Darowizna od rodziców na zakup mieszkania - Co warto wiedzieć

Kupno mieszkania to spory wydatek, ale darowizna od rodziców może znacząco ułatwić ten proces. Niezależnie od tego, czy darowizna przeznaczona jest na wkład własny, pokrycie brakującej kwoty do zakupu za gotówkę, czy nawet pełne sfinansowanie mieszkania, jest to duże wsparcie finansowe. Ważne jednak, aby pamiętać o pewnych formalnościach związanych z podatkiem od spadków i darowizn. Przyjrzyjmy się, jakie zasady obowiązują w tym zakresie i czy konieczne jest opłacenie podatku oraz udokumentowanie darowizny.

Czy Darowizna od Rodziców Podlega Opodatkowaniu?

Polskie przepisy dotyczące podatku od spadków i darowizn, zawarte w ustawie z dnia 28 lipca 1983 r., klasyfikują członków rodziny do tzw. grup podatkowych. To, do której grupy należysz, wpływa na wysokość podatku, a czasem na to, czy w ogóle będzie on wymagany.

Ustawa wyznacza trzy grupy podatkowe, ale szczególnie istotny jest artykuł 4a, ustęp 1, który wprowadza podmiotowe zwolnienie z podatku dla najbliższej rodziny, określanej jako grupa 0. Grupa ta obejmuje między innymi małżonków, zstępnych (np. dzieci), wstępnych (np. rodziców), rodzeństwo, pasierbów oraz ojczyma i macochę.

Podsumowując, jeśli otrzymasz darowiznę od rodziców na zakup mieszkania, nie musisz martwić się o podatek od darowizny, pod warunkiem, że dopełnisz odpowiednich formalności. Co ważne, zwolnienie z podatku dotyczy dowolnej kwoty – zarówno 500 zł, jak i 500 000 zł.

Jakie Formalności Należy Spełnić?

Jeżeli łączna wartość darowizn otrzymanych od tego samego rodzica przekracza kwotę wolną wynoszącą obecnie 36 120 zł, aby skorzystać z pełnego zwolnienia z podatku, należy dopełnić formalności określonych w ustawie.

Darowiznę trzeba zgłosić właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego na formularzu SD-Z2 w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego.

W przypadku darowizny pieniędzy niezwykle istotne jest również udokumentowanie przekazania środków. Dlatego warto zachować potwierdzenie przelewu oraz umowę darowizny, jeżeli została sporządzona.

W jaki sposób zgłosić otrzymaną darowiznę?

Aby prawidłowo zgłosić darowiznę od rodziców, należy wypełnić formularz SD-Z2, czyli Zgłoszenie o nabyciu własności rzeczy lub praw majątkowych. Formularz należy złożyć w urzędzie skarbowym w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego. W przypadku typowej darowizny pieniężnej przekazywanej przelewem termin ten co do zasady liczy się od momentu przekazania środków obdarowanemu.

Warto zachować potwierdzenie przelewu oraz dokumenty dotyczące darowizny. Urząd skarbowy może poprosić m.in. o potwierdzenie przekazania środków lub dokumenty pozwalające ustalić, od kogo pochodzi darowizna i jaki stopień pokrewieństwa łączy darczyńcę z obdarowanym.

Zgłoszenie można złożyć na kilka sposobów:

• Online: przez stronę podatki.gov.pl w zakładce e-Deklaracje.
• Osobiście: w urzędzie skarbowym odpowiednim dla miejsca zamieszkania.
• Pocztą: wysyłając formularz na adres właściwego urzędu skarbowego.

Co się stanie, jeśli darowizna nie zostanie zgłoszona?

Jeżeli darowizna wymaga zgłoszenia na formularzu SD-Z2, a obdarowany nie zrobi tego w ustawowym terminie, może utracić prawo do pełnego zwolnienia przewidzianego dla najbliższej rodziny. Wówczas darowizna może zostać opodatkowana na zasadach właściwych dla I grupy podatkowej.

Szczególnie dotkliwe konsekwencje mogą pojawić się wtedy, gdy podatnik powoła się na niezgłoszoną i nieopodatkowaną wcześniej darowiznę dopiero w toku czynności sprawdzających, postępowania podatkowego lub kontroli. W takiej sytuacji ustawa przewiduje stawkę podatku w wysokości 20%.

Dlatego przy większej darowiźnie przeznaczonej na zakup mieszkania warto od początku zadbać o właściwy sposób przekazania środków, zachować potwierdzenia przelewów i pilnować terminu zgłoszenia.

Warto wiedzieć, że od 7 stycznia 2026 r. przepisy przewidują możliwość przywrócenia terminu na zgłoszenie darowizny na formularzu SD-Z2. Jest to możliwe, jeżeli podatnik uprawdopodobni, że przekroczenie terminu nastąpiło bez jego winy. Wniosek o przywrócenie terminu należy złożyć w ciągu 7 dni od ustania przyczyny opóźnienia i jednocześnie złożyć formularz SD-Z2.

Czy darowizna może być przekazana bezpośrednio na konto dewelopera?

W praktyce najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest przekazanie darowizny najpierw na rachunek dziecka, a następnie wykonanie przelewu z jego konta na rachunek dewelopera.

Art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn wskazuje bowiem na konieczność odpowiedniego udokumentowania przekazania pieniędzy, a organy podatkowe nadal prezentują restrykcyjne podejście do sytuacji, w których rodzic przelewa środki bezpośrednio na rachunek sprzedającego lub dewelopera.

Warto jednak wiedzieć, że w orzecznictwie sądów administracyjnych pojawiły się korzystne dla podatników rozstrzygnięcia. Sądy, w tym Naczelny Sąd Administracyjny, wskazywały, że w określonych okolicznościach również przelew dokonany bezpośrednio na rachunek wierzyciela obdarowanego może pozwalać na zastosowanie zwolnienia.

Ze względu na rozbieżności pomiędzy orzecznictwem a praktyką interpretacyjną organów podatkowych, przy planowaniu darowizny na zakup mieszkania najbezpieczniej jednak zastosować prosty schemat: rodzic → rachunek dziecka → rachunek dewelopera.

Co jeśli rodzice przekazują darowiznę w kilku przelewach?

Darowizna na zakup mieszkania nie zawsze jest przekazywana jednorazowo. Jeżeli pieniądze są przekazywane w kilku częściach, trzeba pamiętać, że dla każdej z nich termin na zgłoszenie należy liczyć od dnia jej otrzymania. Nie należy więc automatycznie liczyć 6 miesięcy dopiero od ostatniego przelewu.

Przy większych darowiznach warto również kontrolować łączną wartość środków otrzymanych od tego samego darczyńcy, ponieważ ma ona znaczenie dla obowiązku zgłoszenia darowizny.

Darowizna od rodziców na zakup mieszkania - najczęściej zadawane pytania

1. Ile pieniędzy można dostać od rodziców bez podatku?

Darowizna od rodziców może być całkowicie zwolniona z podatku niezależnie od jej wysokości, pod warunkiem spełnienia wymogów przewidzianych w ustawie. Kwota 36 120 zł nie jest maksymalną wysokością zwolnionej darowizny, lecz limitem istotnym dla obowiązku zgłoszenia darowizny.

2. Czy darowiznę od rodziców zawsze trzeba zgłosić do urzędu skarbowego?

Nie. Jeżeli łączna wartość majątku otrzymanego od tego samego rodzica nie przekracza ustawowego limitu 36 120 zł, co do zasady nie trzeba składać formularza SD-Z2. Przy ustalaniu limitu należy jednak uwzględnić również wcześniejsze nabycia od tej samej osoby w okresie wskazanym w ustawie.

3. Czy limit 36 120 zł obowiązuje osobno dla mamy i taty?

Tak. Limit odnosi się do majątku otrzymanego od jednej osoby. Jeżeli więc darowizny przekazują oboje rodzice, wartość otrzymanych środków należy analizować osobno w odniesieniu do każdego z nich.

4. Czy od darowizny 100 000 zł od rodziców trzeba zapłacić podatek?

Nie musi być konieczności zapłaty podatku. Darowizna w wysokości 100 000 zł od rodzica może korzystać z pełnego zwolnienia, jeżeli zostaną spełnione wymagane warunki, w szczególności dotyczące zgłoszenia darowizny oraz udokumentowania przekazania pieniędzy.

5. Ile czasu jest na zgłoszenie darowizny od rodziców?

Co do zasady zgłoszenia dokonuje się na formularzu SD-Z2 w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego. W przypadku typowej darowizny pieniężnej dokonanej bez aktu notarialnego obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wykonania darowizny.

6. Czy rodzice mogą przekazać darowiznę w kilku przelewach?

Tak. Darowizna może zostać przekazana w kilku częściach. Trzeba jednak pamiętać, że jeżeli nabycie następuje w częściach, obowiązek podatkowy powstaje w odniesieniu do poszczególnych części. Warto również kontrolować łączną wartość darowizn otrzymanych od tego samego rodzica.

7. Czy darowiznę na zakup mieszkania można przekazać w gotówce?

Przy większej darowiźnie pieniężnej jest to rozwiązanie ryzykowne podatkowo. Aby skorzystać ze zwolnienia przewidzianego dla najbliższej rodziny po przekroczeniu ustawowego limitu, otrzymanie pieniędzy powinno zostać odpowiednio udokumentowane, np. dowodem przelewu na rachunek obdarowanego. Samo otrzymanie gotówki, a następnie wpłacenie jej przez obdarowanego na własne konto może nie spełniać tego warunku.

8. Czy trzeba sporządzić umowę darowizny pieniędzy od rodziców?

Przy wykonanej darowiźnie pieniężnej brak aktu notarialnego nie oznacza, że darowizna jest nieważna. W praktyce warto jednak sporządzić prostą pisemną umowę darowizny, szczególnie przy większej kwocie przeznaczonej na zakup mieszkania. Ułatwia ona udokumentowanie, od kogo i z jakiego tytułu pochodziły środki.

9. Co zrobić, jeśli minęło 6 miesięcy na zgłoszenie darowizny?

Od 2026 r. w określonych przypadkach możliwe jest przywrócenie terminu na złożenie formularza SD-Z2. Podatnik musi uprawdopodobnić, że niedotrzymanie terminu nastąpiło bez jego winy. Wniosek o przywrócenie terminu należy złożyć w ciągu 7 dni od ustania przyczyny opóźnienia i jednocześnie złożyć formularz SD-Z2.

10. Czy rodzice mogą przelać pieniądze bezpośrednio na konto dewelopera?

W orzecznictwie pojawiły się korzystne dla podatników rozstrzygnięcia dopuszczające możliwość zastosowania zwolnienia również przy przelewie na rachunek wierzyciela obdarowanego. Jednocześnie praktyka organów podatkowych nadal nie jest w tym zakresie jednolita. Dlatego przy zakupie mieszkania najbezpieczniejszym rozwiązaniem pozostaje przekazanie darowizny najpierw na rachunek dziecka, a następnie wykonanie przez nie przelewu na rachunek dewelopera.