Darowizna mieszkania przed upływem 5 lat - czy trzeba zapłacić podatek?

Darowizna mieszkania przed upływem 5 lat od jego zakupu lub wcześniejszego otrzymania jest możliwa. Samo przekazanie nieruchomości w formie darowizny nie powoduje obowiązku zapłaty podatku PIT przez darczyńcę tylko dlatego, że od nabycia mieszkania nie minęło jeszcze 5 lat. Pięcioletnia zasada, o której często słyszą właściciele nieruchomości, dotyczy przede wszystkim odpłatnego zbycia, czyli m.in. sprzedaży mieszkania. Inne zasady pojawiają się jednak wtedy, gdy osoba obdarowana sama zdecyduje się sprzedać otrzymaną nieruchomość.

Najważniejsze informacje - darowizna mieszkania przed upływem 5 lat

• Można podarować mieszkanie przed upływem 5 lat od jego nabycia.
• Darczyńca nie płaci PIT z tego tytułu, ponieważ darowizna jest czynnością nieodpłatną.
• Obdarowany może natomiast podlegać podatkowi od spadków i darowizn, przy czym najbliższa rodzina może korzystać z pełnego zwolnienia.
• Przy darowiźnie mieszkania zawartej w formie aktu notarialnego nie trzeba dodatkowo składać formularza SD-Z2.
• Jeżeli osoba obdarowana sprzeda mieszkanie przed upływem 5 lat liczonych od końca roku, w którym je otrzymała, może powstać obowiązek rozliczenia 19% PIT od dochodu.
• Podatku od takiej sprzedaży można w określonych sytuacjach uniknąć dzięki uldze mieszkaniowej.

Darowizna mieszkania przed upływem 5 lat - czy jest dozwolona?

Tak. Właściciel mieszkania może przekazać je w darowiźnie niezależnie od tego, czy jest jego właścicielem od kilku miesięcy, dwóch lat czy kilkunastu lat.

Źródłem wielu wątpliwości jest tzw. zasada pięciu lat wynikająca z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dotyczy ona jednak odpłatnego zbycia nieruchomości.

Darowizna ma zupełnie inny charakter. Zgodnie z art. 888 Kodeksu cywilnego przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku. Nie otrzymuje więc w zamian ceny ani innego ekwiwalentnego świadczenia.

Oznacza to, że można przykładowo:

• kupić mieszkanie w 2025 roku i podarować je dziecku w 2026 roku,
• otrzymać nieruchomość w darowiźnie, a następnie podarować ją kolejnej osobie przed upływem 5 lat,
• przekazać w darowiźnie udział w nieruchomości.

Sam pięcioletni termin nie jest przeszkodą w dokonaniu darowizny.

Czy od darowizny mieszkania przed upływem 5 lat trzeba zapłacić PIT?

Nie – sama darowizna nieruchomości nie powoduje po stronie darczyńcy podatku PIT z tytułu odpłatnego zbycia.

Potwierdza to również praktyka organów podatkowych. W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej nr 0115-KDIT1.4011.541.2024.1.ASZ analizowano sytuację przekazania wnukowi nieruchomości przed upływem pięciu lat od jej nabycia. Organ potwierdził, że nieodpłatny charakter darowizny oznacza, że nie jest ona odpłatnym zbyciem objętym pięcioletnią zasadą PIT. Podobne stanowisko pojawiało się również w późniejszych interpretacjach KIS.

W praktyce trzeba więc rozdzielić dwa zdarzenia:

darowanie mieszkania – czynność nieodpłatna,

sprzedaż mieszkania – czynność odpłatna.

To właśnie przy sprzedaży pięcioletni okres może mieć zasadnicze znaczenie podatkowe.

Darowizna mieszkania dla dziecka lub wnuka - czy trzeba zapłacić podatek od darowizny?

Brak PIT nie oznacza jeszcze, że każda darowizna jest automatycznie wolna od wszystkich podatków.

Nabycie mieszkania w drodze darowizny podlega przepisom ustawy o podatku od spadków i darowizn. Obowiązek dotyczy zasadniczo osoby, która otrzymuje nieruchomość, a nie darczyńcy.

Najbliższa rodzina może jednak korzystać z pełnego zwolnienia z podatku. Do tzw. grupy zerowej należą m.in.:

• małżonek,
• dzieci, wnuki i dalsi zstępni,
• rodzice, dziadkowie i dalsi wstępni,
• rodzeństwo,
• pasierb,
• ojczym,
• macocha.

Dlatego darowizna mieszkania od rodzica dla dziecka albo od dziadków dla wnuka może być całkowicie zwolniona z podatku od spadków i darowizn, jeśli spełnione są ustawowe warunki.

Czy przy darowiźnie mieszkania trzeba składać SD-Z2?

Co do zasady osoby z najbliższej rodziny, które chcą skorzystać z całkowitego zwolnienia z podatku od spadków i darowizn, muszą zgłosić otrzymany majątek na formularzu SD-Z2 w ciągu 6 miesięcy. Od tej zasady istnieje jednak ważny wyjątek: zgłoszenia nie trzeba składać, jeżeli darowizna została dokonana w formie aktu notarialnego.

Ma to szczególne znaczenie przy darowiźnie mieszkania. Przeniesienie własności nieruchomości wymaga bowiem aktu notarialnego. Dlatego osoba, która otrzymuje mieszkanie w darowiźnie na podstawie aktu notarialnego, nie składa dodatkowego formularza SD-Z2.

Inaczej może wyglądać sytuacja np. przy darowiźnie pieniędzy dokonanej przelewem. W takim przypadku SD-Z2 może być warunkiem skorzystania ze zwolnienia podatkowego dla najbliższej rodziny.

A co, jeśli osoba obdarowana chce sprzedać mieszkanie przed upływem 5 lat?

Tutaj sytuacja się zmienia.

Jeżeli osoba, która otrzymała mieszkanie w darowiźnie, następnie je sprzedaje, mamy już do czynienia z odpłatnym zbyciem nieruchomości.

Co do zasady sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat, liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, wymaga rozliczenia w PIT. Po upływie tego okresu sprzedaż nie podlega PIT z tego tytułu i nie składa się PIT-39.

Przykład

Rodzice przekazują córce mieszkanie w darowiźnie 15 sierpnia 2026 roku. Pięcioletni okres liczymy od końca 2026 roku:

2027 – pierwszy rok
2028 – drugi rok
2029 – trzeci rok
2030 – czwarty rok
2031 – piąty rok

Sprzedaż dokonana od 1 stycznia 2032 roku nie będzie więc podlegała PIT z tytułu sprzedaży przed upływem pięciu lat.

Jeżeli natomiast mieszkanie zostanie sprzedane wcześniej, konieczne będzie co do zasady rozliczenie transakcji w formularzu PIT-39.

Sprawdź artykuł >> Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat - jak uniknąć podatku? Zasady 2026

Czy do 5 lat wlicza się okres, przez który mieszkanie należało do darczyńcy?

Przy zwykłej darowiźnie nieruchomości co do zasady nie dolicza się okresu, przez który właścicielem był darczyńca.

Dla osoby obdarowanej momentem nabycia jest zasadniczo moment otrzymania nieruchomości w darowiźnie.

To bardzo ważna różnica w stosunku do dziedziczenia. Przy nieruchomościach nabytych w drodze spadku ustawa przewiduje szczególną zasadę: pięcioletni okres liczy się od końca roku, w którym nieruchomość nabył lub wybudował spadkodawca. Ministerstwo Finansów wskazuje ten wyjątek wprost.

Dlatego nie należy automatycznie stosować zasad dotyczących spadku do darowizny.

Ile wynosi podatek od sprzedaży mieszkania otrzymanego w darowiźnie?

Jeżeli sprzedaż następuje przed upływem pięciu lat i nie ma zastosowania pełne zwolnienie podatkowe, stawka PIT wynosi 19% dochodu.

To istotne: 19% liczy się od dochodu, a nie automatycznie od całej ceny sprzedaży.

W przypadku nieruchomości otrzymanej nieodpłatnie zasady ustalania kosztów są jednak mniej korzystne niż przy mieszkaniu kupionym za własne środki.

Do kosztów mogą zostać zaliczone m.in.:

• odpowiednia część faktycznie zapłaconego podatku od spadków i darowizn,
• udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości poniesione w okresie jej posiadania.

Ministerstwo Finansów wskazuje, że wysokość nakładów powinna być odpowiednio udokumentowana, np. fakturami.

Dlatego w przypadku mieszkania otrzymanego od najbliższej rodziny, przy którym podatek od darowizny wyniósł 0 zł, kwestia udokumentowanych nakładów może mieć szczególne znaczenie przy późniejszej sprzedaży.

Jak uniknąć 19% podatku przy sprzedaży mieszkania z darowizny?

Sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat nie zawsze oznacza, że podatek trzeba faktycznie zapłacić.

Możliwe jest skorzystanie z tzw. ulgi mieszkaniowej.

Jeżeli przychód ze sprzedaży zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe, dochód może być w odpowiedniej części – a przy spełnieniu warunków nawet w całości – zwolniony z PIT.

Na wydatkowanie środków podatnik ma czas od dnia sprzedaży do upływu 3 lat liczonych od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż.

Za własne cele mieszkaniowe mogą zostać uznane m.in.:

• zakup innego mieszkania,
• zakup domu,
• zakup określonego gruntu pod budowę domu,
• budowa lub remont własnej nieruchomości,
• w określonych przypadkach spłata kredytu mieszkaniowego wraz z odsetkami.

Oznacza to, że osoba, która otrzymała mieszkanie w darowiźnie, sprzedała je przed upływem pięciu lat, a następnie przeznacza uzyskane środki np. na zakup nowego mieszkania dla siebie, może mieć możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej.

Trzeba jednak pamiętać, że nawet przy zamiarze skorzystania z ulgi sprzedaż dokonana przed upływem pięciu lat należy wykazać w PIT-39.

Darowizna mieszkania z kredytem lub hipoteką - na co uważać?

Dodatkowej analizy wymaga nieruchomość obciążona długiem lub zobowiązaniem.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych obejmuje umowę darowizny w tej części, w której obdarowany przejmuje długi, ciężary lub zobowiązania darczyńcy. Podstawą opodatkowania jest wówczas wartość przejmowanych zobowiązań.

Dlatego przy mieszkaniu obciążonym kredytem hipotecznym lub innymi zobowiązaniami warto ustalić skutki podatkowe i warunki banku jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego.

Darowizna mieszkania przed upływem 5 lat - najczęstsze pytania

Czy mogę podarować dziecku mieszkanie rok po jego zakupie?

Tak. Nie ma obowiązku czekania pięciu lat, aby przekazać mieszkanie w darowiźnie. Pięcioletnia reguła podatkowa dotyczy zasadniczo odpłatnego zbycia nieruchomości, a darowizna jest nieodpłatna.

Czy darowizna mieszkania przed upływem 5 lat powoduje PIT?

Nie. Samo przekazanie nieruchomości w formie darowizny nie jest odpłatnym zbyciem i nie powoduje powstania PIT z tego tytułu po stronie darczyńcy. Stanowisko to potwierdza Krajowa Informacja Skarbowa.

Czy mieszkanie otrzymane w darowiźnie można od razu sprzedać?

Tak. Nie istnieje ogólny zakaz sprzedaży mieszkania bezpośrednio po jego otrzymaniu w darowiźnie. Sprzedaż przed upływem pięciu lat może jednak powodować obowiązek złożenia PIT-39 i zapłaty 19% podatku od dochodu, chyba że zastosowanie znajdzie zwolnienie, np. ulga mieszkaniowa – czyli przeznaczenie przychodu ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe, np. zakup innego mieszkania lub domu. Na wykorzystanie środków mamy 3 lata, licząc od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż.

Kiedy można sprzedać mieszkanie z darowizny bez podatku?

Co do zasady po upływie pięciu lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym osoba sprzedająca otrzymała nieruchomość.

Czy przy darowiźnie mieszkania od rodziców trzeba składać SD-Z2?

Jeżeli darowizna nieruchomości została dokonana w wymaganej formie aktu notarialnego, nie ma obowiązku składania dodatkowego zgłoszenia SD-Z2.

Czy podatek od sprzedaży mieszkania z darowizny zawsze wynosi 19% ceny?

Nie. 19% podatku nie liczy się automatycznie od całej ceny sprzedaży, tylko od dochodu. Dochód to przychód ze sprzedaży pomniejszony o koszty, które zgodnie z przepisami można uwzględnić, np. udokumentowane nakłady zwiększające wartość mieszkania. Dodatkowo podatek może zostać zmniejszony lub w ogóle nie wystąpić, jeśli skorzystasz z ulgi mieszkaniowej.

Czyli przykładowo: jeśli sprzedajesz mieszkanie za 700 tys. zł, nie oznacza to automatycznie podatku 19% × 700 tys. zł. Najpierw ustala się dochód podlegający opodatkowaniu.

Darowizna a sprzedaż mieszkania - najważniejsza różnica

Najprościej zapamiętać jedną zasadę:

darowizna przed upływem 5 lat ≠ sprzedaż przed upływem 5 lat.

Właściciel nie musi czekać pięciu lat, aby podarować nieruchomość dziecku, wnukowi czy innej osobie. Sama darowizna jest czynnością nieodpłatną i nie powoduje podatku PIT z tytułu odpłatnego zbycia.

Pięcioletni termin zaczyna mieć szczególne znaczenie wtedy, gdy obdarowany chce później mieszkanie sprzedać.

Jeżeli sprzedaż nastąpi wcześniej, warto jeszcze przed zawarciem transakcji sprawdzić możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Zakup nowego mieszkania przeznaczonego na własne potrzeby mieszkaniowe może być jednym z wydatków pozwalających skorzystać z tego zwolnienia.

Jeśli sprzedaż otrzymanej nieruchomości jest dla Ciebie początkiem zmiany mieszkania na nowe, sprawdź aktualną ofertę mieszkań Activ Investment. Zakup nowego lokalu może nie tylko odpowiadać na nowe potrzeby mieszkaniowe, ale – przy spełnieniu warunków ustawowych – również stanowić wydatek uwzględniany w ramach ulgi mieszkaniowej.

Stan prawny: sierpień 2026 r. Artykuł ma charakter informacyjny. W przypadku nietypowych form własności, darowizn między małżonkami, nieruchomości obciążonych zobowiązaniami lub planowanej sprzedaży przed upływem pięciu lat warto przeanalizować indywidualne skutki podatkowe.

Źródła:

• Kodeks cywilny - w szczególności art. 158, 888 i 890.
• Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz oficjalne objaśnienia Ministerstwa Finansów dotyczące zbycia nieruchomości.
• Ministerstwo Finansów - zasady zwolnienia darowizn w najbliższej rodzinie oraz obowiązki dotyczące SD-Z2.

Szukasz mieszkania w Krakowie, Katowicach, Gliwicach lub Warszawie?

Skontaktuj się z naszym biurem sprzedaży, aby poznać aktualną ofertę mieszkań w Krakowie, Katowicach, Gliwicach i Warszawie. Przekażemy Ci ceny oraz harmonogram płatności wybranego lokalu, a w razie potrzeby pomożemy również w kontakcie z doradcą kredytowym.

Pamiętaj, że decyzję o przyznaniu kredytu, wymaganej wysokości wkładu własnego oraz możliwości skorzystania z gwarancji BGK podejmuje bank po indywidualnej ocenie sytuacji kupującego.

Nasze inwestycje: