Rynek pierwotny po II kwartale 2026 roku. Mniej transakcji, mniej nowych inwestycji i stabilne ceny mieszkań

Drugi kwartał 2026 roku przyniósł wyraźne schłodzenie sprzedaży nowych mieszkań. Nie oznacza to jednak załamania rynku. Popyt osłabł po bardzo dobrym początku roku, ale deweloperzy jeszcze mocniej ograniczyli liczbę nowych lokali wprowadzanych do sprzedaży. Jednocześnie oferta mieszkań nadal pozostaje bardzo duża, a rekordowy udział lokali gotowych skutecznie ogranicza możliwość podnoszenia cen.

Rynek pierwotny wszedł więc w okres równoważenia podaży i popytu. Kupujący mogą wybierać spośród tysięcy dostępnych mieszkań, natomiast deweloperzy muszą ostrożniej uruchamiać nowe projekty i intensywniej konkurować o klientów.

Sprzedaż mieszkań wyhamowała po mocnym początku roku

W siedmiu największych polskich metropoliach deweloperzy sprzedali w drugim kwartale 2026 roku około 11,9 tys. mieszkań. Było to o blisko 20% mniej niż w pierwszych trzech miesiącach roku. Jednocześnie wynik okazał się niespełna 1% wyższy niż w analogicznym okresie 2025 roku.

Dane pokazują więc przede wszystkim różnicę pomiędzy wyjątkowo aktywnym początkiem roku a znacznie spokojniejszym drugim kwartałem. Nie mamy jeszcze do czynienia z gwałtownym spadkiem popytu w ujęciu rocznym. Sprzedaż była jedynie o niespełna 4% niższa od średniej kwartalnej osiągniętej w całym 2025 roku.

Spadek sprzedaży w porównaniu z pierwszym kwartałem odnotowano na wszystkich analizowanych rynkach. Najmocniej popyt osłabł:

• w Łodzi – o 28%,
• w Trójmieście – o 25%,
• we Wrocławiu – o 24%,
• w Warszawie – o 21%.

W Poznaniu sprzedaż spadła o 16%, w Krakowie o 11%, natomiast najmniejsze osłabienie zanotowano w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii – o 8%.

Porównanie rok do roku przedstawia jednak bardziej zróżnicowany obraz. W Krakowie sprzedaż wzrosła o 17%, w Łodzi o 9%, a w Warszawie o 7%. Najsłabiej wypadło Trójmiasto, gdzie liczba sprzedanych mieszkań była o 21% niższa niż rok wcześniej.

Deweloperzy mocniej ograniczają podaż

Jeszcze większa zmiana nastąpiła po stronie nowych inwestycji. W drugim kwartale 2026 roku deweloperzy wprowadzili do sprzedaży niespełna 9,9 tys. mieszkań. To o 16% mniej niż w pierwszym kwartale i aż o 28% mniej niż rok wcześniej.

Już drugi kwartał z rzędu liczba sprzedanych mieszkań była wyższa od liczby lokali wprowadzonych do oferty. Tym razem różnica wyniosła około 2 tys. mieszkań. Oznacza to, że rynek zaczął stopniowo wchłaniać zapas lokali zgromadzony w poprzednich okresach.

Najbardziej radykalną zmianę widać w Krakowie. W drugim kwartale deweloperzy uruchomili tam sprzedaż jedynie około 690 mieszkań – o 72% mniej niż kwartał wcześniej i o 65% mniej niż przed rokiem.

Nowa podaż spadła także:

• we Wrocławiu – o 52% rok do roku,
• w Trójmieście – o 42%,
• w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii – o 32%,
• w Poznaniu – o 14%.

Wyjątkiem były Warszawa i Łódź, gdzie liczba nowych mieszkań wprowadzonych do sprzedaży wzrosła odpowiednio o 8% i 27% w porównaniu z drugim kwartałem 2025 roku.

Ograniczanie podaży jest racjonalną reakcją firm deweloperskich na wolniejszą sprzedaż. Rozpoczynanie kolejnych inwestycji przy dużej liczbie niesprzedanych mieszkań oznaczałoby dalsze zwiększanie kosztów finansowania i ryzyko zamrożenia kapitału.

Oferta pozostaje duża, mimo mniejszej liczby nowych projektów

Spadek liczby nowych inwestycji nie oznacza jeszcze niedoboru mieszkań. Pod koniec czerwca 2026 roku deweloperzy oferowali około:

• 17 tys. mieszkań w Warszawie,
• 11,5 tys. w Krakowie,
• blisko 11,5 tys. w Łodzi,
• 11,2 tys. w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii,
• 9,9 tys. we Wrocławiu,
• ponad 9 tys. w Trójmieście,
• 7,9 tys. w Poznaniu.

Kupujący nadal mają więc szeroki wybór lokalizacji, metraży i standardów. Deweloperzy ograniczają wprawdzie uruchamianie nowych projektów, ale na rynku wciąż znajduje się duża liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w poprzednich kwartałach.

Rekordowo dużo mieszkań gotowych do odbioru

Szczególnie istotny jest rosnący udział mieszkań już ukończonych. Pod koniec czerwca lokale gotowe stanowiły około 24% całej oferty na siedmiu największych rynkach. Jeszcze trzy lata wcześniej ich udział wynosił zazwyczaj 12–14%.

Najwyższy odsetek odnotowano w Poznaniu, gdzie niemal co trzecie oferowane mieszkanie było już gotowe. Duży udział ukończonych lokali występuje również w Łodzi, Wrocławiu, Krakowie, Katowicach i Warszawie.

Dla klientów jest to korzystna sytuacja. Gotowe mieszkanie można obejrzeć przed podjęciem decyzji, dokładniej ocenić jego układ, widok i nasłonecznienie, a następnie szybko rozpocząć wykończenie lub wynajem.

Dla dewelopera ukończony i niesprzedany lokal oznacza jednak kapitał, który nie pracuje. Dlatego właśnie w tej grupie mieszkań najczęściej można spodziewać się promocji oraz większej otwartości na negocjacje.

Ceny mieszkań pozostają stabilne

Pomimo ograniczenia nowej podaży w drugim kwartale nie doszło do powszechnego wzrostu cen. W większości największych miast średnie stawki zmieniały się nieznacznie. Wzrosty były często efektem pojawienia się w sprzedaży droższych projektów, a nie podnoszenia cen mieszkań obecnych już wcześniej w ofercie.

Najdroższym rynkiem pozostaje Warszawa, gdzie średnia cena nowego mieszkania zbliżyła się do 19,9 tys. zł za m². W Trójmieście wynosiła około 17,8 tys. zł, a w Krakowie 17,1 tys. zł za m².

W porównaniu z czerwcem 2025 roku średnie ceny wzrosły:

• w Warszawie – o około 10%,
• w Trójmieście i Poznaniu – o około 6%,
• we Wrocławiu – o około 4%,
• w Krakowie – o około 2%.

W Łodzi oraz w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii średnia cena była natomiast o około 2% niższa niż rok wcześniej.

Średnia cena nie zawsze pokazuje rzeczywisty koszt zakupu

Przykład Warszawy pokazuje, dlaczego dane o średnich cenach należy interpretować ostrożnie. Średnia dla całego miasta wzrosła przede wszystkim z powodu nowych inwestycji z segmentu premium.

W segmencie popularnym przeciętna cena od dwóch lat utrzymuje się na poziomie około 17 tys. zł za m². Tymczasem średnie ceny mieszkań z wyższej półki wzrosły w tym okresie z około 31 tys. do 42 tys. zł za m², czyli o 37%.

Wprowadzenie do oferty nawet stosunkowo niewielkiej liczby bardzo drogich apartamentów może więc podnieść średnią dla całego miasta, choć ceny mieszkań kupowanych przez większość klientów pozostają stabilne.

Śląsk: stabilniejszy popyt, ale bardzo silna konkurencja

Sytuacja Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii wymaga szczególnie uważnej interpretacji. Z jednej strony był to rynek, który najmniej odczuł kwartalne osłabienie sprzedaży – spadek wyniósł 8%. Średnia cena mieszkań była również o około 2% niższa niż rok wcześniej.

Z drugiej strony w ofercie znajdowało się około 11,2 tys. lokali, a szacowany czas ich wyprzedaży wynosił około dziesięciu kwartałów. Poziom ośmiu kwartałów jest już uznawany za sygnał nadpodaży.

Oznacza to, że popyt na Śląsku jest relatywnie odporny, ale rozkłada się na bardzo dużą liczbę inwestycji. Dla deweloperów nie jest to rynek, na którym wystarczy samo posiadanie dostępnych mieszkań. Kluczowe stają się właściwa relacja ceny do lokalizacji, funkcjonalne układy, zaawansowanie budowy oraz konkretne korzyści odróżniające projekt od konkurencji.

Kraków: dobra sprzedaż przy gwałtownym ograniczeniu nowych inwestycji

Kraków osiągnął jeden z najlepszych wyników sprzedażowych w ujęciu rocznym – liczba transakcji wzrosła o 17%. Jednocześnie deweloperzy ograniczyli liczbę nowych mieszkań wprowadzanych do sprzedaży o 65% rok do roku.

Nie oznacza to jednak, że na rynku natychmiast pojawi się niedobór lokali. Pod koniec czerwca oferta nadal obejmowała około 11,5 tys. mieszkań, a szacowany czas jej wyprzedaży wynosił około 6,5 kwartału. Przestrzeń do znaczących podwyżek cen pozostaje więc ograniczona.

Jeżeli niska liczba nowych projektów utrzyma się przez kolejne kwartały, obecna nadwyżka może jednak stopniowo się zmniejszać. W dłuższej perspektywie może to poprawić pozycję dobrze przygotowanych inwestycji w atrakcyjnych lokalizacjach.

Co obecna sytuacja oznacza dla kupujących?

Druga połowa 2026 roku nadal może być dobrym okresem na poszukiwanie mieszkania. Duża oferta daje możliwość porównywania projektów, a wysoki udział lokali gotowych ułatwia ocenę nieruchomości przed zakupem.

Nie należy jednak zakładać, że wszystkie mieszkania będą automatycznie tanieć. Deweloperzy zamiast obniżać całe cenniki mogą selektywnie promować wybrane lokale. Największe możliwości negocjacyjne pojawiają się zwykle przy mieszkaniach gotowych, większych metrażach oraz lokalach pozostających długo w ofercie.

Kupujący powinni zatem analizować nie tylko cenę za metr kwadratowy, ale również cenę całkowitą, koszty dodatkowe, termin odbioru, standard inwestycji i realną użyteczność układu mieszkania.

Co dane oznaczają dla deweloperów?

Rynek coraz wyraźniej premiuje projekty dobrze dopasowane do lokalnego popytu. Przy dużej ofercie ogólne komunikaty o wysokim standardzie lub dobrej lokalizacji przestają wystarczać. Klient musi szybko zrozumieć, dlaczego konkretne mieszkanie jest dla niego lepszym wyborem niż kilkanaście podobnych propozycji.

Znaczenia nabierają:

• precyzyjne pozycjonowanie inwestycji,
• właściwa struktura metraży i liczby pokoi,
• czytelna polityka cenowa,
• komunikowanie zaawansowania budowy,
• pokazywanie rzeczywistych walorów lokalizacji,
• selektywne promocje dotyczące konkretnych lokali.

Przy wysokim poziomie konkurencji efektywna sprzedaż będzie zależała nie tylko od samego produktu, ale również od jakości obsługi leadów, szybkości kontaktu oraz umiejętności przełożenia cech inwestycji na konkretne korzyści dla klienta.

Prognoza na drugą połowę 2026 roku

Według ekspertów BIG DATA RynekPierwotny.pl trzeci kwartał będzie okresem przejściowym. Wyraźniejsze ożywienie może pojawić się dopiero późną jesienią, jednak nie powinno przyjąć formy gwałtownego boomu. Bardziej prawdopodobny jest stopniowy powrót sprzedaży do poziomów obserwowanych na początku roku.

Deweloperzy najprawdopodobniej nadal będą ostrożnie podchodzić do rozpoczynania kolejnych projektów. Jednocześnie rekordowa liczba gotowych mieszkań i długi czas wyprzedaży oferty w większości miast będą ograniczać możliwość istotnego podnoszenia cen.

Najbardziej prawdopodobnym scenariuszem na drugą połowę roku pozostaje więc stabilizacja. Ewentualne wzrosty średnich cen będą wynikały głównie ze zmian struktury oferty, na przykład pojawienia się większej liczby projektów premium, a nie z powszechnych podwyżek cenników.

Rynek nie załamuje się, ale staje się bardziej wymagający

Po drugim kwartale 2026 roku polski rynek pierwotny znajduje się pomiędzy spowolnieniem a stopniowym odzyskiwaniem równowagi. Sprzedaż osłabła, ale liczba nowych inwestycji spadła jeszcze mocniej. Oferta pozostaje duża, dlatego kupujący nadal mają szeroki wybór, a deweloperzy muszą konkurować ceną, jakością produktu i wiarygodnością realizacji.

Nie jest to obecnie rynek gwałtownych spadków ani dynamicznych podwyżek. To rynek większej selektywności, na którym najlepsze wyniki osiągną inwestycje odpowiadające na konkretne potrzeby klientów i oferujące wyraźną przewagę nad lokalną konkurencją.

Źródło danych: raport „Sytuacja na 7 największych rynkach mieszkaniowych w II kw. 2026 r.”, BIG DATA RynekPierwotny.pl, 3 lipca 2026 r.

Szukasz mieszkania w Krakowie, Katowicach, Gliwicach lub Warszawie?

Jeśli chcesz mieć pewność, co dokładnie obejmuje standard deweloperski w wybranej inwestycji, skontaktuj się z naszym biurem sprzedaży. Nasi doradcy prześlą Ci szczegółową specyfikację standardu, wyjaśnią różnice między etapami i budynkami oraz odpowiedzą na pytania o to, co jest po stronie dewelopera, a co po stronie kupującego – jeszcze przed rezerwacją i podpisaniem umowy. W razie potrzeby pomożemy też w kontakcie z naszym zaufanym doradcą kredytowym.

Nasze inwestycje: