Rynek pierwotny w Katowicach w sierpniu 2026 r. Czego szukają kupujący?

Sierpień 2026 r. przyniósł wyraźną poprawę aktywności na rynku nowych mieszkań w Katowicach. W ciągu miesiąca sprzedano 225 lokali - o 30,8% więcej niż w lipcu i tylko nieznacznie mniej niż w bardzo dobrym czerwcu. Dane Big Data Rynek Pierwotny pokazują jednocześnie, że kupujący najczęściej interesują się mieszkaniami 2- i 3-pokojowymi, a największa koncentracja wyszukiwań przypada na lokale w cenie od 10 do 15 tys. zł za m².

Rynek mieszkaniowy w Katowicach pozostaje zróżnicowany – zarówno pod względem lokalizacji, cen, jak i skali realizowanych projektów. Dane za sierpień pozwalają jednak dość precyzyjnie wskazać, jakie mieszkania przyciągają obecnie największą uwagę klientów i w których segmentach aktywność jest najwyższa.

Sprzedaż wróciła blisko czerwcowego poziomu

W czerwcu 2026 r. na analizowanym rynku sprzedano 232 nowe mieszkania. Lipiec przyniósł sezonowe osłabienie – liczba sprzedanych lokali spadła do 172.

W sierpniu sytuacja wyraźnie się poprawiła. Sprzedano 225 mieszkań, co oznacza wzrost o 30,8% miesiąc do miesiąca.

Co istotne, sierpniowy wynik był tylko o około 3% niższy niż w czerwcu. Rynek w ciągu jednego miesiąca odrobił więc znaczną część lipcowego spadku.

To ważniejszy sygnał niż sam wynik pojedynczego miesiąca. Dane pokazują bowiem, że słabszy lipiec nie przełożył się na kontynuację spadków, a aktywność kupujących szybko wróciła do poziomu obserwowanego przed wakacyjnym osłabieniem.

Jednocześnie szeroka oferta mieszkań sprawia, że klienci mają możliwość porównywania wielu projektów. W takim otoczeniu coraz większe znaczenie ma już nie sama dostępność mieszkania, ale dopasowanie ceny, lokalizacji, metrażu i układu do konkretnej grupy nabywców.

2 i 3 pokoje pozostają najważniejszym segmentem rynku

Najwyższy poziom zainteresowania w sierpniu dotyczył mieszkań 2-pokojowych – 39,94%.

Na drugim miejscu znalazły się lokale 3-pokojowe – 33,57%, a następnie kawalerki – 26%. Mieszkania liczące cztery lub więcej pokoi interesowały 17,81% poszukujących.

Dane pokazują więc, że środek rynku tworzą obecnie przede wszystkim dwa segmenty: funkcjonalne mieszkania 2-pokojowe oraz większe lokale 3-pokojowe.

To istotne, ponieważ nie mamy do czynienia z rynkiem skoncentrowanym wyłącznie na najmniejszych powierzchniach. Znacząca grupa klientów nadal poszukuje mieszkań zapewniających dodatkowy pokój i większą przestrzeń do codziennego życia.

Poszczególnych udziałów nie należy sumować do 100% – jedna osoba może bowiem poszukiwać kilku wariantów mieszkania jednocześnie.

Jak duże mieszkania faktycznie znajdują nabywców?

Jeszcze ciekawszy obraz daje analiza średniej powierzchni mieszkań sprzedanych w sierpniu.

Średni metraż sprzedanego mieszkania wyniósł:

W przypadku najpopularniejszych mieszkań 2-pokojowych przeciętny sprzedany lokal miał więc prawie 44 m². Dla mieszkań 3-pokojowych średnia przekraczała 63 m².

To ciekawy sygnał dla rynku. Kupujący nie ograniczają się wyłącznie do maksymalnie skompresowanych układów. W obu najpopularniejszych segmentach widoczne jest zainteresowanie lokalami zapewniającymi realną przestrzeń użytkową.

W praktyce coraz większego znaczenia nabiera więc nie tylko liczba pokoi, ale również efektywność rzutu, proporcja powierzchni do ceny całkowitej oraz funkcjonalność mieszkania.

10-12 tys. zł/m² - jeden z najmocniejszych przedziałów cenowych

Analiza popytu pokazuje, że 46,68% poszukujących uwzględnia mieszkania w cenie od 10 do 12 tys. zł/m². To jeden z przedziałów, w których koncentruje się dziś zainteresowanie klientów na katowickim rynku pierwotnym.

W tym zakresie cenowym znajduje się m.in. Kopalniana 7 w Katowicach-Bogucicach, gdzie średnia cena mieszkań wynosi obecnie około 11,7 tys. zł/m², z możliwością ustalenia indywidualnych warunków cenowych.

Sama cena nie jest jednak jedynym elementem wpływającym na atrakcyjność oferty. Kopalniana 7 to niewielki projekt obejmujący 48 mieszkań, realizowany w bezpośrednim sąsiedztwie Parku Boguckiego. Według metodologii Big Data Rynek Pierwotny inwestycja tej wielkości zalicza się do kategorii małych projektów, czyli liczących od 21 do 50 lokali.

To dobrze pokazuje, że na konkurencyjność inwestycji składa się dziś kilka czynników jednocześnie: poziom ceny, lokalizacja, otoczenie oraz skala projektu. W warunkach szerokiego wyboru właśnie takie połączenie może mieć coraz większe znaczenie dla kupujących.

Skala inwestycji różnicuje popyt

Big Data Rynek Pierwotny dzieli inwestycje mieszkaniowe według liczby lokali na:

• kameralne - do 20 mieszkań,
• małe - 21-50,
• średnie - 51-100,
• duże - 101-200,
• bardzo duże - powyżej 200 mieszkań.

W danych największa aktywność poszukujących przypada na projekty bardzo duże, a następnie duże i średnie. Nie oznacza to jednak, że klienci po prostu „wolą duże osiedla”. Większe inwestycje mają zwykle szerszą ofertę: więcej metraży, układów, pięter i poziomów cenowych, więc naturalnie częściej pojawiają się w wynikach wyszukiwania.

Jednocześnie skala inwestycji bardzo mocno zmienia charakter samego produktu. Projekty liczące kilkaset mieszkań, jak ATAL Sky+, którego najwyższa dominanta ma 35 pięter, oferują zupełnie inny model zamieszkania niż niewielkie budynki. Atutami mogą być m.in. widoki z wyższych kondygnacji i rozbudowana skala projektu, ale oznacza to też większą liczbę mieszkańców, inną intensywność użytkowania części wspólnych oraz odmienny poziom kosztów eksploatacyjnych.

Na przeciwnym biegunie są inwestycje małe i kameralne. Nova Mikołowska: City Garden obejmuje tylko 24 mieszkania, więc według klasyfikacji Big Data należy do małych projektów. Jej przewagą nie jest skala, ale właśnie ograniczona liczba lokali, większe poczucie prywatności i bardziej butikowy charakter. Dodatkowo projekt powstaje w centrum Katowic, około 10 minut pieszo od Galerii Katowickiej i dworca.

Dane dotyczące wielkości inwestycji warto interpretować jako obraz zróżnicowanych preferencji nabywców, a nie prostą zależność między skalą projektu a jego atrakcyjnością.

Część klientów poszukuje dużych kompleksów oferujących szeroki wybór mieszkań, podczas gdy inni świadomie wybierają mniejsze projekty, w których większe znaczenie mają prywatność, lokalizacja i kameralny charakter inwestycji.

Katowicki rynek staje się coraz bardziej selektywny

Dane za sierpień nie wskazują na jeden uniwersalny typ mieszkania, który sprzedaje się niezależnie od pozostałych parametrów.

Przeciwnie – widać coraz wyraźniejsze segmentowanie rynku.

Największe zainteresowanie skupia się na mieszkaniach 2- i 3-pokojowych, a w przypadku faktycznie sprzedanych lokali średnie powierzchnie wynoszą odpowiednio 43,59 m² i 63,34 m².

Jednocześnie szczególnie aktywny pozostaje przedział cenowy 10-15 tys. zł/m².

To oznacza, że o powodzeniu inwestycji decyduje coraz częściej odpowiednia kombinacja kilku elementów: lokalizacji, ceny całkowitej, metrażu, liczby pokoi oraz skali projektu.

Nie każdy klient szuka tego samego. Jedni wybiorą większą inwestycję z szeroką gamą lokali, inni niewielki projekt przy parku, jeszcze inni ograniczoną liczbę mieszkań w ścisłym centrum.

Sierpień daje podstawy do umiarkowanego optymizmu

Najważniejszym sygnałem z sierpniowych danych pozostaje wzrost sprzedaży.

Po spadku do 172 mieszkań w lipcu rynek wrócił do poziomu 225 sprzedanych lokali, notując wzrost o ponad 30% miesiąc do miesiąca i zbliżając się do czerwcowego wyniku 232 mieszkań.

Jeden miesiąc nie wystarcza jeszcze, by mówić o trwałym trendzie wzrostowym. Dane pokazują jednak, że popyt pozostaje aktywny, a lipcowe osłabienie nie przerodziło się w dalszy spadek sprzedaży.

Jednocześnie klienci są selektywni i coraz wyraźniej porównują dostępne możliwości.

Dla deweloperów oznacza to rynek wymagający, ale nie pozbawiony popytu. Największe szanse mają projekty dobrze dopasowane do realnych potrzeb kupujących – zarówno pod względem ceny, jak i struktury mieszkań oraz lokalizacji.

Źródło danych rynkowych: Big Data Rynek Pierwotny, Katowice / Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia, sierpień 2026 r.