Zmiany na rynku nieruchomości w Polsce – wywiad z Moniką Kudełko, Dyrektorem ds. Strategii i Komunikacji Marketingowej.

Publikujemy rozmowę ze specjalistką z branży nieruchomości – Moniką Kudełko, Dyrektorem ds. Strategii i Komunikacji Marketingowej w firmie Activ Investment. W wywiadzie dzieli się ona perspektywą na najważniejsze trendy i zmiany, które zaszły na polskim rynku mieszkaniowym w ostatniej dekadzie.

Jakie największe zmiany zaszły na polskim rynku nieruchomości w ciągu minionych dziesięciu lat?

- W dwóch zdaniach? Można by powiedzieć, że rynek ewoluował w stronę bardziej funkcjonalnych, ekologicznych i przemyślanych rozwiązań, w których liczy się nie tylko cena za metr, ale też komfort życia i możliwość adaptacji przestrzeni do pracy zdalnej. Poza tym, znacznie spadła popularność kawalerek, a wzrosło zainteresowanie mieszkańcami przedmieść, którzy poszukują większej swobody i kontaktu z naturą.

Jak Pani zdaniem zmienia się zapotrzebowanie na kawalerki w Polsce?

- Rzeczywiście obserwujemy znaczny spadek udziału kawalerek w nowo powstających inwestycjach. Jeszcze 10 lat temu stanowiły one nawet 25–30% oferty deweloperskiej, a teraz – zgodnie z raportami JLL i REAS – mówimy raczej o poziomie 10–15%. Ten trend wynika z wyższych oczekiwań funkcjonalnych nabywców. Ludzie nie chcą już mieszkać w jednopokojowym lokalu, zwłaszcza gdy dużo czasu spędzają w domu, np. pracując zdalnie.

A co z popularnością mieszkań dwupokojowych?

- Mieszkania dwupokojowe stały się wręcz złotym środkiem – zachowują optymalny metraż (zwykle 30–45 m²), dzięki czemu są cenowo dostępne dla singli, par i małych rodzin, a jednocześnie pozwalają na wydzielenie części dziennej i sypialnianej. Z danych GUS wynika, że udział „dwójek” potrafi przekraczać 40% w strukturze nowych inwestycji. To odpowiedź na potrzebę elastycznej przestrzeni: można w niej pracować, przyjmować gości czy mieszkać w dwoje bez poczucia ciasnoty.

Czy praca zdalna rzeczywiście aż tak wpływa na wybór mieszkania?

- W mojej ocenie – tak, i to w bardzo znaczący sposób. Według raportu JLL, w latach 2019–2022 aż 60% osób poszukujących nowego lokum brało pod uwagę możliwość wygospodarowania przestrzeni do pracy w domu. W praktyce oznacza to, że kawalerki często przegrywają z mieszkaniami dwupokojowymi – nawet single wolą dodatkowy pokój czy wnękę biurową. Dochodzą też kwestie izolacji akustycznej i jakości łączy internetowych, które stają się kluczowymi kryteriami wyboru.

Jak ocenia Pani znaczenie dodatkowych udogodnień, np. ogródka czy większego balkonu?

- Bardzo wysoko. Zwłaszcza po doświadczeniach z pandemią ludzie zaczęli doceniać prywatną przestrzeń zewnętrzną – czy to w postaci ogródka, czy dużego balkonu. Deweloperzy dostrzegają ten trend i starają się oferować coraz lepsze rozwiązania, jak np. obszerne tarasy, ogródki przydomowe w mieszkaniach parterowych czy zielone dachy. Takie elementy nie tylko zwiększają komfort życia, ale także podnoszą wartość rynkową nieruchomości.

Na ile lokalizacja i infrastruktura wokół wpływają na decyzję o zakupie?

- To wciąż pozostaje kluczowe. Osiedla poza centrum przyciągają cenami i większą dostępnością terenów rekreacyjnych, ale inwestycje w centrach i dobrze skomunikowanych dzielnicach – dzięki łatwemu dojazdowi oraz bogatej infrastrukturze – nadal cieszą się ogromnym zainteresowaniem. Według Colliers, w ostatnich latach widać silny nacisk na dobrze zaprojektowaną infrastrukturę – takie udogodnienia jak sklepy, restauracje, miejsca rekreacji w zasięgu krótkiego spaceru przekładają się bezpośrednio na atrakcyjność inwestycji.

A co z popularnością przedmieść i miejscowości satelickich?

- Według danych GUS, odsetek nowych mieszkań wznoszonych poza dużymi miastami systematycznie rośnie. Przedmieścia pozwalają na większą swobodę projektową i oferują szansę na bardziej kameralne życie, co wielu osobom wydaje się atrakcyjniejsze niż ścisłe centrum. Z drugiej strony – kluczowy jest tu czynnik komunikacji: jeśli okolica dysponuje dobrym dojazdem do pracy czy szkoły, to z punktu widzenia kupujących przedmieścia bywają strzałem w dziesiątkę.

Jakie znaczenie ma dostępność kredytów i zmienność stóp procentowych w kształtowaniu preferencji?

- Zmieniające się stopy procentowe i rosnące ceny mieszkań mocno wpływają na wybory nabywców. Jeśli kredyt jest droższy lub trudniej dostępny, Polacy częściej szukają mniejszych, lecz sprytnie zaprojektowanych mieszkań, aby obniżyć całkowity koszt inwestycji. Ponadto, coraz wyższy wkład własny sprawia, że osoby, które jeszcze kilka lat temu mogłyby kupić większy lokal, dziś ograniczają się do mniejszego metrażu. Deweloperzy odpowiadają na to, projektując mieszkania, które przy niewielkiej powierzchni oferują funkcjonalne rozkłady.

Podsumowanie

Funkcjonalność, ekologia i przemyślana infrastruktura stanowią fundament dzisiejszego rynku nieruchomości. Kawalerki ustępują miejsca mieszkaniom 2-pokojowym, coraz większą rolę odgrywają rozwiązania przyjazne środowisku, a praca zdalna sprawia, że wiele osób szuka lokali z dodatkową przestrzenią do życia i pracy.

Jednocześnie lokalizacja – czy to centrum miasta, czy dobrze skomunikowane przedmieście – wciąż jest kluczowym czynnikiem. Warunki kredytowe i zmienność na rynku finansowym dodatkowo kształtują preferencje kupujących, skłaniając ich do poszukiwania bardziej kompaktowych, a zarazem ergonomicznych mieszkań.