Rynek pierwotny po II kwartale 2026 roku. Sprzedaż wyhamowała, ale ceny mieszkań pozostają stabilne
Drugi kwartał 2026 roku przyniósł schłodzenie popytu na nowe mieszkania po bardzo dobrym początku roku. Deweloperzy zareagowali jeszcze większą ostrożnością, ograniczając liczbę nowych inwestycji wprowadzanych do sprzedaży. Takie wnioski płyną z raportu „Sytuacja na 7 największych rynkach mieszkaniowych w II kw. 2026 r.”, opublikowanego przez BIG DATA RynekPierwotny.pl 3 lipca 2026 roku. W efekcie już drugi kwartał z rzędu sprzedano więcej mieszkań, niż pojawiło się w nowej ofercie. Nie doprowadziło to jednak do wzrostu cen — w większości największych metropolii średnie stawki pozostały stabilne.
Dane pochodzą z raportu BIG DATA RynekPierwotny.pl obejmującego siedem największych rynków mieszkaniowych: Warszawę, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Łódź, Poznań oraz miasta Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii. Są to dane wstępne, pokazujące sytuację na rynku pierwotnym pod koniec czerwca 2026 roku.
Sprzedaż mieszkań osłabła po udanym początku roku
W drugim kwartale 2026 roku deweloperzy działający na siedmiu analizowanych rynkach sprzedali łącznie około 11,9 tys. mieszkań. Było to o blisko 20% mniej niż w pierwszym kwartale. Jednocześnie wynik okazał się niespełna 1% lepszy niż w analogicznym okresie 2025 roku i o niecałe 4% niższy od średniej kwartalnej odnotowanej w całym ubiegłym roku.
Oznacza to, że rynek wyraźnie zwolnił w porównaniu z bardzo mocnym początkiem 2026 roku, ale w ujęciu rocznym nie doszło do gwałtownego załamania sprzedaży.
I kwartał 2026 r. vs. II kwartał 2026 r.
Spadek sprzedaży nowych mieszkań w porównaniu z pierwszym kwartałem odnotowano we wszystkich analizowanych metropoliach. Największe zmniejszenie liczby transakcji wystąpiło:
- w Łodzi -o 28%,
- w Trójmieście - o 25%,
- we Wrocławiu - o 24%,
- w Warszawie - o 21%.
- w Krakowie - o 11%
- Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia - o 8%.
II kwartał 2025 r. vs. II kwartał 2026 r.
Sytuacja rynkowa w drugim kwartale 2026 roku wyglądała znacznie lepiej w porównaniu do analogicznego okresu rok wcześniej:
- Kraków: wzrost sprzedaży o 17%
- Łódź: wzrost sprzedaży o 9%
- Warszawa: wzrost sprzedaży o 7%
- Trójmiasto: spadek sprzedaży o 21% (najsłabszy wynik)
Nastroje kupujących stały się bardziej ostrożne
Eksperci BIG DATA RynekPierwotny.pl wiążą osłabienie popytu między innymi z pogorszeniem nastrojów po wybuchu konfliktu na Bliskim Wschodzie. Rosnąca niepewność, droższe kredyty i pogorszenie perspektyw gospodarczych sprawiły, że część potencjalnych nabywców zaczęła odkładać decyzje o zakupie mieszkania.
Ostrożniejsi stali się również deweloperzy. Słabsze wyniki sprzedaży oraz większa niepewność dotycząca dalszego rozwoju rynku skłoniły firmy do ograniczenia liczby nowych projektów.
Deweloperzy mocno ograniczyli nową podaż
W drugim kwartale 2026 roku na siedmiu największych rynkach mieszkaniowych wprowadzono do sprzedaży niespełna 9,9 tys. nowych mieszkań.
Było to:
- o 16% mniej niż w pierwszym kwartale,
- o 28% mniej niż rok wcześniej,
- o 24% mniej od średniej kwartalnej z 2025 roku.
Już drugi kwartał z rzędu liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży była niższa od liczby mieszkań sprzedanych. W drugim kwartale różnica wyniosła blisko 2 tys. lokali. Rynek zaczął więc stopniowo wchłaniać nadwyżkę oferty zgromadzoną wcześniej przez deweloperów.
Nie oznacza to jeszcze, że na największych rynkach pojawił się niedobór mieszkań. Deweloperzy ograniczają nowe inwestycje, ale liczba lokali pozostających w sprzedaży nadal jest bardzo duża.
Kraków z największym ograniczeniem nowych projektów
Najbardziej widoczna zmiana po stronie podaży nastąpiła w Krakowie. W drugim kwartale deweloperzy wprowadzili tam do sprzedaży jedynie 690 mieszkań. To o 72% mniej niż w pierwszym kwartale oraz o 65% mniej niż rok wcześniej. Jednocześnie sprzedaż utrzymywała się na poziomie wyższym niż w drugim kwartale 2025 roku.
Wyraźne ograniczenie podaży odnotowano również:
- we Wrocławiu – o 52% rok do roku,
- w Trójmieście – o 42%,
- w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii – o 32%,
- w Poznaniu – o 14%.
Odmienna sytuacja wystąpiła w Warszawie i Łodzi. W stolicy liczba nowych mieszkań wprowadzonych do oferty była o 8% wyższa niż rok wcześniej, natomiast w Łodzi wzrosła o 27%. Warszawa była jedyną z analizowanych metropolii, w której nowa podaż utrzymywała się na poziomie zbliżonym do średniej kwartalnej z 2025 roku.
Kupujący nadal mają szeroki wybór mieszkań
Mimo przewagi sprzedaży nad nową podażą liczba mieszkań dostępnych na rynku pierwotnym pozostaje wysoka. Pod koniec czerwca 2026 roku deweloperzy oferowali około:
- 17 tys. mieszkań w Warszawie,
- 11,5 tys. w Krakowie,
- blisko 11,5 tys. w Łodzi,
- 11,2 tys. w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii,
- 9,9 tys. we Wrocławiu,
- ponad 9 tys. w Trójmieście,
- 7,9 tys. w Poznaniu.
Ograniczenie liczby nowych projektów nie doprowadziło więc jeszcze do znaczącego zmniejszenia oferty. W analizowanym okresie część klientów rezygnowała również z wcześniej wybranych mieszkań, przez co lokale ponownie trafiały do sprzedaży.
Z punktu widzenia nabywców oznacza to możliwość porównywania wielu inwestycji, lokalizacji, metraży i terminów realizacji. Dla deweloperów wysoka podaż oznacza natomiast konieczność dalszej, intensywnej konkurencji o klientów.
Rekordowy udział mieszkań gotowych do odbioru
Istotnym elementem aktualnej sytuacji rynkowej jest duża liczba mieszkań już oddanych do użytkowania. Pod koniec czerwca 2026 roku gotowe lokale stanowiły około 24% całej oferty na siedmiu największych rynkach. Trzy lata wcześniej ich udział wynosił zazwyczaj od 12 do 14%.
Najwyższy udział gotowych mieszkań występował w Poznaniu, gdzie stanowiły one blisko jedną trzecią oferty. Dużo takich lokali znajdowało się także w Łodzi, Wrocławiu, Krakowie, Katowicach i Warszawie. Jedynie w Gdańsku ich udział pozostawał wyraźnie niższy od średniej dla siedmiu analizowanych metropolii.
Dla kupujących mieszkanie gotowe może być atrakcyjną propozycją, ponieważ można je obejrzeć przed podjęciem decyzji, szybciej odebrać, a następnie rozpocząć wykończenie lub wynajem.
Dla dewelopera niesprzedany, ukończony lokal oznacza jednak zamrożony kapitał. Z tego powodu to właśnie mieszkania gotowe często stają się przedmiotem najbardziej atrakcyjnych promocji i negocjacji cenowych.
Duża oferta ogranicza wzrost cen mieszkań
Drugi kwartał 2026 roku przyniósł stabilizację średnich cen metra kwadratowego nowych mieszkań. W większości metropolii zmiany były niewielkie. Ewentualne wzrosty wynikały przede wszystkim ze zmiany struktury dostępnej oferty, a nie z powszechnego podnoszenia cen mieszkań znajdujących się już w sprzedaży.
Najdroższym rynkiem pozostawała Warszawa, gdzie średnia cena nowego mieszkania wynosiła pod koniec czerwca blisko 19,9 tys. zł za m². Na kolejnych miejscach znajdowały się Trójmiasto ze średnią wynoszącą 17,8 tys. zł za m² oraz Kraków z wynikiem 17,1 tys. zł za m².
W porównaniu z czerwcem 2025 roku średnie ceny wzrosły:
- w Warszawie – o około 10%,
- w Trójmieście – o około 6%,
- w Poznaniu – o około 6%,
- we Wrocławiu – o około 4%,
- w Krakowie – o około 2%.
W Łodzi oraz w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii średnia cena była natomiast o około 2% niższa niż rok wcześniej.
Wzrost średniej ceny nie zawsze oznacza powszechne podwyżki
Sytuacja w Warszawie pokazuje, dlaczego średnią cenę metra kwadratowego należy interpretować ostrożnie. Wzrost średniej do poziomu bliskiego 20 tys. zł za m² wynikał przede wszystkim z wprowadzenia do sprzedaży nowych inwestycji z najwyższego segmentu cenowego.
Nie oznacza to, że większość kupujących płaci za mieszkania tak wysokie stawki. W popularnym segmencie warszawskiego rynku średnia cena od około dwóch lat utrzymuje się na poziomie około 17 tys. zł za m² i praktycznie się nie zmienia.
W tym samym czasie średnie ceny mieszkań z wyższej półki wzrosły o 37% – z około 31 tys. do 42 tys. zł za m². To właśnie rosnący udział drogich projektów podniósł średnią dla całej Warszawy.
Przy analizowaniu sytuacji na rynku warto więc sprawdzać nie tylko średnią cenę dla całego miasta, lecz także strukturę dostępnej oferty i udział poszczególnych segmentów.
Ile czasu potrzeba na sprzedaż obecnej oferty?
Jednym ze wskaźników pokazujących poziom równowagi pomiędzy podażą i popytem jest szacowany czas wyprzedaży mieszkań znajdujących się w ofercie deweloperów.
W Warszawie wynosił on pod koniec czerwca 4,4 kwartału i był najniższy spośród analizowanych metropolii. Wskaźnik na poziomie około czterech kwartałów jest uznawany za granicę równowagi rynkowej, natomiast wynik wynoszący osiem kwartałów wskazuje już na nadpodaż mieszkań.
Najdłuższy czas wyprzedaży odnotowano w Łodzi i Katowicach, gdzie wynosił około 10 kwartałów. W Poznaniu przekraczał siedem kwartałów, natomiast w Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście oscylował wokół 6,5 kwartału.
Dane wskazują, że nadwyżka podaży zaczęła się stopniowo zmniejszać, ale konkurencja pomiędzy deweloperami nadal pozostaje bardzo duża. Ogranicza to możliwość wprowadzania istotnych podwyżek cen.
Co obecna sytuacja oznacza dla kupujących?
Wysoka liczba mieszkań znajdujących się w sprzedaży nadal daje klientom szeroki wybór. Szczególnie interesującą część oferty stanowią lokale gotowe, które można obejrzeć przed zakupem i szybko odebrać.
Duży udział ukończonych mieszkań zwiększa również szanse na znalezienie promocji lub możliwość negocjowania warunków zakupu. Nie oznacza to jednak, że przeceniane będą wszystkie mieszkania. Presja sprzedażowa jest największa przede wszystkim w przypadku lokali już oddanych do użytkowania, które pozostają w ofercie dewelopera.
Kupujący nie muszą więc podejmować decyzji wyłącznie na podstawie obawy przed szybkim wzrostem cen. Aktualna sytuacja sprzyja spokojnemu porównywaniu dostępnych propozycji, ich standardu, lokalizacji i terminów odbioru.
Co dane oznaczają dla deweloperów?
Deweloperzy pozostają pod presją dużej oferty oraz rosnącej liczby ukończonych mieszkań. Nawet przy mniejszej liczbie nowych projektów nadal muszą aktywnie konkurować o klientów, zamiast znacząco podnosić cenniki.
Ograniczanie nowych inwestycji, obserwowane od około dwóch lat, prawdopodobnie utrzyma się również w drugim półroczu. Według autorów raportu wzrost kosztów budowy związany z konfliktem w Zatoce dodatkowo skłania firmy do większej selektywności przy podejmowaniu decyzji o uruchomieniu kolejnych projektów.
Nie powinno to jednak szybko przełożyć się na wzrost cen. Wysoki udział lokali gotowych oraz długi czas wyprzedaży oferty w większości analizowanych miast nadal ograniczają przestrzeń do podwyżek.
Prognoza na drugą połowę 2026 roku
Eksperci BIG DATA RynekPierwotny.pl przewidują, że trzeci kwartał 2026 roku będzie okresem przejściowym, w którym rynek będzie stopniowo odbudowywał zaufanie kupujących. Większa aktywność sprzedażowa może pojawić się dopiero późną jesienią, czyli w czwartym kwartale. Nie należy jednak oczekiwać gwałtownego boomu, lecz raczej powolnego powrotu do wyników sprzedaży obserwowanych na początku roku.
Zgodnie z prognozą przedstawioną w raporcie stopy procentowe powinny pozostać do końca 2026 roku na poziomie 3,75%. Koszty kredytów mogą stopniowo spadać za sprawą niższego oprocentowania obligacji i kontraktów IRS oraz konkurencji pomiędzy bankami. Autorzy raportu nie przewidują jednak szybkiego powrotu do warunków finansowania z lutego 2026 roku.
Dla części potencjalnych klientów może to oznaczać dalsze odkładanie decyzji o zakupie mieszkania. Sprzyja temu również szeroka oferta, która nie wywołuje presji na podejmowanie szybkich decyzji.
Ceny w drugim półroczu powinny pozostać w stagnacji
Najbardziej prawdopodobnym scenariuszem na kolejne miesiące jest utrzymanie względnej stabilizacji cen mieszkań. Rekordowy udział gotowych lokali oraz wysokie wskaźniki czasu wyprzedaży sprawiają, że deweloperzy nadal będą musieli konkurować o kupujących.
Ewentualne wzrosty średnich cen mogą wynikać – podobnie jak w Warszawie – ze zmian struktury oferty, na przykład pojawienia się większej liczby drogich inwestycji. Nie muszą natomiast oznaczać rzeczywistych podwyżek cen większości mieszkań dostępnych na rynku.
Rynek wyhamował, ale nie doszło do załamania
Po drugim kwartale 2026 roku rynek pierwotny pozostaje wymagający zarówno dla kupujących, jak i deweloperów. Sprzedaż była wyraźnie słabsza niż na początku roku, ale utrzymała się na poziomie zbliżonym do wyniku sprzed roku.
Deweloperzy znacznie ograniczyli nową podaż, jednak liczba dostępnych mieszkań – w tym lokali gotowych do odbioru – nadal jest bardzo wysoka. W rezultacie kupujący mają szeroki wybór, a firmy deweloperskie muszą konkurować o klientów, co ogranicza możliwość istotnego podnoszenia cen.
Najbliższe miesiące powinny przynieść dalsze stopniowe zmniejszanie nadwyżki podaży. Wyraźniejsze ożywienie sprzedaży jest spodziewane dopiero w czwartym kwartale, natomiast ceny mieszkań w drugim półroczu powinny pozostać względnie stabilne.
Źródło: „Sytuacja na 7 największych rynkach mieszkaniowych w II kw. 2026 r.”, BIG DATA RynekPierwotny.pl, 3 lipca 2026 roku.
