10 zalet kupna mieszkania od dewelopera - dlaczego warto wybrać rynek pierwotny?

Nowe mieszkanie czy lokal z rynku wtórnego? To jedno z pierwszych pytań, które pojawia się przy planowaniu zakupu nieruchomości. Rynek pierwotny ma kilka konkretnych przewag: brak standardowego 2% podatku PCC, możliwość urządzenia mieszkania od podstaw, nowe instalacje, współczesne standardy energetyczne, ochronę wpłat nabywcy oraz formalną procedurę odbioru mieszkania.

Nie oznacza to jednak, że każde nowe mieszkanie będzie automatycznie dobrą inwestycją. Znaczenie mają lokalizacja, cena, funkcjonalność układu, standard budynku oraz doświadczenie firmy realizującej inwestycję.

Dlaczego zatem warto rozważyć kupno mieszkania od dewelopera? Przedstawiamy 10 najważniejszych zalet rynku pierwotnego.

1. Kupujesz nowe mieszkanie wybudowane według aktualnych standardów

Najbardziej oczywista różnica między rynkiem pierwotnym a wtórnym dotyczy samego budynku. Kupując nowe mieszkanie, otrzymujemy nieruchomość wybudowaną zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami i wymaganiami technicznymi.

Dotyczy to m.in. izolacyjności cieplnej, parametrów energetycznych, instalacji, wentylacji czy bezpieczeństwa konstrukcji.

Ma to szczególne znaczenie przy porównywaniu nowego mieszkania z lokalem znajdującym się w budynku mającym kilkadziesiąt lat. Starsze nieruchomości mogą wymagać w kolejnych latach remontów instalacji, elewacji, dachów czy części wspólnych.

W nowym budynku właściciel zaczyna użytkowanie nieruchomości bez kilkudziesięciu lat historii technicznej za sobą.

To nie tylko kwestia estetyki. Stan techniczny budynku wpływa na komfort, bezpieczeństwo i przyszłe koszty utrzymania mieszkania.

2. Przy zakupie od dewelopera co do zasady nie płacisz 2% PCC

To jedna z najbardziej konkretnych finansowo zalet kupna mieszkania od dewelopera.

Standardowa stawka podatku od czynności cywilnoprawnych przy sprzedaży nieruchomości wynosi 2% jej wartości. W typowej transakcji zakupu nowego mieszkania od dewelopera sprzedaż podlega VAT, dlatego nie występuje dodatkowe standardowe 2% PCC.

Ile może to oznaczać w praktyce?

• mieszkanie za 400 000 zł - 2% to 8 000 zł,
• mieszkanie za 500 000 zł - 10 000 zł,
• mieszkanie za 600 000 zł - 12 000 zł,
• mieszkanie za 800 000 zł - 16 000 zł,
• mieszkanie za 1 000 000 zł - 20 000 zł.

To pieniądze, które mogą pozostać w budżecie przeznaczonym np. na wykończenie mieszkania, zabudowę kuchenną czy wyposażenie.

Trzeba jednak dodać ważne zastrzeżenie. Na rynku wtórnym funkcjonuje zwolnienie z PCC dla osób kupujących swoje pierwsze mieszkanie i spełniających ustawowe warunki. Z kolei szczególna stawka 6% PCC może dotyczyć zakupu szóstego i kolejnego lokalu mieszkalnego w tej samej inwestycji.

Dlatego najprecyzyjniej powiedzieć: przy standardowym zakupie jednego nowego mieszkania bezpośrednio od dewelopera kupujący nie ponosi dodatkowego 2% PCC.

3. Nie zaczynasz od kosztownego remontu starego mieszkania

Cena zakupu mieszkania z rynku wtórnego nie zawsze jest jego rzeczywistym kosztem.

Lokal może wymagać wymiany instalacji elektrycznej, hydrauliki, podłóg, drzwi, kuchni czy łazienki. Czasami podczas remontu pojawiają się również problemy, których nie było widać podczas oglądania nieruchomości.

Kupując nowe mieszkanie w standardzie deweloperskim, również trzeba uwzględnić koszt jego wykończenia. Różnica polega na tym, że tworzymy wnętrze od początku, zamiast najpierw płacić za demontaż i usuwanie tego, co pozostawił poprzedni właściciel.

Nie kupujemy więc starej kuchni, której i tak nie chcemy, płytek przeznaczonych do skucia czy instalacji, którą za kilka lat trzeba będzie wymienić.

Budżet możemy przeznaczyć na rozwiązania, które rzeczywiście odpowiadają naszym potrzebom.

4. Nowoczesne rozwiązania mogą obniżać koszty użytkowania budynku

Przy wyborze mieszkania coraz większe znaczenie ma nie tylko jego cena zakupu, ale również koszt utrzymania nieruchomości w kolejnych latach.

Nowe budynki projektowane są według aktualnych wymagań dotyczących charakterystyki energetycznej, ale część deweloperów idzie dalej i stosuje dodatkowe rozwiązania ograniczające zużycie energii.

Dobrym przykładem jest Osiedle Area Park II w Gliwicach, realizowane przez Activ Investment. Na dachach budynków przewidziano instalacje fotowoltaiczne.

Energia z paneli ma być wykorzystywana na potrzeby części wspólnych - m.in. oświetlenia klatek schodowych, wind oraz terenów zewnętrznych. Dzięki temu część zapotrzebowania energetycznego osiedla może być pokrywana z własnej produkcji energii.

W perspektywie wielu lat takie rozwiązania zaczynają mieć realne znaczenie.

Przy zakupie mieszkania warto więc pytać nie tylko:

„ile kosztuje metr kwadratowy?” ale również: „jak ten budynek będzie funkcjonował i ile może kosztować jego utrzymanie?” Cena zakupu jest jednorazowa. Koszty eksploatacji ponosimy przez cały okres posiadania nieruchomości.

5. Możesz urządzić mieszkanie dokładnie według swoich potrzeb

Dla części kupujących standard deweloperski oznacza dodatkowy wydatek. Z drugiej strony daje coś, czego często nie zapewnia mieszkanie z rynku wtórnego - możliwość stworzenia wnętrza od podstaw.

Nie trzeba dostosowywać się do decyzji poprzedniego właściciela.

Można samodzielnie wybrać:

• podłogi,
• kolorystykę,
• kuchnię,
• łazienkę,
• oświetlenie,
• zabudowę meblową,
• sposób wykorzystania poszczególnych pomieszczeń.

Ma to znaczenie szczególnie wtedy, gdy kupujemy nieruchomość z myślą o wielu latach użytkowania.

Innych rozwiązań potrzebuje singiel, innych para pracująca z domu, a jeszcze innych rodzina z dziećmi.

Warto przy tym dokładnie sprawdzić standard deweloperski konkretnej inwestycji, ponieważ jego zakres może różnić się pomiędzy projektami.

6. Na początku sprzedaży masz większy wybór mieszkań

Zakup mieszkania od dewelopera często daje możliwość podjęcia decyzji jeszcze na etapie realizacji inwestycji.

To szczególnie istotne dla osób, które mają sprecyzowane wymagania.

Na początku sprzedaży możemy wybierać pomiędzy większą liczbą:

• metraży,
• pięter,
• układów,
• ekspozycji względem stron świata,
• balkonów i tarasów,
• mieszkań z ogródkami,
• lokalizacji w obrębie budynku.

Dla jednego klienta najważniejszy będzie duży ogród. Inny będzie szukał mieszkania na wyższym piętrze z otwartym widokiem. Dla kolejnego kluczowa będzie południowo-zachodnia ekspozycja salonu.

Im bliżej końca sprzedaży, tym wybór naturalnie staje się mniejszy.

Z drugiej strony zakup na bardziej zaawansowanym etapie budowy daje możliwość zobaczenia bryły budynku, jego relacji z otoczeniem, a czasami również rzeczywistych widoków z mieszkania.

Nie istnieje więc jeden idealny moment zakupu. Wczesny etap daje przede wszystkim większy wybór, późniejszy - większą możliwość oceny tego, co już powstało.

7. Proces zakupu mieszkania od dewelopera jest szczegółowo uregulowany

Zakup mieszkania na rynku pierwotnym podlega przepisom ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.

Ustawa określa m.in.:

• obowiązki informacyjne dewelopera,
• zasady zawierania umów rezerwacyjnych i deweloperskich,
• ochronę wpłat klientów,
• zasady funkcjonowania mieszkaniowych rachunków powierniczych,
• procedurę odbioru nieruchomości.

Jednym z ważnych dokumentów jest prospekt informacyjny, który pozwala klientowi poznać szczegóły dotyczące inwestycji jeszcze przed zawarciem umowy.

Przy zakupie nieruchomości wartej kilkaset tysięcy lub ponad milion złotych dostęp do uporządkowanej dokumentacji i jasno określonej procedury zakupu ma fundamentalne znaczenie.

8. Wpłaty klientów chroni mieszkaniowy rachunek powierniczy i Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

To jedna z najważniejszych różnic pomiędzy współczesnym rynkiem deweloperskim a sytuacją sprzed wielu lat.

Deweloper rozpoczynający sprzedaż inwestycji ma obowiązek zapewnić nabywcom odpowiedni mieszkaniowy rachunek powierniczy. Ustawa przewiduje rachunek otwarty lub zamknięty. Deweloper ma również obowiązek odprowadzania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

Mechanizm ten zwiększa bezpieczeństwo pieniędzy wpłacanych przez klienta w czasie realizacji inwestycji.

W przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego wypłata środków deweloperowi jest powiązana z realizacją przedsięwzięcia. Przy rachunku zamkniętym środki są wypłacane po przeniesieniu prawa własności zgodnie z zasadami określonymi w ustawie.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny stanowi dodatkowy element systemu ochrony nabywców w sytuacjach wskazanych w przepisach.

Dla osoby kupującej mieszkanie w budowie jest to znacznie ważniejszy argument niż efektowna wizualizacja inwestycji - chodzi bowiem o ochronę pieniędzy przeznaczonych na zakup nieruchomości.

9. Przed przejęciem mieszkania odbywa się formalny odbiór

Kupujący nie powinien po prostu otrzymać kluczy i zaakceptować zastanego stanu mieszkania.

Rynek pierwotny przewiduje formalną procedurę odbioru lokalu. Sporządzany jest protokół, w którym nabywca może wskazać zauważone wady.

Podczas odbioru można sprawdzić m.in.:

• ściany i tynki,
• posadzki,
• okna i drzwi,
• instalacje,
• powierzchnie,
• balkony lub tarasy,
• zgodność wykonania lokalu z dokumentacją.

Wielu klientów korzysta przy tym z pomocy niezależnego inspektora technicznego.

Ustawa deweloperska szczegółowo reguluje sposób postępowania ze zgłoszonymi wadami oraz sytuacje dotyczące wad istotnych.

Dodatkowo w przypadku nieruchomości przepisy Kodeksu cywilnego przewidują pięcioletni okres odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady nieruchomości, liczony od jej wydania kupującemu.

To ważne zabezpieczenie, ponieważ część usterek może ujawnić się dopiero podczas użytkowania budynku.

10. Nowe mieszkanie może być atrakcyjne również jako inwestycja

Nie każde mieszkanie od dewelopera będzie dobrą inwestycją pod wynajem. Tutaj nie warto używać prostego równania „nowe = opłacalne”.

O wyniku inwestycji decydują przede wszystkim:

• cena zakupu,
• lokalizacja,
• metraż,
• funkcjonalność układu,
• możliwy czynsz najmu,
• koszty utrzymania,
• poziom podaży konkurencyjnych mieszkań.

Rynek pierwotny ma jednak kilka przewag ważnych z punktu widzenia inwestora.

Nowe mieszkanie nie wymaga remontowania starego wnętrza przed wprowadzeniem pierwszego najemcy. Nowoczesny budynek, estetyczne części wspólne, balkon lub taras, winda, parking czy rozwiązania ograniczające koszty eksploatacyjne mogą zwiększać atrakcyjność lokalu na rynku najmu.

W przypadku mieszkania inwestycyjnego warto więc patrzeć nie tylko na cenę za metr kwadratowy, ale przede wszystkim na całkowity koszt wejścia oraz możliwy dochód z najmu.

Tu szczególnie liczy się matematyka.

Rynek pierwotny czy wtórny - co rzeczywiście się bardziej opłaca?

Nie ma jednej odpowiedzi odpowiedniej dla każdego klienta.

Rynek wtórny może być lepszym rozwiązaniem, jeżeli zależy nam na bardzo konkretnej lokalizacji, budynku o określonym charakterze albo możliwości natychmiastowego wprowadzenia się.

Z kolei mieszkanie od dewelopera ma szereg przewag, które warto uwzględnić w kalkulacji:

• brak standardowego 2% PCC,
• nowy standard techniczny,
• brak konieczności remontowania starego lokalu,
• możliwość urządzenia wnętrza od początku,
• nowoczesne rozwiązania energetyczne,
• większy wybór mieszkań na początku sprzedaży,
• ustawową ochronę pieniędzy klienta,
• formalny odbiór mieszkania,
• odpowiedzialność za wady nieruchomości.

Dlatego porównywanie wyłącznie ceny ofertowej dwóch mieszkań może prowadzić do błędnych wniosków.

Znacznie lepiej policzyć całkowity koszt zakupu i późniejszego użytkowania nieruchomości.

Kupno mieszkania od dewelopera - doświadczenie firmy ma znaczenie

Na końcu pozostaje jeszcze jeden element, którego nie należy traktować jako formalnej „jedenastej zalety”, ale jako warunek dobrego zakupu na rynku pierwotnym - wybór sprawdzonego dewelopera.

Warto sprawdzić nie tylko aktualną inwestycję, ale również historię firmy:

• od ilu lat działa na rynku,
• ile projektów zakończyła,
• czy wcześniejsze inwestycje zostały oddane,
• jak wyglądają zrealizowane osiedla po kilku latach,
• jak duży zespół i zaplecze organizacyjne posiada,
• czy ma doświadczenie na różnych rynkach.

Activ Investment działa na rynku nieruchomości od 1996 roku. Firma sprzedała już ponad 7 200 mieszkań, a obecnie prowadzi projekty mieszkaniowe m.in. w Krakowie, Warszawie, Katowicach i Gliwicach.

Ponad 30 lat doświadczenia oznacza działalność w bardzo różnych warunkach rynkowych - w okresach boomu mieszkaniowego, spowolnienia, zmian stóp procentowych, rosnących kosztów budowy czy zmieniających się oczekiwań klientów.

Z punktu widzenia kupującego liczy się jednak przede wszystkim coś bardziej praktycznego: możliwość sprawdzenia dewelopera poprzez jego wcześniejsze realizacje.

Kupując mieszkanie, warto więc ocenić jednocześnie trzy elementy:

nieruchomość, inwestycję i dewelopera, który za nią odpowiada.

Czy warto kupić mieszkanie od dewelopera?

Jeżeli zależy nam na nowym standardzie budynku, możliwości urządzenia wnętrza od podstaw, ochronie wynikającej z ustawy deweloperskiej i ograniczeniu części kosztów związanych z zakupem, rynek pierwotny zdecydowanie warto brać pod uwagę.

Najlepsze mieszkanie nie jest jednak po prostu „nowe”.

Powinno łączyć:

dobrą lokalizację + funkcjonalny układ + rozsądną cenę + odpowiedni standard + wiarygodnego dewelopera.

Dopiero taki zestaw pozwala traktować zakup nieruchomości jako przemyślaną decyzję na lata.

FAQ - zakup mieszkania od dewelopera

Czy przy zakupie mieszkania od dewelopera płaci się PCC?

W standardowej transakcji zakupu jednego nowego mieszkania od dewelopera sprzedaż jest opodatkowana VAT, dlatego kupujący co do zasady nie płaci dodatkowego 2% PCC. Szczególne zasady dotyczą m.in. zakupu szóstego i kolejnego mieszkania w tej samej inwestycji.

Ile można zaoszczędzić na PCC przy zakupie od dewelopera?

2% wartości mieszkania oznacza 10 000 zł przy cenie 500 000 zł, 12 000 zł przy 600 000 zł oraz 16 000 zł przy mieszkaniu kosztującym 800 000 zł. Należy jednak pamiętać, że osoby kupujące pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym mogą korzystać ze zwolnienia po spełnieniu odpowiednich warunków.

Czy pieniądze wpłacane deweloperowi są chronione?

Ustawa deweloperska przewiduje mieszkaniowe rachunki powiernicze oraz Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Są to mechanizmy mające chronić wpłaty nabywców w przypadkach określonych przez ustawę.

Czy nowe mieszkanie jest tańsze w utrzymaniu?

Nie można przyjąć, że każdy nowy lokal automatycznie będzie tani w utrzymaniu. Nowe budynki muszą jednak spełniać aktualne wymagania techniczne, a niektóre inwestycje wykorzystują dodatkowe rozwiązania ograniczające zużycie energii. Przykładem jest Osiedle Area Park II w Gliwicach, gdzie instalacje fotowoltaiczne mają wspierać zasilanie części wspólnych.

Na co zwrócić uwagę przy wyborze dewelopera?

Warto sprawdzić doświadczenie firmy, liczbę i jakość wcześniejszych realizacji, dokumentację inwestycji, standard wykonania oraz historię ukończonych projektów. Activ Investment działa od 1996 roku i według aktualnych danych firmy sprzedał ponad 7 200 mieszkań.

Szukasz mieszkania w Krakowie, Katowicach, Gliwicach lub Warszawie?

Skontaktuj się z naszym biurem sprzedaży, aby poznać aktualną ofertę mieszkań w Krakowie, Katowicach, Gliwicach i Warszawie. Przekażemy Ci ceny oraz harmonogram płatności wybranego lokalu, a w razie potrzeby pomożemy również w kontakcie z doradcą kredytowym.

Pamiętaj, że decyzję o przyznaniu kredytu, wymaganej wysokości wkładu własnego oraz możliwości skorzystania z gwarancji BGK podejmuje bank po indywidualnej ocenie sytuacji kupującego.

Nasze inwestycje: