Kupno mieszkania to ważna decyzja. Jednocześnie może zaskoczyć Cię wieloma ukrytymi kosztami. Banki reklamują “0% prowizji” i niskie oprocentowanie. W tym artykule poznasz siedem wydatków, które podnoszą całkowity koszt kredytu. Dzięki temu unikniesz nieprzyjemnych niespodzianek i zaoszczędzisz tysiące złotych.

Prowizja za udzielenie kredytu

Banki często reklamują „0% prowizji”. Jednak prowizja wynosi zwykle 0–2,5% wartości kredytu. Na przykład przy 400 000 zł kredytu 2% prowizji to 8 000 zł. Warto negocjować niższą stawkę. Jeśli prowizja zostanie doliczona do kredytu, zapłacisz odsetki od niej przez cały okres spłaty. Przy oprocentowaniu 7% rata wzrośnie o około 40 zł miesięcznie. Dlatego zawsze porównuj RRSO, nie tylko oprocentowanie. Czasem bank zgodzi się obniżyć prowizję w zamian za konto firmowe lub zakup ubezpieczenia – warto negocjować.

Opłata za wycenę nieruchomości

Bank wymaga wyceny mieszkania przed przyznaniem kredytu. Koszt takiej usługi to 300–1 200 zł, w zależności od miasta. Na przykład w Warszawie zapłacisz około 900–1 100 zł za 50 m². W Katowicach koszt wynosi zwykle 400–600 zł. Wycena wpływa na maksymalną kwotę kredytu (LTV). Zawsze sprawdzaj ceny w kilku bankach.

Ubezpieczenie pomostowe i niskiego wkładu

Banki wymagają ubezpieczenia pomostowego do wpisu hipoteki. Kosztuje ono 0,07–0,1% salda kredytu miesięcznie (dla 400 000 zł to 280–400 zł/mies.). Zwykle trwa 3–6 miesięcy. Jeśli masz wkład własny poniżej 20%, bank wymaga dodatkowej polisy. Jednorazowa składka wynosi 3–5% brakującej kwoty (12 000–20 000 zł przy 10% wkładu). Dzięki niej LTV wzrasta do 90%. Jednak koszt polisy podnosi całkowite koszty kredytu.

Koszty notarialne, sądowe i PCC

Choć często pomijane w pierwszych kalkulacjach, opłaty notarialne i sądowe są nieuniknione przy zakupie mieszkania i mogą wynieść kilka–kilkanaście tysięcy złotych. Jest to taksa notarialna, wpis do księgi wieczystej oraz podatek PCC (przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego). Przyjrzyjmy się im bliżej:

• Taksa notarialna: Zgodnie z ustawą deweloperską koszty taksy notarialnej przy umowie deweloperskiej dzieli się po połowie — każda ze stron (nabywca i deweloper) płaci 50% maksymalnej stawki określonej przez Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości. Dla mieszkania wartego 500 000 zł maksymalna taksa notarialna wynosi 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł plus stała opłata (≈2 770 zł), co daje po ok. 1 385 zł dla każdej strony.
• Wpis do księgi wieczystej: minimum 200 zł za wpis prawa własności + 200 zł za wpis hipoteki.
• Podatek PCC (2%): dotyczy tylko rynku wtórnego — przy 500 000 zł wynosi 10 000 zł, choć pierwsze mieszkanie może być zwolnione ustawowo.

Cross‑selling i konto bankowe

Banki oferują atrakcyjniejsze oprocentowanie w zamian za założenie konta i comiesięczne wpływy ≥5 000 zł. Brak wpływów to wzrost marży o 0,1–0,3 p.p., co dla kredytu 400 000 zł może oznaczać +100–200 zł miesięcznie w racie. Zawsze czytaj umowę FIPC i negocjuj warunki – nie musisz korzystać z dodatkowych produktów, ale warto rozważyć, czy oszczędności nie przewyższą kosztów alternatywnych.

Prowizja za wcześniejszą spłatę

Prawo pozwala spłacić kredyt bez opłat po 3 latach (zmienna stopa) lub 5 latach (stała stopa). Wcześniej bank pobiera prowizję 1–2,5% wartości spłacanej kwoty (maks. 3%). Przykład: przy spłacie 100 000 zł po 2 latach prowizja to 1 000–2 500 zł. Warto to uwzględnić przy planowaniu nadpłat.

Zmienna stopa i WIBOR

Kiedy bank reklamuje kredyt “od 2%”, pamiętaj — to tylko jego marża. Do tej wartości dochodzi stawka WIBOR, która w marcu 2025 wynosi około 7,4%, co przekłada się na rzeczywiste RRSO bliskie 9%. Dla przykładu, kredyt 400 000 zł na 30 lat przy takiej stopie generuje ratę około 3 070 zł miesięcznie. Co ważne, oprocentowanie zmienne oznacza, że Twoja rata może wzrosnąć o kilkaset złotych, jeśli NBP podniesie stopy procentowe. Dlatego w niepewnych czasach warto rozważyć wybór okresowo stałej stopy (np. na 5 lat) — gwarantuje ona ochronę przed gwałtownymi skokami kosztów, choć zwykle wiąże się z nieco wyższym oprocentowaniem początkowym.

Podsumowanie

Każdy koszt dodaje się do podstawowej raty i może zwiększyć całkowity wydatek o kilkadziesiąt tysięcy złotych. Przed podpisaniem umowy: negocjuj prowizję i marżę, sprawdzaj RRSO, planuj wkład własny ≥20%, porównuj rankingi ofert oraz kalkuluj koszty okołokredytowe w oddzielnym arkuszu.


Źródła:
SZYMONMRUGALA.PL
UNIQA.PL
TOTALMONEY.PL
NOTUS.PL
BANKIER.PL
ENTREMISE.PL