Ceny mieszkań w 2026 roku - stabilizacja czy początek kolejnej fali wzrostów?
Pierwszy kwartał 2026 roku zaskoczył rynek: sprzedaż mieszkań i popyt na kredyty gwałtownie wzrosły, mimo rosnących kosztów i niepewności geopolitycznej. Choć rok 2025 przyniósł chwilową stabilizację i rekordową ofertę, to jednak obecne ożywienie oraz ostrożność deweloperów sugerują, że jesteśmy w punkcie zwrotnym. To faza przejściowa, która może zwiastować ponowne wyhamowanie lub zmianę dotychczasowych trendów.
Rok 2026: rynek w fazie przejściowej
Pierwsze miesiące 2026 roku pokazują, że rynek mieszkań wszedł w okres względnej stabilizacji. Ceny nie rosną już dynamicznie, ale nie widać też wyraźnych spadków. To tzw. „flauta cenowa” - okres, w którym: kupujący mają większy wybór, presja cenowa jest ograniczona, decyzje zakupowe są bardziej przemyślane.
Jak donosi Business Insider Polska, pierwszy kwartał 2026 r. przyniósł wyniki, które jeszcze niedawno wydawały się mało realne. Sprzedaż była rekordowa (w marcu wzrost o 40% rok do roku), popyt kredytowy gwałtowanie wzrósł, a oferta zaczęła się kurczyć - w samej Warszawie liczba dostępnych mieszkań spadła o 33%.
Jednocześnie pojawiają się sygnały ostrzegawcze: rosnące koszty finansowania oraz wyraźna ostrożność deweloperów. Z danych Główny Urząd Statystyczny wynika, że w okresie styczeń - luty 2026 liczba mieszkań rozpoczętych spadła o 21,8% rok do roku. To wyraźny sygnał, że firmy ograniczają uruchamianie nowych inwestycji, mimo że posiadają zabezpieczone projekty i pozwolenia na budowę. Zobacz artykuł: Mniej nowych budów mieszkań na początku 2026 roku. Co to oznacza dla kupujących?
Eksperci wskazują, że może to być moment przejściowy - po okresie ożywienia rynek wchodzi w fazę większej ostrożności. Coraz częściej pojawiają się scenariusze, w których pierwsza połowa roku pozostaje stabilna, a druga – bardziej wymagająca i mniej przewidywalna.
Co wydarzy się dalej? Prognozy na drugą połowę 2026
Sprzedaż w II kwartale powinna być niższa niż na początku roku, choć popyt nadal pozostanie relatywnie wysoki - głównie za sprawą realizacji wniosków kredytowych z I kwartału. Jednocześnie nowy popyt może być nieco słabszy ze względu na rosnące koszty finansowania budowy.
Po stronie podaży widać wyraźne ograniczenie nowych inwestycji - w większości dużych miast liczba wprowadzanych mieszkań była niższa niż średnia z 2025 roku. Potwierdzają to także dane GUS wskazujące na rosnącą liczbę niewykorzystanych pozwoleń na budowę. Deweloperów hamują głównie z powodu:
- wysokiej oferty mieszkań z poprzednich lat,
- rosnących kosztów budowy
- niepewności geopolitycznej, choć w takich miastach jak Warszawa czy Gdańsk aktywność inwestycyjna pozostaje wysoka mimo ograniczonej dostępności gruntów.
Liczba dostępnych mieszkań będzie spadać
W efekcie liczba dostępnych mieszkań będzie dalej spadać, a rynek pozostanie konkurencyjny. Część lokali może nadal podlegać korektom cenowym lub promocjom. Jednocześnie obserwowany wzrost średnich cen wynika często nie z podwyżek tych samych mieszkań, ale ze zmiany struktury oferty.
Z rynku znikają tańsze lokale, a w ich miejsce pojawia się coraz więcej inwestycji z wyższej półki. To właśnie ten mechanizm już na początku 2026 roku podbija średnie stawki. Szczególnie w Warszawie, gdzie dodatkowo wpływ mają nowe, droższe projekty. W krótkim terminie ceny powinny pozostawać stabilne lub rosnąć umiarkowanie.
Jednak przy kurczącej się podaży i rosnących kosztach presja na wzrost cen w kolejnych miesiącach będzie coraz bardziej widoczna.
Ceny mieszkań 2026 - kupować czy czekać?
Rok 2026 to dla rynku nieruchomości czas „wielkiego sprawdzianu”. Obecna stabilizacja cenowa i wciąż szeroki wybór mieszkań to sytuacja, która prawdopodobnie nie utrzyma się długo.
Połączenie rosnącej zdolności kredytowej Polaków z malejącą liczbą nowych budów tworzy układ, który historycznie zawsze zwiastował wzrosty cen. Dla osób planujących zakup nieruchomości, najbliższe miesiące mogą być ostatnim momentem na skorzystanie z rynkowej „flauty” przed prognozowanym, jesiennym ożywieniem.
Prognozy na 2026 rok zakładają wzrost cen na poziomie 3 - 6%, zróżnicowany w zależności od lokalizacji¹. Za tym przyspieszeniem stoi kilka istotnych czynników, które jednocześnie wzmacniają popyt i podnoszą koszty realizacji nowych inwestycji:
- Dobra sytuacja makroekonomiczna - oczekiwane ożywienie gospodarcze, wzrost wynagrodzeń oraz utrzymujące się niskie bezrobocie będą wspierać popyt na mieszkania w 2026 roku,
- Nadal wysoki deficyt mieszkaniowy - mimo wzrostu podaży w ostatnich latach, liczba mieszkań przypadająca na 1000 mieszkańców w Polsce wciąż pozostaje poniżej średniej unijnej, co podtrzymuje długoterminowy popyt,
- Rosnące koszty budowy - w 2026 roku presja kosztowa w budownictwie może się nasilić wraz ze wzrostem wykorzystania środków unijnych, co może przełożyć się na droższe materiały oraz wyższe koszty pracy, związane z niedoborem pracowników,
- Wyższe wymagania regulacyjne i techniczne - nowe standardy dotyczące efektywności energetycznej, bezpieczeństwa i dostępności zwiększają koszty realizacji projektów i podnoszą próg ich opłacalności,
- Ograniczona podaż nowych mieszkań - choć w 2026 r. oczekiwany jest wzrost liczby oddanych mieszkań o 5,2% r/r, dostępność nowej oferty nadal będzie ograniczona, m.in. z powodu wcześniejszego wstrzymywania części inwestycji przez deweloperów. To z kolei będzie wspierać dalszy wzrost cen.
Przypisy
- Credit Agricole Bank Polska S.A., „MAKROmapa. Tygodnik ekonomiczny”, 6-12 października 2025, „Wzrost cen mieszkań przyspieszy w 2026 r.”
Activ Investement - Deweloper z doświadczeniem
Jeśli rozważasz zakup mieszkania, to właśnie teraz może być najlepszy moment na podjęcie decyzji. W obliczu prognozowanych wzrostów cen warto działać wcześniej i wybrać ofertę sprawdzonego dewelopera. Activ Investment to firma z 30-letnim doświadczeniem na rynku, która od lat realizuje inwestycje odpowiadające na realne potrzeby kupujących - zarówno tych szukających mieszkania dla siebie, jak i z myślą o inwestycji.
Odkryj inwestycje Activ Investment:
