Wynajmowanie swojego mieszkania może być świetnym sposobem na zarobienie dodatkowych pieniędzy ale ważne jest, aby zrobić to rozsądnie, jeśli chcemy uniknąć późniejszych problemów z lokatorami.

Decydując się na wynajem mieszkania, warto dowiedzieć się jak najwięcej o najemcy, sprawdzić jego tożsamość, gdzie pracuje i czym się zajmuje, by oszacować ryzyko związane z wynajmem. Musimy się zastanowić czy wzbudza zaufanie i co nam podpowiada intuicja. Wybór odpowiedniego lokatora to często loteria, którą weryfikuje czas, natomiast istnieją pewne sposoby zabezpieczenia się przed problematycznym lokatorem. Poniżej przedstawiamy checklistę, która pomoże wynająć mieszkanie w możliwe najbezpieczniejszy sposób.

Przedstaw jasno swoje oczekiwania względem najemcy

Od samego początku powinieneś jasno określić swoje oczekiwania wobec najemcy. Wyjaśnij zasady obowiązujące w lokalu, takie jak wszelkie ograniczenia dotyczące poziomu hałasu, parkowania, korzystania z wyposażenia mieszkania itp. Przedstaw swoją politykę dotyczącą opóźnionych płatności czynszu i kiedy będziesz naliczał opłaty za opóźnienie. Podziel się swoimi oczekiwaniami co do czystości i utrzymania nieruchomości. Dodatkowo upewnij się, że wszystkie te ustalenia są jasno określone w umowie najmu, aby mieć pewność, że obie strony są świadome swoich obowiązków. Zaufaj intuicji! Jeśli poczujesz, że wasze oczekiwania nie są spójne, zaplanuj spotkanie z innym kandydatem, który przekona Cię do siebie.

Sprawdź wiarygodność i wypłacalność potencjalnego lokatora (o ile to możliwe)

Sprawdzenie wypłacalności potencjalnego lokatora jest delikatną sprawą, często pomijaną przez właścicieli mieszkań. Jeśli jednak zależy nam na tym, by sprawdzić czy naszego lokatora będzie stać na regularne płacenie czynszu podsuwamy parę pomysłów jak to zrobić. Możemy poprosić o zaświadczenie o zarobkach od pracodawcy, wyciąg bankowy potwierdzający regularne opłacanie czynszu w poprzednim wynajmowanym mieszkaniu lub referencje od poprzednich właścicieli.

Zadbaj o odpowiednią i szczegółową umowę najmu

Umowa powinna być przemyślana i sporządzona z największa starannością. To dokument na podstawie którego, przekazujemy nasze mieszkanie. Nie ściągajmy z Internetu pierwszego lepszego dostępnego wzoru, nie wynajmujmy mieszkania umową słowną "na gębę". Poświęć jej chwilę i zadbaj o to, aby znalazły się w niej najistotniejsze informacje:

  • Dane personalne: Należy podać nazwiska i dane kontaktowe obu stron zaangażowanych w umowę najmu.
  • Opis nieruchomości: Należy zawrzeć pełny i dokładny opis wynajmowanej nieruchomości, w tym jej dokładną lokalizację oraz wyposażenie jakie posiada.
  • Okres wynajmu: Należy wyraźnie określić czas, na jaki obowiązuje umowa najmu, a także wszelkie opcje odnowienia lub rozwiązania umowy.
  • Kwota czynszu i harmonogram płatności: Kwota czynszu należnego każdego miesiąca, wraz z terminem płatności i sposobem zapłaty powinna być szczegółowo określona.
  • Kaucja: Jeśli planujemy pobrać kaucje, kwota powinna być również szczegółowo określona w umowie najmu. Kaucja jest należna w momencie podpisania umowy najmu i musi być wpłacona w całości. Kaucja ta będzie przechowywana przez właściciela do końca najmu na poczet ewentualnych remontów po wyprowadzce lokatorów.
  • Obowiązki związane z utrzymaniem i naprawami: Umowa powinna określać, która strona jest odpowiedzialna za utrzymanie i obowiązki naprawcze związane z nieruchomością, takie jak koszenie trawników, naprawy hydrauliczne itp. oraz jak te koszty zostaną pokryte, jeśli pojawią się w trakcie trwania okresu najmu. Przeważnie to najemca jest odpowiedzialny za wszelkie drobne naprawy lub konserwacje wymagane w czasie trwania najmu i rozlicza się z właścicielem mieszkania na podstawie rachunków i faktur, po wcześniejszej akceptacji.
  • Media: Umowa powinna również określić, które media są wliczone w opłatę za czynsz (takie jak woda czy prąd), a które nie (np. Netfix, Internet). Rachunki te muszą być płacone na czas, a wszelkie opóźnienia w płatnościach mogą spowodować zakończenie świadczenia usług.
  • Podnajem: Jeśli podnajem nieruchomości jest dozwolony pod pewnymi warunkami, powinno to być również szczegółowo określone w umowie.
  • Zwierzęta domowe/polityki dotyczące palenia: Wszelkie konkretne zasady dotyczące zwierząt domowych lub palenia na terenie obiektu powinny być również nakreślone w umowie.
  • Wypowiedzenie umowy najmu: Każda ze stron może wypowiedzieć niniejszą umowę najmu w dowolnym momencie z zachowaniem np. jednomiesięcznego okresu wypowiedzenia, przekazanego drugiej stronie na piśmie.

Rozważ najem okazjonalny u notariusza

Obecnie najbezpieczniejszą formą najmu mieszkania jest najem okazjonalny. Na czym polega? Najem okazjonalny charakteryzuje się tym, iż posiada załącznik w formie aktu notarialnego z oświadczeniem lokatora, który zobowiązuje się opuścić mieszkanie w wyznaczonym terminie oraz oświadcza, że posiada inny lokal, w którym może zamieszkać w przypadku rozwiązania lub wygaśnięcia umowy najmu. Taka umowa daje możliwość szybkiej egzekucji komorniczej, opróżnienia lokalu w przypadku nieuczciwego najemcy.

Abyś mógł skorzystać z dobrodziejstwa eksmisji na preferencyjnych warunkach (czyli na podstawie aktu notarialnego) w przypadku nieuczciwego i niewypłacalnego najemcy musisz umowę najmu okazjonalnego zgłosić naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na twoje miejsce zamieszkania w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Jeżeli tego nie zrobisz, to de facto twoja umowa najmu okazjonalnego przekształca się w standardową umowę najmu.

Ustal wysokość kaucji za mieszkanie

Kaucja jest zwykle równowartością miesięcznego czynszu za mieszkanie. Może być jednak wyższa. Zgodnie z prawem: Kaucja nie może przekraczać 12-krotności miesięcznego czynszu najmu liczonego na podstawie czynszu obowiązującego w chwili podpisania umowy najmu. Kaucja za mieszkanie jest z reguły zwrotna. Należy jednak pamiętać, że jej zwrócenie lokatorowi wiąże się z koniecznością spełnienia przez niego określonych warunków i zdania mieszkania w dokładnie takim stanie w jakim je wynajęliśmy. Właściciel może potrącić z kaucji pewną sumę, jeśli dopatrzy się w mieszkaniu jakiś uszkodzeń czy zniszczeń.

Spisz protokół zdawczo-odbiorczy

Sporządzenie i podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego nie jest obowiązkowe ale wskazane, jeśli chcemy uniknąć sporów związanych np. z rozliczeniem kaucji. Dokument określa w jakim stanie jest przekazywany lokal, określa jego wyposażenie, cechy szczególne i stan faktyczny. Chroni to także najemcę przed roszczeniami ze strony wynajmującego dotyczącymi ewentualnych uszkodzeń lokalu/domu lub braków w wyposażeniu.

Monitoruj płatności na bieżąco

Ustal z najemcom jasne zasady rozliczenia np. do 10 dnia każdego miesiąca, aby łatwiej było monitować płatności. Warto mieć pod kontrolą nie tylko przelewy za czynsz ale także za media. Dla bezpieczeństwa wszelkie faktury możesz przekierować na maila, by mieć do nich dostęp.

Co zrobić, kiedy najemca nie płaci za mieszkanie?

Ustawa o ochronie praw lokatorów w znacznym stopniu chroni najemcę. Zgodne z jej zapisami wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu dopiero wtedy, gdy najemca nie płaci czynszu przez 3 pełne okresy płatności, a wynajmujący dodatkowo wcześniej powiadomił go o zamiarze wypowiedzenia i dał mu dodatkowy termin na spłatę należności.

Niestety, niepłacących najemców nie tak łatwo się pozbyć. Jeśli lokator nie chce opuścić wynajmowanego lokalu, jedynym rozwiązaniem jest wytoczenie sprawy w sądzie, a w konsekwencji – wyrok sądowy i eksmisja.

Warto tu powrócić do tematu umowy najmu okazjonalnego, sporządzanej w postaci aktu notarialnego. Co ona daje? Łatwiejszą możliwość eksmisji niewypłacalnego lokatora, do miejsca wskazanego w umowie. W przypadku najmu okazjonalnego nie potrzebujesz wyroku eksmisyjnego wydawanego przez sąd a eksmisja może zostać przeprowadzona także w okresie ochronnym.

[wpstatistics stat=pagevisits time=total]