Zaciągnąłeś kredyt hipoteczny kilka lat temu, a dziś łapiesz się za głowę, patrząc na jego koszt? Dobra wiadomość: nie jesteś skazany na niekorzystne warunki do końca życia. Refinansowanie kredytu to opcja, która może uratować Twoje finanse – o ile podejdziesz do niej z głową. Sprawdź, kiedy i jak to zrobić, by wyjść na tym lepiej, nie gorzej.

Co to jest refinansowanie kredytu hipotecznego?

To nic innego jak przeniesienie Twojego istniejącego kredytu do innego banku po to, by:

  • Obniżyć oprocentowanie (niższa marża + WIBOR/stopa referencyjna)
  • Zmniejszyć ratę miesięczną lub wydłużyć okres (jeśli wolisz mniejszy wydatek teraz)
  • Pozbyć się zbędnych produktów (dodatkowe polisy, konta z opłatami)

Refinansujesz → spłacasz stary kredyt kapitałem z nowego → zostajesz z tańszym zobowiązaniem.

Kiedy refinansowanie to dobry pomysł?

Złota zasada: nowy koszt całkowity < stary koszt całkowity. Sprawdź, czy:

  • Nowa marża jest co najmniej o 0,3–0,5 pkt. proc. niższa
  • Twoja zdolność kredytowa wzrosła (wyższe dochody, mniejsze obciążenia)
  • Możesz uniknąć prowizji za wcześniejszą spłatę (0 zł w ofertach refinansowych!)
  • Spłacasz jeszcze dużo odsetek (zazwyczaj pierwsze 3–5 lat kredytu)
  • Koniec okresu dopłat z programów rządowych już za Tobą (nie stracisz dofinansowania)

Uwaga: Zdroworozsądkowy próg opłacalności to najczęściej do 3-4 lat od startu kredytu.

Dlaczego „3-4 letni próg opłacalności”?

Kredyt hipoteczny spłacasz zwykle ratami równymi (tzw. annuitetowymi). Każda rata składa się z dwóch części:

  • odsetkowej (bank zarabia na pożyczonych pieniądzach),
  • kapitałowej (to część, którą realnie zmniejszasz swoje saldo zadłużenia).

Na początku spłacasz głównie odsetki, a nieruchoma część kapitałowa jest niewielka. Z czasem, gdy saldo kapitału spada, odsetki maleją i rośnie udział kapitału w racie.

PRZYKŁAD:

Powyższa tabela pokazuje, jak rozkłada się spłata kredytu 450 000 PLN na 25 lat przy oprocentowaniu 6,02 %:

  • Po roku zapłacisz już ~26 872 PLN odsetek, a skumulowany kapitał spadnie tylko o 7 986 PLN (saldo ~442 014 PLN).
  • Po 2 latach – ~53 250 PLN odsetek vs 16 467 PLN kapitału (saldo ~433 533 PLN).
  • Po 3 latach – ~79 103 PLN odsetek vs 25 472 PLN kapitału.
  • Po 4 latach – ~104 398 PLN odsetek vs 35 035 PLN kapitału.
  • Po 5 latach – ~129 102 PLN odsetek vs 45 190 PLN kapitału (saldo ~404 810 PLN).

Wnioski:

  • Dominują odsetki
    Po 5 latach spłaty kredytu 450 000 PLN (6,02 % oprocentowania) na łączną wpłatę ~174 000 PLN aż ~129 000 PLN to odsetki, a tylko ~45 000 PLN to kapitał.

  • Refinansowanie „powtarza” odsetki
    Jeśli po 4–5 latach weźmiesz nowy kredyt, spłacisz stare saldo (głównie odsetki!) i… znów zaczniesz płacić raty, w których większość to odsetki. Innymi słowy – zapłacisz odsetki dwa razy.

  • Wyższe oprocentowanie skraca moment opłacalności
    Im wyższe oprocentowanie, tym więcej odsetek w pierwszych latach. Przy 6 % już po około 3 latach spłaty większość rat to wciąż odsetki, więc po tym czasie refinansowanie przestaje się opłacać.

  • Kiedy kalkulować?
    Zamiast czekać 5 lat, przy takich warunkach zacznij analizować opłacalność refinansowania już po 3 latach od uruchomienia kredytu. Jeśli liczby pokażą oszczędność, warto działać.

Krok po kroku: jak samodzielnie policzyć opłacalność
Zbierz dane:

  • Umowa kredytowa + aktualny harmonogram (saldo kapitału, rata)
  • Marża kredytowa i aktualny WIBOR/stopa referencyjna
  • Pozostała liczba rat (miesięcy do końca spłaty)
  • Koszty dodatkowe: prowizje, ubezpieczenia (niskiego wkładu, nieruchomości), opłaty za konto/kartę

Oblicz koszty starego kredytu:

  • całkowite odsetki = rata × liczba miesięcy – saldo kapitału
  • całkowity koszt = saldo kapitału + odsetki + wszystkie pozostałe opłaty

Sprawdź oferty refinansowe:

  • Poszukaj banków z ofertą “0 zł prowizji za uruchomienie”
  • Zwróć uwagę na wymóg wkładu własnego (dziś min. 10%, od 2027 r. 20%)
  • Oceń, czy możesz refinansować w tej samej walucie (euro/frank – zwykle tylko przewalutowanie)

Porównaj:

  • Oblicz analogicznie koszt nowego kredytu (opcjonalnie – z pomocą kalkulatora online)
  • Porównaj sumy. Jeśli zaoszczędzisz kilkanaście/kilkadziesiąt tysięcy na całym okresie – działaj!

Złóż wniosek:

  • Przynajmniej do 2–3 banków, wybierz najlepszą decyzję kredytową
  • Poproś w starym banku o zaświadczenie o saldzie i numerze konta spłaty
  • Podpisz nową umowę → nowy bank przelewa środki → stary bank wykreśla hipotekę → nowa hipoteka wkracza do KW

Najczęstsze pułapki i jak ich uniknąć

  • Programy dopłat rządowych: nie przenosisz kredytu przed końcem dopłat, bo stracisz bonus.
  • Zdolność kredytowa liczona od nowa: bank i tak sprawdzi BIK i Twoje dochody – upewnij się, że masz czyste konto.
  • Wkład własny: jeżeli saldo > 90 % wartości nieruchomości, możesz mieć problem z refinansowaniem.

Czy każdy może refinansować?

Nie. Musisz mieć:

  • Zdolność kredytową (tak, liczy się ją od nowa!),
  • Dobrą historię w BIK,
  • Nieruchomość wartą tyle, by spełnić wymóg LTV (loan to value),
  • Czas i cierpliwość – bez presji, ale z rozwagą.

Czy refinansowanie to zawsze dobry pomysł?

Nie. Czasem lepiej zostać przy obecnym kredycie. Szczególnie jeśli:

  • Masz go już dłużej niż 4 lata.
  • Spłaciłeś większość odsetek, a przed Tobą głównie kapitał.
  • Twój bank ma naprawdę niezłe warunki, które są nie do pobicia.
  • Zawsze przelicz i porównaj. Czasami refinansowanie to tylko złudna obietnica oszczędności.

PODSUMOWANIE

Refinansowanie to nie magiczne zaklęcie – to metodyczna analiza liczb i odważna zmiana banku. Jeśli zrobisz to krok po kroku, wyposażony w kalkulator, umowy i odrobinę zdrowego sceptycyzmu, możesz zyskać:

  • niższą ratę już od pierwszego przelewu,
  • realne oszczędności dziesiątek tysięcy zł,
  • świeże spojrzenie na finanse bez zbędnych ubezpieczeń i kont z opłatami.

Pamiętaj jednak: nie każdy kredyt warto refinansować.

Przy kredytach starszych niż 4 lata, z perspektywą spłaconych głównie odsetek, kalkulacja może wypaść na zero lub niekorzyść. Zanim podpiszesz nowe warunki, sprawdź liczby, porównaj oferty – i dopiero wtedy… działaj z odwagą i pewnością siebie!

Szukasz mieszkania w Krakowie, Warszawie, Katowicach? Sprawdź nasze inwestycje>>