Rynek mieszkaniowy w Krakowie w II kwartale 2026. Stabilizacja cen i wyraźny wzrost aktywności kredytowej

Jak wyglądał krakowski rynek mieszkaniowy w II kwartale 2026 roku? Odpowiedzi dostarcza najnowsza analiza Oddziału Okręgowego Narodowego Banku Polskiego w Krakowie, opublikowana we wrześniu 2026 roku. Opracowanie obejmuje dane dotyczące rynku pierwotnego i wtórnego, projektów deweloperskich, najmu oraz kredytów mieszkaniowych.

Z danych wynika, że ceny ofertowe nowych mieszkań pozostają stabilne, podczas gdy ceny transakcyjne na rynku pierwotnym wzrosły. W sprzedaży nadal pozostaje blisko 11 tys. nowych lokali, a jednocześnie wyraźnie wzrosła liczba i wartość udzielanych kredytów mieszkaniowych.

Kraków, II kwartał 2026 - najważniejsze dane w liczbach:

• 16 867 zł/m² – średnia cena ofertowa nowego mieszkania w Krakowie, praktycznie bez zmian względem poprzedniego kwartału.
• 15 923 zł/m² – średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym, o 3,5% wyższa niż w I kwartale 2026
• 10 987 mieszkań – tyle nowych lokali pozostawało w sprzedaży w ramach 185 inwestycji deweloperskich.
• 45% transakcji – taki udział w sprzedaży miały mieszkania 2-pokojowe; lokale 3-pokojowe odpowiadały za kolejne 32%.
• 40-60 m² – mieszkania o takim metrażu dominowały na rynku, stanowiąc 47,5% oferty i 46,6% sprzedanych lokali.
• 60,5% r/r – o tyle spadła liczba rozpoczętych budów mieszkań.
• 49,6% r/r – o tyle wzrosła liczba zawartych umów kredytowych w Krakowie, a ich łączna wartość zwiększyła się o 54,9%.
• 27,5% dostępnej oferty sprzedażowej stanowiły gotowe mieszkania

Kraków, II kwartał 2026 - najważniejsze dane

Podsumowanie: krakowski rynek wszedł w okres stabilizacji cen ofertowych, ale nie oznacza to braku aktywności. Rosną ceny transakcyjne nowych mieszkań, zwiększyło się wykorzystanie kredytów hipotecznych, a kupujący nadal mają do wyboru szeroką ofertę lokali.

Poniżej przyglądamy się tym danym dokładniej.

Ceny ofertowe vs. ceny transakcyjne

Ceny ofertowe nowych mieszkań pozostają stabilne

Jednym z najważniejszych wniosków płynących z danych za II kwartał jest utrzymująca się stabilizacja cen ofertowych na rynku pierwotnym.

Średnia cena mieszkania oferowanego przez deweloperów wyniosła 16 867 zł/m². Kwartał wcześniej było to 16 865 zł/m², a więc zmiana była właściwie niezauważalna. NBP wskazuje, że średnia cena ofertowa pozostaje na zbliżonym poziomie już od pięciu kwartałów. Mediana wyniosła natomiast 16 000 zł/m².

Ceny transakcyjne na rynku pierwotnym wzrosły

W przypadku cen transakcyjnych sytuacja wyglądała inaczej - średnia cena faktycznie sprzedanych mieszkań zwiększyła się względem poprzedniego kwartału.

W II kwartale 2026 roku osiągnęła poziom 15 923 zł/m² wobec 15 391 zł/m² w I kwartale. Oznacza to wzrost o 3,5% kwartał do kwartału oraz o 1,4% w ujęciu rocznym. Mediana ceny transakcyjnej wyniosła 15 198 zł/m²

Dane pokazują więc dwa równoległe zjawiska: stabilizację cenników deweloperów oraz wzrost średniej ceny mieszkań, które rzeczywiście zostały sprzedane w II kwartale.

Nie oznacza to jednak, że różnicę między średnią ceną ofertową a transakcyjną można interpretować bezpośrednio jako poziom rabatów na rynku. Oba wskaźniki odnoszą się do różnych struktur lokali -znaczenie mają m.in. lokalizacja, powierzchnia, liczba pokoi czy standard inwestycji.

Największy udział w sprzedaży mają mieszkania 2- i 3-pokojowe

Struktura popytu na krakowskim rynku pierwotnym pozostaje stabilna. W II kwartale 2026 roku mieszkania 2-pokojowe odpowiadały za 45% transakcji, a 3-pokojowe za kolejne 32%.

Największy udział miały lokale o powierzchni 40-60 m², które stanowiły 46,6% sprzedaży. Jednocześnie wzrósł udział mieszkań większych, o powierzchni 60-80 m², do 22,8% transakcji.

Blisko 11 tys. nowych mieszkań pozostaje w sprzedaży

W czerwcu 2026 roku na krakowskim rynku pierwotnym znajdowało się 10 987 mieszkań w 185 inwestycjach deweloperskich. W porównaniu z marcem liczba lokali dostępnych w sprzedaży wzrosła o 1,6%, natomiast w ujęciu rocznym była niższa o 0,5%.

Mieszkania gotowe stanowiły 27,5% całej oferty, a w II kwartale deweloperzy wprowadzili na rynek kolejne 1 896 lokali. Skala dostępnej podaży potwierdza, że krakowski rynek pozostaje konkurencyjny, a nabywcy mają szeroki wybór inwestycji i mieszkań.

Podgórze skupia największą część nowych inwestycji

Rozmieszczenie nowych projektów mieszkaniowych w Krakowie pozostaje nierównomierne.

Według podziału stosowanego w analizie NBP 45,4% inwestycji będących w sprzedaży znajdowało się w Podgórzu. Krowodrza odpowiadała za 33% projektów, Nowa Huta za 12,4%, natomiast Śródmieście za 9,2%.

Oznacza to, że niemal co druga inwestycja deweloperska oferowana w Krakowie była zlokalizowana w Podgórzu, co czyni ten obszar najważniejszym skupiskiem nowej podaży mieszkaniowej w mieście.

Nowe budowy wyhamowały, liczba oddanych mieszkań wzrosła

W II kwartale 2026 roku w Krakowie oddano do użytkowania 2 270 mieszkań, czyli o 63,5% więcej r/r. Jednocześnie rozpoczęto budowę 1 352 lokali, co oznacza spadek aż o 60,5% rok do roku.

W tym samym czasie liczba mieszkań objętych pozwoleniami na budowę lub zgłoszeniami wzrosła o 135,2% r/r, do 3 208. To pokazuje, że mimo mniejszej liczby rozpoczynanych inwestycji potencjalna przyszła podaż pozostaje wysoka.

Ceny mieszkań różnią się w zależności od części Krakowa

Średnia cena dla całego Krakowa daje jedynie ogólny obraz rynku. W praktyce poziom cen nowych mieszkań jest mocno zróżnicowany lokalnie, a różnice pomiędzy poszczególnymi częściami miasta sięgają kilku tysięcy złotych za metr kwadratowy. Na wycenę wpływają przede wszystkim lokalizacja, charakter zabudowy, dostępność nowych inwestycji oraz standard realizowanych projektów.

Według szerszego podziału przestrzennego NBP średnia cena ofertowa na rynku pierwotnym wynosiła w II kwartale:

• Śródmieście – 22 317 zł/m²
• Krowodrza – 17 357 zł/m²
• Podgórze – 16 157 zł/m²
• Nowa Huta – 14 422 zł/m².

Jeszcze większe różnice widać na poziomie dzielnic administracyjnych.

• W Dębnikach średnia cena ofertowa wynosiła 15 685 zł/m², a transakcyjna 15 403 zł/m².
• W dzielnicy XIII Podgórze było to odpowiednio 16 610 zł/m² oraz 16 533 zł/m².
• Na Starym Mieście średnia cena ofertowa sięgała 23 682 zł/m².

Tak duże zróżnicowanie pokazuje, że przy analizie konkretnej oferty znacznie bardziej miarodajne jest porównanie jej z podobnymi inwestycjami w tej samej części miasta niż ze średnią dla całego Krakowa.

Rynek pierwotny i wtórny - podobne ceny ofertowe, większe różnice w transakcjach

Porównanie obu segmentów rynku pokazuje, że na poziomie cen ofertowych różnice są niewielkie, natomiast wyraźniej zaznaczają się przy cenach transakcyjnych.

Na rynku pierwotnym średnia cena ofertowa w II kwartale 2026 roku wynosiła 16 867 zł/m², a na rynku wtórnym 16 838 zł/m². Oznacza to niemal identyczny poziom średnich cen prezentowanych w ofertach.

Większe zróżnicowanie widoczne jest w cenach transakcyjnych.

Na rynku pierwotnym średnia wyniosła 15 923 zł/m², podczas gdy na rynku wtórnym 14 792 zł/m². Co istotne, ceny transakcyjne nowych mieszkań wzrosły o 3,5% kw./kw., natomiast na rynku wtórnym obniżyły się o 1,9%.

Dane pokazują, że samo porównanie cen ofertowych nie daje pełnego obrazu konkurencyjności obu segmentów rynku. Przy ocenie konkretnej nieruchomości należy uwzględnić również jej standard, wiek budynku, zakres koniecznych nakładów, efektywność energetyczną, funkcjonalność układu, jakość części wspólnych oraz otoczenie inwestycji.

Rynek najmu w Krakowie - średnio ponad 3,1 tys. zł miesięcznie w ofertach

Raport NBP przedstawia również sytuację na rynku najmu.

W II kwartale 2026 roku średnia ofertowa stawka najmu mieszkania w Krakowie wynosiła 3 139,3 zł miesięcznie, a mediana 2 800 zł. W przeliczeniu na powierzchnię średnia stawka ofertowa wynosiła 69,2 zł/m² miesięcznie i wzrosła o 1,2 zł/m² względem poprzedniego kwartału.

Ponad połowę mieszkań oferowanych na wynajem stanowiły lokale 2-pokojowe. Mieszkania 1-pokojowe odpowiadały za 21,8% podaży, a 3-pokojowe za 19,7%.

Najwyższe stawki w przeliczeniu na metr kwadratowy osiągały najmniejsze mieszkania. Dla lokali do 40 m² średnia stawka ofertowa wynosiła 76,4 zł/m², natomiast dla mieszkań o powierzchni 40-60 m² - 63,9 zł/m².

Po stronie faktycznie zawartych umów średnia stawka najmu wyniosła 2 523,1 zł miesięcznie oraz 60,1 zł/m². Lokale 2-pokojowe odpowiadały za 51,5% wszystkich analizowanych transakcji najmu.

Dane potwierdzają więc dużą rolę mieszkań o kompaktowych metrażach również na rynku najmu.

Wyraźne ożywienie na rynku kredytów mieszkaniowych

W II kwartale 2026 roku w Krakowie wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych wzrosła o 12,2% kw./kw., a liczba umów o 8,4%. Jeszcze mocniej wyglądało porównanie roczne: liczba umów zwiększyła się o 49,6%, a wartość finansowania o 54,9%.

Poprawiła się również dostępność kredytowa mieszkań. Na rynku pierwotnym wskaźnik wzrósł o 17,7% r/r, do 69,6 m². NBP wskazuje także na obniżanie marż przez banki oraz rosnące zainteresowanie kredytami mieszkaniowymi.

To istotny sygnał dla rynku pierwotnego, ponieważ poprawa warunków finansowania może wspierać popyt na nowe mieszkania.

Co dane za II kwartał mówią o rynku mieszkań w Krakowie?

Dane NBP wskazują, że w połowie 2026 roku krakowski rynek mieszkaniowy znalazł się w okresie większej równowagi pomiędzy podażą, cenami i popytem.

Po stronie podaży wybór pozostaje duży - w sprzedaży znajduje się blisko 11 tys. nowych lokali. Jednocześnie deweloperzy rozpoczęli znacznie mniej budów niż rok wcześniej, dlatego struktura podaży może stopniowo zmieniać się w kolejnych kwartałach.

Po stronie cen nie widać natomiast kontynuacji gwałtownych wzrostów charakterystycznych dla wcześniejszych okresów. Średnie ceny ofertowe pozostają stabilne, ale ceny transakcyjne nowych mieszkań wzrosły o 3,5% w ciągu kwartału. Równolegle wyraźnie zwiększyła się aktywność na rynku kredytów mieszkaniowych.

Z punktu widzenia kupujących oznacza to rynek, na którym coraz większego znaczenia nabiera analiza konkretnej nieruchomości: jej ceny na tle najbliższej konkurencji, lokalizacji, układu, standardu, etapu realizacji oraz całkowitego kosztu zakupu.

Osoby poszukujące nowego mieszkania w Krakowie mogą sprawdzić aktualną ofertę Activ Investment i porównać dostępne lokale pod względem lokalizacji, funkcjonalności i terminu realizacji.

Źródło: „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Krakowie w II kwartale 2026 r.”, Oddział Okręgowy Narodowego Banku Polskiego w Krakowie, wrzesień 2026 r. Analiza cen i stawek najmu NBP bazuje na danych dostępnych na koniec II kwartału 2026 r.; dane historyczne mogą podlegać rewizjom