
- Wyższym tempem rotacji kapitału: Krótszy cykl budowy to szybszy zwrot z inwestycji.
- Niższym nakładem inwestycyjnym (CAPEX): (ang. Capital Expenditures - wydatki inwestycyjne na rozwój, nabycie lub modernizację środków trwałych, takich jak grunty i budynki).
- Atrakcyjniejszą stopą zwrotu: Wyraźnie wyższa rentowność końcowa netto.
Dla zachodniego kapitału płynie stąd jeden kluczowy wniosek: Polska oferuje dziś najkorzystniejszy w regionie stosunek ryzyka do zwrotu (Risk/Reward ratio). To tutaj matematyka inwestycyjna wciąż się zgadza, podczas gdy w Niemczech staje się coraz trudniejszym wyzwaniem.
Student Living: segment, który może zmienić układ sił na rynku
Model Built to Sell przez lata stanowił podstawę działalności deweloperskiej w Polsce, ale rynek dojrzewa i coraz mocniej otwiera się na nowe formaty inwestycyjne. Jednym z nich jest Student Housing, który - jak zauważa Thomas Podstawski - ma dziś potencjał, by stać się jednym z najciekawszych segmentów nieruchomości w Polsce.
ZEITRAUM Racławicka w Krakowie – nowoczesny akademik z częścią apartamentową na wynajem zrealizowany przez Activ Investment dla ZEITGEIST Asset Management
To nie tylko zmiana produktu, ale przede wszystkim zmiana logiki inwestowania: z modelu opartego na jednorazowej sprzedaży w kierunku stabilnej rentowności operacyjnej i długofalowego budowania wartości aktywa. W warunkach rosnącego popytu na dobrze zaprojektowane i profesjonalnie zarządzane zakwaterowanie studenckie, Student Housing odpowiada na realną lukę rynkową. Na tle bardziej dojrzałych, a często też mniej elastycznych rynków Europy Zachodniej, Polska ma dziś przestrzeń, by ten segment rozwijać szybciej i efektywniej.
W Polsce nie szukamy tylko wolumenu; szukamy rentowności, która w Niemczech stała się matematycznie niemożliwa. Student Living to nasz sposób na 'przebudzenie' rynku i pokazanie, że profesjonalne zarządzanie aktywami generuje zwroty, o których w Berlinie można dziś tylko pomarzyć. - Thomas Podstawski
Części wspólne w ZEITRAUM Racławicka w Krakowie.
Podsumowanie: Polska z alternatywy stała się rynkiem pierwszego wyboru
Polska coraz częściej przestaje być postrzegana jako alternatywa, a zaczyna funkcjonować jako realny kierunek dla kapitału mieszkaniowego. Decydują o tym przede wszystkim trzy czynniki:
- stabilny popyt wewnętrzny, który nadal wspiera rynek mieszkaniowy,
- rozwijający się sektor najmu, w tym nowe formaty takie jak Student Living,
- większa efektywność inwestycyjna – zarówno pod względem tempa realizacji, jak i potencjalnej rentowności.
Na tle rynku niemieckiego, gdzie inwestorzy coraz częściej mierzą się z presją kosztową i ograniczoną opłacalnością projektów, Polska pozostaje rynkiem, na którym kapitał może pracować bardziej efektywnie. Dlatego dla wielu inwestorów nie jest to już kwestia preferencji, ale racjonalnej decyzji biznesowej.
👇 Cały odcinek podcastu znajdziesz poniżej (w języku niemieckim):
