Jak zapłacić podatek od wynajmu mieszkania? Najem prywatny i okazjonalny krok po kroku
Wynajmujesz mieszkanie i zastanawiasz się, czy umowę trzeba zgłosić do urzędu skarbowego, ile wynosi podatek i na jakie konto go wpłacić? W przypadku najmu prywatnego zasady są stosunkowo proste. Nieco więcej formalności pojawia się przy najmie okazjonalnym.
Poniżej najpierw znajdziesz najważniejsze informacje w skrócie, a następnie szczegółowe wyjaśnienie każdego etapu rozliczenia.
Artykuł dotyczy wynajmu mieszkania przez osobę fizyczną poza działalnością gospodarczą.
Najważniejsze w skrócie - podatek od najmu w 5 punktach
- Zwykłego najmu prywatnego nie trzeba odrębnie zgłaszać do urzędu skarbowego.
Nie składasz również oświadczenia o wyborze ryczałtu – przy najmie prywatnym jest to obecnie ustawowa forma opodatkowania. - Najem okazjonalny trzeba zgłosić do urzędu skarbowego.
Właściciel ma na to 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Zgłoszenie składa się do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla miejsca zamieszkania właściciela. - Podatek w obu przypadkach jest taki sam.
Ryczałt wynosi 8,5% przychodu do 100 000 zł rocznie oraz 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł. - Podatek wpłacasz na swój mikrorachunek podatkowy.
Przy bieżącej miesięcznej lub kwartalnej wpłacie ryczałtu wybierasz symbol formularza PPE, a nie PIT-28. Numer mikrorachunku możesz sprawdzić w oficjalnym Generatorze mikrorachunku podatkowego Ministerstwa Finansów. Strona>> www.podatki-gov.pl/generator-mikrorachunku - Po zakończeniu roku składasz PIT-28.
Zeznanie składa się od 15 lutego do 30 kwietnia następnego roku.
To najważniejsze zasady. Poniżej wyjaśniamy dokładnie, jak wygląda rozliczenie krok po kroku i czym różni się zwykły najem od najmu okazjonalnego.
Najem prywatny a najem okazjonalny – jaka jest różnica?
Warto zacząć od uporządkowania pojęć.
Najem prywatny oznacza tutaj wynajem nieruchomości poza działalnością gospodarczą.
Najem okazjonalny nie jest natomiast inną formą opodatkowania. To szczególny rodzaj umowy najmu lokalu mieszkalnego, który może zawrzeć właściciel będący osobą fizyczną, nieprowadzący działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowa zawierana jest na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
Podatkowo oba przypadki rozlicza się na takich samych zasadach. Różnica dotyczy przede wszystkim formalności związanych z zawarciem i zgłoszeniem umowy najmu okazjonalnego.
Czy najem prywatny trzeba zgłosić do urzędu skarbowego?
Jeżeli zawierasz zwykłą umowę najmu prywatnego, nie musisz rejestrować samej umowy w urzędzie skarbowym ani składać dodatkowego oświadczenia o wyborze formy opodatkowania.
Od 2023 roku jedyną formą opodatkowania przychodów z najmu prywatnego jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Nie trzeba więc osobno wybierać tej formy rozliczenia.
W praktyce po rozpoczęciu wynajmu należy:
- ustalić wysokość przychodu,
- obliczyć należny ryczałt,
- wpłacić go na własny mikrorachunek podatkowy,
- po zakończeniu roku wykazać przychody z najmu w PIT-28.
Inna sytuacja występuje m.in. wtedy, gdy mieszkanie należy do majątku wspólnego małżonków, a cały przychód ma rozliczać tylko jedno z nich. W takim przypadku trzeba złożyć odpowiednie oświadczenie do urzędu skarbowego.
Czy najem okazjonalny trzeba zgłosić do urzędu skarbowego?
Tak.
Właściciel ma obowiązek zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.
Ważne: termin liczymy od rozpoczęcia najmu, a nie zawsze od dnia podpisania umowy.
Przykład:
Umowę podpisano 20 sierpnia, ale zgodnie z jej treścią najem rozpoczyna się 1 września. Termin 14 dni liczymy od 1 września. Zgłoszenie kieruje się do urzędu skarbowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, a nie lokalizację wynajmowanego mieszkania.
Jakie dodatkowe formalności są potrzebne przy najmie okazjonalnym?
Najem okazjonalny wymaga więcej dokumentów niż standardowa umowa najmu.
Do umowy załącza się przede wszystkim:
- oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia oraz wydania mieszkania,
- wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku konieczności opuszczenia wynajmowanego mieszkania,
- oświadczenie właściciela tego lokalu lub osoby posiadającej do niego tytuł prawny o zgodzie na zamieszkanie najemcy i osób z nim mieszkających.
To właśnie te rozwiązania powodują, że najem okazjonalny daje właścicielowi dodatkowe instrumenty prawne związane z odzyskaniem lokalu po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy.
Ile wynosi podatek od wynajmu mieszkania?
W przypadku najmu prywatnego obowiązuje ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Stawki wynoszą:
- 8,5% przychodu - do 100 000 zł przychodu rocznie,
- 12,5% przychodu - od nadwyżki ponad 100 000 zł.
Limit 100 000 zł dotyczy łącznego przychodu z objętych nim umów najmu i podobnych tytułów w danym roku.
Najem okazjonalny nie ma osobnej stawki podatku - pod tym względem rozliczasz go tak samo jak zwykły najem prywatny.
Od jakiej kwoty płaci się podatek?
Ryczałt liczy się od przychodu, a nie od dochodu.
Przychodem jest przede wszystkim czynsz otrzymywany od najemcy. Obowiązek podatkowy powstaje, gdy pieniądze faktycznie otrzymasz lub zostaną postawione do Twojej dyspozycji.
Oznacza to, że jeżeli najemca powinien zapłacić czynsz w maju, ale zrobi to dopiero w czerwcu, przychód powstaje co do zasady w czerwcu.
A co z czynszem administracyjnym i mediami?
To bardzo ważny element umowy.
Jeżeli z jej zapisów wynika, że to najemca jest zobowiązany do ponoszenia opłat związanych z mieszkaniem, takich jak:
- czynsz do wspólnoty lub spółdzielni,
- woda,
- energia elektryczna,
- gaz,
to kwoty te nie są traktowane jako przychód właściciela. Nie ma przy tym znaczenia, czy najemca płaci je bezpośrednio, czy przekazuje pieniądze właścicielowi, który następnie reguluje rachunki.
Dlatego warto zadbać o prawidłowe zapisanie sposobu rozliczania tych opłat w umowie najmu.
Przykład
Najemca płaci:
- 3 000 zł - czynsz dla właściciela,
- 800 zł - czynsz administracyjny i media, które zgodnie z umową obciążają najemcę.
Podstawą opodatkowania jest 3 000 zł.
Podatek:
3 000 zł × 8,5% = 255 zł
Do urzędu skarbowego należy więc wpłacić 255 zł ryczałtu.
Kiedy zapłacić podatek od wynajmu?
Przy miesięcznym rozliczeniu ryczałt wpłaca się do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, za który rozliczany jest przychód.
Za grudzień podatek należy wpłacić do 20 stycznia kolejnego roku.
Przykład:
Jeżeli otrzymasz czynsz 5 sierpnia, podatek należy zapłacić do 20 września.
Możliwe jest również kwartalne opłacanie ryczałtu po spełnieniu odpowiednich warunków. O stosowaniu rozliczenia kwartalnego informuje się następnie w PIT-28.
Gdzie zapłacić podatek od wynajmu?
Podatek wpłacasz na swój indywidualny mikrorachunek podatkowy.
Numer możesz bezpłatnie sprawdzić w Generatorze mikrorachunku podatkowego na: link>> www.podatki-gov.pl/generator-mikrorachunku
Do wygenerowania rachunku potrzebujesz odpowiedniego identyfikatora podatkowego - PESEL albo NIP. Jeżeli jesteś przedsiębiorcą, Ministerstwo Finansów wskazuje, że nawet wtedy, gdy najem nie jest związany z działalnością gospodarczą, podatek należy wpłacać na mikrorachunek wygenerowany z NIP.
Mikrorachunek służy do wpłacania podatków - nie jest osobnym kontem bankowym, które trzeba zakładać.
Co wpisać w przelewie podatku od najmu?
To jeden z elementów, przy których najłatwiej o pomyłkę. Jeżeli wpłacasz bieżący ryczałt od najmu w trakcie roku, w przelewie podatkowym wybierz symbol:
PPE
Natomiast PIT-28 stosujesz przy płatności wynikającej z rocznego zeznania podatkowego. Taką zasadę wprost wskazuje Ministerstwo Finansów.
Czyli w uproszczeniu:
podatek w ciągu roku → PPE
rozliczenie roczne → PIT-28
Czy trzeba co miesiąc składać deklarację?
Nie składasz osobnej deklaracji PIT za każdy miesiąc najmu. Samodzielnie obliczasz należny ryczałt i wpłacasz go w odpowiednim terminie. Przychody z całego roku wykazujesz później w PIT-28.
PIT-28 - rozliczenie najmu po zakończeniu roku
Po zakończeniu roku podatkowego przychody z najmu należy wykazać w zeznaniu PIT-28.
Zeznanie składa się od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Można zrobić to elektronicznie, m.in. w usłudze Twój e-PIT.
Przykładowo przychody z najmu uzyskane w 2026 roku zostaną rozliczone w PIT-28 składanym w 2027 roku.
Najem prywatny czy okazjonalny - co trzeba zapamiętać?
Jeżeli wybierasz zwykły najem prywatny, nie musisz odrębnie rejestrować samej umowy najmu w urzędzie skarbowym. Pamiętaj jednak o obliczaniu i terminowym wpłacaniu ryczałtu oraz późniejszym PIT-28.
Jeżeli zawierasz umowę najmu okazjonalnego, sposób opodatkowania pozostaje taki sam, ale dochodzą dodatkowe formalności - przede wszystkim dokumenty wymagane przy tej formie umowy oraz zgłoszenie jej do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu.
Najprostszy schemat wygląda więc tak:
Zwykły najem prywatny:
umowa → otrzymanie czynszu → obliczenie ryczałtu → wpłata na mikrorachunek jako PPE → po roku PIT-28.
Najem okazjonalny:
umowa + wymagane załączniki → rozpoczęcie najmu → zgłoszenie do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni → obliczenie i wpłata ryczałtu jako PPE → po roku PIT-28.
Artykuł ma charakter informacyjny i opisuje ogólne zasady obowiązujące w sierpniu 2026 roku. W przypadku nietypowej sytuacji, np. współwłasności, wynajmu w ramach działalności gospodarczej czy szczególnych rozliczeń podatkowych, warto zweryfikować sposób postępowania z Krajową Administracją Skarbową lub doradcą podatkowym.
Szukasz mieszkania w Krakowie, Katowicach, Gliwicach lub Warszawie?
Skontaktuj się z naszym biurem sprzedaży, aby poznać aktualną ofertę mieszkań w Krakowie, Katowicach, Gliwicach i Warszawie. Przekażemy Ci ceny oraz harmonogram płatności wybranego lokalu, a w razie potrzeby pomożemy również w kontakcie z doradcą kredytowym.
Pamiętaj, że decyzję o przyznaniu kredytu, wymaganej wysokości wkładu własnego oraz możliwości skorzystania z gwarancji BGK podejmuje bank po indywidualnej ocenie sytuacji kupującego.
Nasze inwestycje:
