Rynek pierwotny w Krakowie 2026: sprzedaż nowych mieszkań wzrosła o 49%

Krakowski rynek pierwotny wyraźnie przyspieszył. W I półroczu 2026 roku sprzedaż nowych mieszkań wzrosła aż o 49% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Jednocześnie deweloperzy wprowadzili do sprzedaży nieco mniej lokali niż rok wcześniej. Mimo rosnącego popytu oferta pozostaje szeroka – na koniec czerwca obejmowała prawie 10,1 tys. nowych mieszkań. Co dzieje się z podażą, cenami i sprzedażą mieszkań w Krakowie?

Dane Otodom Analytics za pierwszych sześć miesięcy 2026 roku pokazują rynek o wyraźnie większej aktywności kupujących, ale bez gwałtownego wzrostu cen i bez oznak niedoboru mieszkań w ofercie deweloperów.

Najważniejsze fakty o krakowskim rynku pierwotnym w I połowie 2026 roku

• Sprzedaż wzrosła o 49% r/r. – nabywców znalazło ponad 3,7 tys. mieszkań.
• Rok wcześniej sprzedano ok. 2,5 tys. lokali.
• Do sprzedaży trafiło blisko 3,6 tys. nowych mieszkań.
• Nowa podaż była o ok. 8% niższa r/r.
• Sprzedaż przewyższyła nowe wprowadzenia – 3,7 tys. vs 3,6 tys. lokali.
• Czas wyprzedaży obecnej oferty wynosi ok. 4,7 kwartału.
• Średnia cena ofertowa zbliżyła się do 17 tys. zł/m², czyli wzrosła o ok. 4% r/r.

Sprzedaż mieszkań wzrosła o 49%

Najmocniejszym sygnałem płynącym z krakowskiego rynku deweloperskiego jest wyraźny wzrost sprzedaży.

W okresie od stycznia do czerwca 2026 roku w Krakowie sprzedano ponad 3,7 tys. nowych mieszkań. Rok wcześniej, w analogicznym okresie 2025 roku, nabywców znalazło około 2,5 tys. lokali.

Oznacza to wzrost sprzedaży aż o 49% rok do roku. Spośród siedmiu największych rynków mieszkaniowych w Polsce większą dynamikę odnotowano jedynie we Wrocławiu i Poznaniu.

To istotna zmiana względem 2025 roku. Dane pokazują, że osoby poszukujące nowych mieszkań w Krakowie wróciły na rynek, a popyt na lokale deweloperskie wyraźnie się zwiększył.

Więcej mieszkań znajduje nabywców, niż trafia do nowej oferty

Rosnąca aktywność kupujących coraz wyraźniej widać również w relacji między sprzedażą a nową podażą.

W I półroczu 2026 roku deweloperzy wprowadzili do sprzedaży blisko 3,6 tys. nowych mieszkań w Krakowie, podczas gdy nabywców znalazło ponad 3,7 tys. lokali. Oznacza to, że sprzedano więcej mieszkań, niż w tym samym czasie pojawiło się nowych ofert na rynku.

Dla porównania, rok wcześniej do sprzedaży trafiło około 3,9 tys. mieszkań. Tegoroczna nowa podaż była więc o około 8% niższa r/r., przy jednoczesnym bardzo wyraźnym wzroście popytu.

Dla osób planujących zakup mieszkania to ważny sygnał: rynek nadal oferuje szeroki wybór, ale przy obecnym tempie sprzedaży najbardziej atrakcyjne lokale mogą szybciej znikać z oferty.

Sprzedaż była wyższa niż liczba nowych mieszkań wprowadzonych na rynek

Zestawienie popytu i nowej podaży pokazuje kolejną ważną zmianę.

W pierwszym półroczu 2026 roku:

• sprzedano ponad 3,7 tys. nowych mieszkań,
• do sprzedaży wprowadzono blisko 3,6 tys. mieszkań.

Oznacza to, że liczba sprzedanych lokali była nieznacznie wyższa od liczby mieszkań, które w tym samym czasie zasiliły rynek pierwotny.

To sygnał rosnącej absorpcji oferty deweloperskiej. Nie oznacza jednak, że na krakowskim rynku zaczyna brakować nowych mieszkań.

Deweloperzy nadal oferują ponad 10 tys. nowych mieszkań w Krakowie

Na koniec czerwca 2026 roku w ofercie firm deweloperskich znajdowało się prawie 10,1 tys. mieszkań w Krakowie.

Co istotne, całkowita liczba dostępnych lokali była nawet o około 2% wyższa niż rok wcześniej.

Rynek znajduje się więc w interesującym momencie. Z jednej strony sprzedaż zdecydowanie przyspieszyła, a w ciągu półrocza nabywców znalazło więcej mieszkań, niż pojawiło się w nowych wprowadzeniach. Z drugiej strony wcześniejsza aktywność deweloperów sprawiła, że kupujący nadal mają szeroki wybór lokali.

Nie mamy zatem do czynienia z niedoborem podaży. Dane wskazują raczej na stopniowe absorbowanie istniejącej oferty przez zwiększony popyt.

Czas wyprzedaży oferty wynosi 4,7 kwartału

Jednym ze wskaźników pozwalających ocenić relację między popytem a podażą jest czas potrzebny na wyprzedaż obecnej oferty deweloperskiej.

W Krakowie wynosi on obecnie około 4,7 kwartału. Wskaźnik uwzględnia aktualną liczbę mieszkań w ofercie oraz średnie tempo sprzedaży z ostatnich trzech miesięcy. Według Otodom taki poziom oznacza dobrą relację między podażą a popytem.

To ważny sygnał zarówno dla deweloperów, jak i osób planujących zakup mieszkania. Oferta pozostaje wystarczająco szeroka, aby zapewnić kupującym wybór, ale jednocześnie zwiększone tempo sprzedaży pozwala na jej stopniową absorpcję.

Ceny nowych mieszkań w Krakowie: blisko 17 tys. zł za m²

Większa aktywność kupujących nie przełożyła się dotychczas na gwałtowny wzrost średnich cen nowych mieszkań.

Na koniec czerwca 2026 roku średnia cena ofertowa mieszkania na krakowskim rynku pierwotnym wynosiła niespełna 17 tys. zł/m². W porównaniu z czerwcem 2025 roku oznaczało to wzrost o około 4%.

Dynamika cen pozostaje więc znacznie niższa niż dynamika sprzedaży.

Co więcej, przeciętna cena transakcyjna była około 5% niższa od średniej ceny ofertowej, co pokazuje, że ceny prezentowane w ofertach nie zawsze są tożsame z ostateczną ceną zakupu mieszkania.

Co dane za I półrocze 2026 mówią o rynku nowych mieszkań w Krakowie?

Pierwsze sześć miesięcy 2026 roku przyniosło przede wszystkim wyraźne odbicie popytu na nowe mieszkania.

Najważniejsze dane dotyczące krakowskiego rynku pierwotnego to:

+49% r/r – wzrost sprzedaży nowych mieszkań
ponad 3,7 tys. – liczba sprzedanych mieszkań
blisko 3,6 tys. – liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży
prawie 10,1 tys. – liczba mieszkań dostępnych w ofercie deweloperów
4,7 kwartału – szacowany czas wyprzedaży obecnej oferty
niespełna 17 tys. zł/m² – średnia cena ofertowa nowego mieszkania

Dane wskazują więc na rynek z mocniejszym popytem, stabilną podażą i umiarkowanym wzrostem cen.

Czy to dobry moment na zakup nowego mieszkania w Krakowie?

Z samych danych rynkowych nie wynika, że kupujący powinni podejmować decyzje w pośpiechu. W Krakowie nadal dostępnych jest ponad 10 tys. nowych mieszkań, dlatego oferta pozostaje szeroka.

Zmienia się jednak tempo sprzedaży.

Jeżeli obecna aktywność kupujących utrzyma się w kolejnych miesiącach, w poszczególnych inwestycjach może stopniowo zmniejszać się wybór najbardziej poszukiwanych mieszkań – konkretnych metraży, układów, pięter czy ekspozycji.

Z perspektywy osoby planującej zakup mieszkania oznacza to, że warto obserwować nie tylko średni poziom cen na całym rynku, ale również dostępność lokali odpowiadających indywidualnym potrzebom.

Rynek pierwotny Kraków 2026 - podsumowanie

Krakowski rynek nowych mieszkań wszedł w drugą połowę 2026 roku w wyraźnie lepszej kondycji popytowej niż rok wcześniej.

Sprzedaż mieszkań deweloperskich wzrosła o 49% r/r., podczas gdy liczba nowych wprowadzeń zmniejszyła się o około 8%. Jednocześnie całkowita oferta nadal przekracza 10 tys. mieszkań, a czas jej wyprzedaży wskazuje na zachowanie równowagi między popytem a podażą.

Na uwagę zasługuje również zachowanie cen. Przy bardzo dużym wzroście liczby transakcji średnia cena ofertowa zwiększyła się o około 4% rok do roku.

Najważniejszą zmianą na krakowskim rynku pierwotnym nie jest więc obecnie gwałtowny wzrost cen, lecz znacznie większa aktywność kupujących i szybsze tempo sprzedaży nowych mieszkań.

Źródło: Otodom Analytics, dane dotyczące krakowskiego rynku deweloperskiego za I półrocze 2026 roku, opublikowane 30 lipca 2026 r.

Szukasz mieszkania w Krakowie, Katowicach, Gliwicach lub Warszawie?

Skontaktuj się z naszym biurem sprzedaży, aby poznać aktualną ofertę mieszkań w Krakowie, Katowicach, Gliwicach i Warszawie. Przekażemy Ci ceny oraz harmonogram płatności wybranego lokalu, a w razie potrzeby pomożemy również w kontakcie z doradcą kredytowym.

Pamiętaj, że decyzję o przyznaniu kredytu, wymaganej wysokości wkładu własnego oraz możliwości skorzystania z gwarancji BGK podejmuje bank po indywidualnej ocenie sytuacji kupującego.

Nasze inwestycje: