Umowa deweloperska i przeniesienie własności - dlaczego przy zakupie mieszkania są dwa akty notarialne?
Kupujesz mieszkanie w inwestycji, która jest jeszcze w budowie? W typowym procesie zakupu na podstawie umowy deweloperskiej dwukrotnie dochodzi do podpisania aktu notarialnego. Pierwszy akt - umowa deweloperska - określa zobowiązania dewelopera i nabywcy. Drugi, zawierany na późniejszym etapie, prowadzi do przeniesienia własności mieszkania na kupującego.
Dlaczego własność nie jest przenoszona już przy pierwszym spotkaniu? Co dokładnie podpisuje się u notariusza? I na którym etapie kupujący faktycznie staje się właścicielem mieszkania?
Wyjaśniamy cały proces krok po kroku.
Zakup mieszkania w budowie - dlaczego potrzebne są dwa akty notarialne?
W przypadku mieszkania, które dopiero powstaje, w chwili podpisywania umowy deweloperskiej lokal nie jest jeszcze gotowym przedmiotem odrębnej własności, który można po prostu przenieść na kupującego.
Umowa deweloperska tworzy więc zobowiązanie na przyszłość. W uproszczeniu:
1. Umowa deweloperska - deweloper zobowiązuje się m.in. do wybudowania budynku, ustanowienia odrębnej własności określonego lokalu i przeniesienia jego własności na nabywcę, a nabywca zobowiązuje się do zapłaty ceny na zasadach określonych w umowie.
2. Umowa przenosząca własność - jest zawierana później, po zakończeniu odpowiednich etapów procesu inwestycyjnego i spełnieniu warunków umożliwiających przeniesienie prawa własności. To na podstawie tej umowy nabywca uzyskuje własność mieszkania.
Dlatego podpisanie umowy deweloperskiej nie oznacza jeszcze, że kupujący stał się właścicielem lokalu.
Pierwszy akt notarialny - umowa deweloperska
Umowę deweloperską zawiera się w formie aktu notarialnego. Wymóg ten wynika bezpośrednio z ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.
Nie jest to zatem wyłącznie praktyka stosowana przez deweloperów, ale element procesu przewidziany przez przepisy.
Co znajduje się w umowie deweloperskiej?
Zakres umowy jest szczegółowo regulowany przez ustawę. Umowa deweloperska zawiera w szczególności informacje dotyczące:
- stron umowy,
- ceny mieszkania,
- stanu prawnego nieruchomości, na której realizowana jest inwestycja,
- położenia i istotnych cech budynku,
- usytuowania konkretnego mieszkania w budynku,
- powierzchni użytkowej i układu pomieszczeń,
- standardu prac, do których wykonania zobowiązuje się deweloper,
- terminu przeniesienia własności na nabywcę,
- zasad dokonywania wpłat,
- mieszkaniowego rachunku powierniczego,
- Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego,
- pozwolenia na budowę lub odpowiedniego zgłoszenia,
- terminu rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych,
- zasad odstąpienia od umowy,
- sposobu pomiaru powierzchni mieszkania,
- zasad i terminu odbioru lokalu.
Umowa wskazuje więc nie tylko, jakie mieszkanie kupuje nabywca i za jaką cenę, ale również określa najważniejsze zasady realizacji transakcji aż do przeniesienia własności.
Co kupujący powinien otrzymać przed podpisaniem umowy deweloperskiej?
Jeszcze przed podpisaniem umowy deweloperskiej deweloper ma obowiązek przekazać osobie zainteresowanej prospekt informacyjny wraz z załącznikami. Dokumenty te są przekazywane nieodpłatnie na trwałym nośniku.
Prospekt zawiera informacje dotyczące m.in. dewelopera, przedsięwzięcia deweloperskiego, nieruchomości oraz konkretnego lokalu.
Na żądanie zainteresowanego deweloper powinien również umożliwić zapoznanie się w swoim lokalu m.in. z aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości oraz dokumentami wskazanymi w ustawie.
Warto zatem traktować prospekt i umowę deweloperską jako dwa istotne źródła informacji o planowanym zakupie.
Co daje kupującemu podpisanie umowy deweloperskiej?
Podpisanie umowy deweloperskiej nie przenosi jeszcze własności mieszkania, ale tworzy konkretne, prawnie chronione roszczenie nabywcy.
Umowa deweloperska stanowi podstawę wpisu odpowiedniego roszczenia nabywcy do księgi wieczystej nieruchomości, na której realizowana jest inwestycja.
W przypadku klasycznej umowy deweloperskiej jest to m.in. roszczenie o wybudowanie budynku, ustanowienie odrębnej własności lokalu oraz przeniesienie własności tego lokalu i praw niezbędnych do korzystania z niego na nabywcę.
Przepisy Prawa o notariacie przewidują ponadto, że w odpowiednich przypadkach notariusz sporządzający akt składa za pośrednictwem systemu teleinformatycznego wniosek dotyczący ujawnienia roszczenia nabywcy w księdze wieczystej.
Jak chronione są pieniądze wpłacane na mieszkanie w budowie?
Przy zakupie objętym ustawą deweloperską istotnym elementem ochrony nabywcy jest mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Deweloper rozpoczynający sprzedaż ma obowiązek zapewnić jeden z przewidzianych ustawą rodzajów rachunku:
- otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy albo
- zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Wpłaty nabywcy są dokonywane na mieszkaniowy rachunek powierniczy zgodnie z zasadami wynikającymi z ustawy i umowy.
W przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego wypłacanie środków deweloperowi jest powiązane z postępem realizacji przedsięwzięcia. Ustawa przewiduje również mechanizm Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, finansowanego ze składek deweloperów.
Ochrona wynikająca z mieszkaniowego rachunku powierniczego i Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego jest jednym z powodów, dla których zakup mieszkania w trakcie realizacji inwestycji jest szczegółowo uregulowany.
Co dzieje się pomiędzy pierwszym a drugim aktem notarialnym?
Po podpisaniu umowy deweloperskiej inwestycja jest realizowana, a nabywca dokonuje płatności zgodnie z warunkami wynikającymi z umowy i przepisów dotyczących mieszkaniowego rachunku powierniczego.
Umowa deweloperska musi wskazywać również termin, w którym ma nastąpić przeniesienie na nabywcę praw wynikających z umowy.
Zanim jednak dojdzie do aktu przenoszącego własność, następuje jeszcze jeden bardzo ważny etap - odbiór mieszkania.
Odbiór mieszkania przed przeniesieniem własności
Ustawa wprost stanowi, że przeniesienie na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej jest poprzedzone odbiorem mieszkania.
Odbiór odbywa się w obecności nabywcy, a z jego przebiegu sporządza się protokół odbioru.
Kupujący może zgłosić do protokołu stwierdzone wady mieszkania.
Deweloper ma następnie 14 dni od dnia podpisania protokołu na przekazanie nabywcy informacji o uznaniu wad albo o odmowie ich uznania wraz z podaniem przyczyn. Jeżeli w tym terminie nie przekaże stanowiska, zgodnie z ustawą uważa się, że wady zostały uznane.
Uznane wady powinny zostać usunięte w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu. Ustawa reguluje również dalsze postępowanie, gdy usunięcie ich w tym terminie nie jest możliwe.
Szczególne zasady dotyczą wad istotnych. W określonych w ustawie sytuacjach wada istotna może być podstawą odmowy dokonania odbioru, a przepisy szczegółowo określają procedurę dalszego postępowania.
Warto więc rozdzielić dwie czynności:
odbiór mieszkania - służy m.in. sprawdzeniu jego stanu i zgłoszeniu ewentualnych wad,
akt przenoszący własność - jest czynnością prawną prowadzącą do przeniesienia własności lokalu.
To nie są pojęcia oznaczające to samo.
Drugi akt notarialny - przeniesienie własności mieszkania
Drugi kluczowy moment następuje, gdy możliwe jest już przeniesienie własności konkretnego lokalu zgodnie z zawartą wcześniej umową.
Wówczas deweloper i nabywca zawierają umowę przenoszącą własność w formie aktu notarialnego.
To zasadnicza różnica pomiędzy dwoma aktami:
umowa deweloperska zobowiązuje dewelopera do przeniesienia własności w przyszłości,
natomiast
umowa przenosząca własność powoduje, że prawo własności mieszkania przechodzi na nabywcę.
Na podstawie czynności notarialnej składany jest również odpowiedni wniosek wieczystoksięgowy.
Jeżeli zakup jest finansowany kredytem hipotecznym, w procesie mogą pojawić się również dokumenty i czynności związane z ustanowieniem zabezpieczenia banku. Nie należy jednak utożsamiać ich z „badaniem zdolności kredytowej przez notariusza”. Zdolność kredytową ocenia bank w ramach procedury kredytowej.
Jaka jest rola notariusza przy zakupie mieszkania od dewelopera?
Notariusz nie jest przedstawicielem dewelopera ani kupującego.
Prawo o notariacie nakłada na niego obowiązek czuwania nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których dokonywana czynność może powodować skutki prawne.
Notariusz ma również obowiązek udzielać stronom niezbędnych wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności oraz odmówić dokonania czynności notarialnej sprzecznej z prawem.
Nie oznacza to natomiast, że notariusz dokonuje technicznego odbioru mieszkania, sprawdza jakość wykonania budynku czy ocenia zdolność kredytową kupującego. Są to odrębne kwestie.
Kto płaci za pierwszy akt notarialny?
W przypadku umowy deweloperskiej ustawa wprost określa sposób podziału części kosztów.
Wynagrodzenie notariusza za czynności związane z zawarciem umowy deweloperskiej, w tym za wypisy aktu wydawane przy jej zawarciu, oraz koszty sądowe postępowania wieczystoksięgowego obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę.
Oznacza to, że ustawowa zasada podziału 50/50 odnosi się do kosztów wskazanych w art. 40 ust. 2 ustawy przy zawieraniu umowy deweloperskiej i innych wymienionych w tym przepisie umów.
Nie należy automatycznie przenosić tej zasady na wszystkie późniejsze koszty związane z przeniesieniem własności.
Czy zawsze są dokładnie dwie wizyty u notariusza?
Nie. Dlatego określenie „dwa akty notarialne” najlepiej odnosić do typowego procesu zakupu mieszkania będącego w budowie na podstawie umowy deweloperskiej.
Sam zakup może zostać wcześniej poprzedzony umową rezerwacyjną. Ustawa przewiduje jednak dla niej formę pisemną pod rygorem nieważności - nie wymaga zawarcia jej w formie aktu notarialnego.
Inaczej może również wyglądać zakup lokalu, który został już wybudowany. Ustawa deweloperska reguluje także inne rodzaje umów zawieranych pomiędzy deweloperem a nabywcą, np. sytuacje, w których budynek już istnieje, ale konieczne jest ustanowienie odrębnej własności lokalu i jej przeniesienie.
Dlatego zasada:
„mieszkanie od dewelopera = zawsze dokładnie dwie wizyty u notariusza”
nie jest prawidłowa w każdym przypadku.
Prawidłowe jest natomiast stwierdzenie, że przy typowym zakupie mieszkania znajdującego się jeszcze w budowie na podstawie umowy deweloperskiej występują dwa zasadnicze akty: umowa deweloperska oraz późniejsza umowa przenosząca własność.
Czy umowa rezerwacyjna to trzeci akt notarialny?
Nie. Jeżeli przed zawarciem umowy deweloperskiej strony podpisują umowę rezerwacyjną, ustawa wymaga dla niej formy pisemnej pod rygorem nieważności, a nie formy aktu notarialnego.
Umowa rezerwacyjna służy czasowemu wyłączeniu wybranego mieszkania lub domu z oferty sprzedaży.
Strony mogą przewidzieć opłatę rezerwacyjną. Zgodnie z ustawą jej wysokość nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym.
Kiedy kupujący staje się właścicielem mieszkania?
Nie w momencie podpisania umowy rezerwacyjnej i nie w momencie podpisania umowy deweloperskiej.
Własność mieszkania nabywa się w wyniku zawarcia umowy przenoszącej własność w formie aktu notarialnego.
Umowa deweloperska poprzedza ten moment i zabezpiecza zobowiązania stron na okres realizacji inwestycji.
Czy można odebrać mieszkanie przed podpisaniem aktu przenoszącego własność?
Tak - w modelu objętym art. 41 ustawy odbiór poprzedza przeniesienie praw na nabywcę.
Podczas odbioru sporządzany jest protokół, a nabywca może zgłosić stwierdzone wady. Dopiero później dochodzi do zawarcia umowy przenoszącej własność.
Odbiór lokalu i przeniesienie własności są więc dwoma odrębnymi etapami.
Czy przy zakupie gotowego mieszkania od dewelopera również potrzebne są dwa akty?
Nie można przyjąć jednej zasady dla wszystkich gotowych mieszkań.
Wiele zależy od stanu prawnego konkretnego lokalu. Jeżeli lokal został już wyodrębniony i deweloper może bezpośrednio przenieść jego własność, proces może wyglądać inaczej niż zakup mieszkania znajdującego się dopiero w budowie.
Ustawa przewiduje również umowy dotyczące mieszkań w budynkach już wybudowanych, w których deweloper zobowiązuje się np. do ustanowienia odrębnej własności lokalu i jej przeniesienia.
Dlatego przed zakupem należy sprawdzić, jaki rodzaj umowy jest zawierany w konkretnej transakcji, zamiast zakładać, że każde gotowe mieszkanie oznacza automatycznie tylko jedną wizytę u notariusza.
Dwa akty notarialne przy zakupie mieszkania - podsumowanie
Przy typowym zakupie mieszkania będącego w budowie proces można przedstawić następująco:
- Wybór mieszkania i zapoznanie się z dokumentacją - przed zawarciem umowy deweloperskiej kupujący otrzymuje m.in. prospekt informacyjny wraz z załącznikami.
- Ewentualna umowa rezerwacyjna - może poprzedzać umowę deweloperską, ale nie jest aktem notarialnym.
- Pierwszy akt notarialny - umowa deweloperska - określa zobowiązania dewelopera i nabywcy, cenę, parametry lokalu, terminy, zasady płatności i termin przeniesienia własności.
- Realizacja inwestycji i płatności - środki nabywcy są wpłacane zgodnie z zasadami dotyczącymi mieszkaniowego rachunku powierniczego.
- Odbiór mieszkania - sporządzany jest protokół, do którego nabywca może zgłosić wady.
- Drugi akt notarialny - umowa przenosząca własność - na jej podstawie własność mieszkania przechodzi na nabywcę.
Dwie czynności notarialne nie są więc powtórzeniem tej samej formalności. Każda pełni inną funkcję prawną. Pierwsza zabezpiecza zobowiązanie dotyczące mieszkania, które jest realizowane w ramach inwestycji, a druga finalizuje transakcję poprzez przeniesienie własności lokalu na kupującego.
Podstawa prawna
Artykuł opracowano na podstawie aktualnych przepisów, w szczególności:
- ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym - tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 880,
- ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie,
- informacji publikowanych w oficjalnych systemach legislacyjnych Sejmu i administracji rządowej oraz materiałów Krajowej Rady Notarialnej.
Stan prawny: 31 sierpnia 2026 r.
Szukasz mieszkania w Krakowie, Śląsku lub w Warszawie?
