Rynek nieruchomości w Polsce nie zwalnia, a wraz z nim zyskuje na znaczeniu cesja – przeniesienie praw i obowiązków z umowy deweloperskiej na inną osobę. Od połowy 2023 r. gra toczy się jednak według nowych reguł. Poniżej znajdziesz klarowne podsumowanie i najważniejsze informacje.
Co to jest cesja?
Cesja to transfer praw (i zobowiązań) z dotychczasowego nabywcy lokalu (cedenta) na inną osobę (cesjonariusza). Pozwala np. sprzedać mieszkanie jeszcze przed jego oddaniem do użytkowania. Brzmi prosto – ale formalności i podatki potrafią zaskoczyć.
Zmiany w prawie – kluczowe punkty:
Kluczowe zmiany od 16 lipca 2023 r:
| Co się zmieniło? | Co to oznacza w praktyce? |
|---|---|
| Obowiązkowy akt notarialny | Każda cesja musi być podpisana u notariusza. Więcej formalności, dodatkowy koszt. |
| Limit: 1 cesja w 3 lata (z wyjątkiem darowizn dla I i II grupy podatkowej) | Jeśli przenosisz prawa poza najbliższą rodzinę, możesz zrobić to tylko raz na trzy lata. Przekroczenie? Grożą sankcje administracyjne (cesja nadal jest ważna). |
| Zgoda dewelopera | Wynika wprost z większości umów deweloperskich. Bez pisemnej akceptacji transakcja nie dojdzie do skutku. |
Co z podatkiem przy cesji umowy deweloperskiej?
Cesja to przeniesienie praw i obowiązków z umowy deweloperskiej na inną osobę. Fiskus jednak nie traktuje każdej cesji identycznie, dlatego przed podpisaniem aktu warto wiedzieć, kiedy – i który – podatek może się pojawić.
Czy zawsze trzeba zapłacić podatek?
Cesja sama w sobie nie jest automatycznie opodatkowana. To zależy od tego, jak ją zrobisz.
- Jeśli nie bierzesz za to pieniędzy, ale np. dajesz prawa do mieszkania bratu – to może to być traktowane jako darowizna.
- Jeśli sprzedajesz te prawa komuś obcemu za gotówkę, to jest to dochód i musisz go rozliczyć w PIT.
Cesja jako darowizna w rodzinie?
Darowizna na rzecz najbliższych
- Darowizna dotyczy grupy I i II: dzieci, rodzice, rodzeństwo, teściowie
- Cesja musi być sporządzona w formie aktu notarialnego
Spełnienie tych dwóch warunków (krąg bliskiej rodziny + akt notarialny) zwalnia transakcję z podatku od darowizn.
Darowizna na rzecz osoby spoza najbliższej rodziny
- Akt notarialny wciąż jest obowiązkowy.
- Notariusz nalicza i odprowadza 1 % PCC; podstawą jest suma dotychczas wpłacona deweloperowi przez cedenta do dnia cesji.
W praktyce: rodzina pozostaje bez podatku, pozostali płacą 1 % PCC — a cały podatek pobierany jest od ręki przy podpisywaniu aktu notarialnego.
Sprzedaż prawa do mieszkania z zyskiem a PIT
Najczęstszy scenariusz wygląda jednak tak: kupiłeś mieszkanie „na dziurę w ziemi”, ceny poszybowały i chcesz je odsprzedać z zyskiem. Cała otrzymana kwota staje się Twoim przychodem i musi trafić do rocznego PIT-u – dokładnie tak, jak przy sprzedaży innych składników majątku. Fiskus będzie chciał znać dwa kluczowe parametry:
- Ile zapłacił Ci kupujący za prawa z umowy deweloperskiej.
- Ile wcześniej wpłaciłeś deweloperowi w ramach harmonogramu transz.
Różnica między tymi wartościami to Twój faktyczny dochód, od którego naliczysz podatek zgodnie z wybraną formą opodatkowania.
Notariusz pilnuje wielu rzeczy za Ciebie
Podczas cesji:
- notariusz sprawdza, czy trzeba zapłacić jakiś podatek (darowizna, PCC),
- pobiera go, jeśli trzeba, i przekazuje do właściwego urzędu,
- wypełnia obowiązki zgłoszeniowe,
- składa wniosek do sądu o wpisy w księdze wieczystej.
To oznacza, że nie musisz załatwiać formalności w urzędach, ale całość podatku musisz uregulować u notariusza – po podpisaniu umowy.
Cesja to nie tylko formalność, ale coraz częściej strategiczne narzędzie na rynku nieruchomości. Dzięki zmianom prawnym z 2023 r. ma być bardziej transparentna i bezpieczna – zarówno dla nabywców, jak i deweloperów. Ale uwaga: to nie jest już tak swobodny obrót jak dawniej.
Szukasz mieszkania w Krakowie, Katowicach lub Warszawie?
Sprawdź nasze inwestycje w najlepszych lokalizacjach >>
