Zakup mieszkania na kredyt dla wielu osób wiąże się z dużym stresem oraz przeświadczeniem o konieczności przebrnięcia przez masę formalności i dokumentów. Pośrednio tak jest, natomiast mając dobrego opiekuna po stronie dewelopera jak również zaufanego doradcę kredytowego okazuje się, że to wiele prostsze niż mogłoby się nam wydawać.
1. SPRAWDŹ ZDOLNOŚCI KREDYTOWĄ
Planując zakup mieszkania, pierwsze co powinniśmy zrobić, to sprawdzić swoją zdolność kredytową. Jest to najważniejszy krok, ponieważ dzięki temu dowiemy się na jakie mieszkanie możemy sobie pozwolić i jak duży kredyt zostanie nam przyznany.
Pamiętaj także, by realnie ocenić swoje możliwości finansowe. Jeśli dostaniemy zdolność kredytową na 600 000 zł zastanówmy się, czy będziemy mogli sobie pozwolić na comiesięczne zobowiązania kredytowe wysokości około 2600 – 3000 zł przez kolejne 30 lat? Czy może lepszym pomysłem będzie zaciągnięcie kredytu na niższą kwotę? Większy kredyt oznacza większą ratę kredytu, dlatego kierujmy się przede wszystkim rozsądkiem.
Co to jest w ogóle zdolność kredytowa?
Zdolność kredytowa to maksymalna kwota kredytu, jaką możesz otrzymać od banku przy deklarowanych wydatkach, dochodach i założeniu, że chcesz spłacić zobowiązanie w określonym czasie. Zdolność kredytowa wyliczana jest na podstawie średniego miesięcznego dochodu netto, czyli tego co miesięcznie faktycznie nam zostaje po odjęciu wszystkich innych zobowiązań oraz kosztów życia.
Naszą zdolność kredytową możemy sprawdzić za pomocą dostępnych w Internecie kalkulatorów (jednak będą to tylko orientacyjne dane), dokładnie sprawdzić bezpośrednio w banku lub skorzystać z usług doradcy kredytowego. Osobiście polecamy ostatnie rozwiązanie, ponieważ doradca kredytowy będzie miał możliwość sprawdzenia zdolności kredytowej w różnych bankach równocześnie. Musimy mieć świadomość, że każdy bank ma swoje procedury, a różnica w maksymalnej kwocie może wynosić kilkaset tysięcy złotych.
Co jest brane przy ocenie zdolności kredytowej?
• wysokość kredytu, o który się starasz
• wiek kredytobiorcy
• historia kredytowa
• wysokość dochodów
• rodzaj umowy, na podstawie której otrzymujesz dochody
• wysokość wkładu własnego
• aktualnie zaciągnięte zobowiązania finansowe
• wielkość gospodarstwa domowego
• okres spłaty kredytu
• miesięczne koszty utrzymania
Nie zmieniaj pracy przed złożeniem wniosku
Jednym z warunków uzyskania dobrej decyzji kredytowej jest posiadanie stabilnego źródła dochodu. Co więcej, banki wymagają minimalnego 6 miesięcznego okresu pracy, dlatego nie warto jej zmieniać przed złożeniem wniosku, nawet jeśli miałaby ona być lepiej płatna. To samo dotyczy rozpoczęcia własnej działalności gospodarczej. Taka decyzja mogłaby zablokować możliwość złożenia wniosku kredytowego, nawet na okres 12 miesięcy. Taki jest bowiem minimalny okres prowadzenia działalności, by być dla banku wiarygodnym i pewnym klientem.
2. SPRAWDŹ SWÓJ BIK
Jednym z niezbędnych kroków w analizie kredytowej jest sprawdzenie naszej historii w BIK. Od danych zawartych w bazie BIK w dużym stopniu zależy to, czy otrzymasz pozytywną decyzję kredytową. Co tam znajdziemy?
• Nasze wszystkie zobowiązania kredytowe
• Wysokości rat tychże zobowiązań
• Przeterminowane płatności
• Informacje na temat naszej płynności finansowej
Musisz mieć świadomość, że nawet niewielkie niespłacone sumy będą miały wpływ na analizę kredytową. Opóźnienia w płatnościach przekraczające 180 dni mogą skutkować negatywną decyzją kredytową. Dlatego przed pójściem do doradcy kredytowego lub banku warto sprawdzić swoją historię kredytową i spłacić wszystkie możliwe zadłużenia.
Ile kosztuje raport BIK? Jednorazowe wygenerowanie raportu kosztuje 39 zł, ale raz na pół roku jest możliwość pobrania go za darmo. Wystarczy złożyć wniosek o „kopię danych” ale należy pamiętać o tym, że czas oczekiwania na taki dokument jest dłuższy, niż w przypadku płatnej wersji (nawet do miesiąca). Warto zwrócić uwagę także na to, że zakres zawartych w nim informacji jest ograniczony do wymagań narzuconych przez ustawę.
3. PRZYGOTUJ WKŁAD WŁASNY
Jeżeli znamy już naszą zdolność kredytową i wiemy na jakie mieszkanie możemy sobie pozwolić czas na zgromadzenie wkładu własnego czyli to kapitału, który musisz mieć, aby skutecznie ubiegać się o kredyt mieszkaniowy. Najczęściej wynosi on 20%, choć na rynku kredytów hipotecznych nadal są banki wymagające 10% wkładu własnego. Może być jednak tak, że bank będzie chciał sobie zrekompensować niższy wkład, wymagając od nas dodatkowego zabezpieczenia spłaty kredytu w postaci wykupienia ubezpieczenia niskiego wkładu własnego lub oferując wyższe oprocentowanie kredytu.
Pamiętaj, że oprócz własnego wkładu musimy posiadać środki na prowizję z tytułu udzielenia kredytu – czyli opłatę, którą bank naliczy w momencie udzielenia finansowania. Najczęściej jest ona określona jako procent od kwoty kredytu i w zależności od oferty wynosić będzie około 2 – 3%. Zdarzają się oferty z prowizją na poziomie 0 zł, ale wtedy zawsze warto sprawdzić czy bank nie rekompensuje sobie kosztów udzielenia finansowania w inny sposób.
Warto zabezpieczyć także pewien budżet, który przeznaczymy na opłaty notarialne.
4. ZNAJDŹ WYMARZANIE MIESZKANIE
Wybór mieszkania to dla wielu decyzja na całe życie. Przeszukując dziesiątki czy setki ogłoszeń nie dajmy się ponieść emocjom i odpowiedzmy sobie na to, co jest dla nas najistotniejsze.
• Czy w pobliżu jest /supermarket/apteka /piekarnia?
• Czy w okolicy są przystanki komunikacji miejskiej?
• Czy w okolicy jest park lub plac zabaw dla dzieci?
• Czy w pobliżu jest żłobek/przedszkole/szkoła podstawowa?
• Na jakie kierunki świata wychodzą okna w mieszkaniu?
• Jaki jest widok z okna?
• Czy jest balkon lub taras?
• W którym pomieszczeniu jest wyjście na balkon?
5. WYBIERZ NAJLEPSZĄ OFERTĘ
Nie jest prawdą, że w swoim banku otrzymasz najlepszą ofertę kredytową. Nie powinniśmy się także zrażać, gdy któryś bank odmówi nam udzielenia kredytu. Możemy skorzystać z popularnych rankingów czy porównywarek kredytów hipotecznych, chociaż najwygodniej skorzystać z bezpłatnych usług doradcy kredytowego, który na jednym spotkaniu przedstawi Ci parę ofert, by później wspólnie wybrać najlepszą z nich.
6. SKOMPLETUJ DOKUMENTY DO WNIOSKÓW KREDYTOWYCH
Kiedy już wybierzesz bank i najlepsza ofertę, dostaniesz listę dokumentów niezbędnych do uruchomienia kredytu. Wśród nich znajdą się między innymi:
- Dokumenty osobowe:
– dowód osobisty;
– drugi dowód tożsamości (prawo jazdy, paszport);
– w przypadku małżeństw posiadających rozdzielność majątkową – dokument potwierdzający ten stan;
– orzeczenie sądu w przypadku małżeństw w separacji bądź po rozwodzie. - Dokumenty dochodowe:
– zaświadczenie o zatrudnieniu i zarobkach;
– wyciąg z rachunku bankowego z okresu 6 lub 12 miesięcy. - Dokumenty od dewelopera (w przypadku zakupu mieszkania z rynku pierwotnego)
– umowa przedwstępna z deweloperem wraz ze wszystkim załącznikami, czyli prospektem informacyjnym
Więcej informacji znajdziesz w artykule: WNIOSEK O KREDYT HIPOTECZNY – JAKIE DOKUMENTY SĄ POTRZEBNE?
7. PODPISANIE UMOWY PRZEDWSTĘPNEJ LUB DEWELOPERSKIEJ
Jak wspomnieliśmy wcześniej, umowa przedwstępna z deweloperem jest jednym z wymaganych dokumentów o jakie bank poprosi przy rozpatrywaniu wniosku kredytowego (w przypadku zakupu mieszkania z rynku pierwotnego).
CO POWINNA ZAWIERAĆ?
Wszystkie istotne dane dotyczące transakcji nabycia mieszkania, które są ściśle określone przez ustawę deweloperską, czyli min:
• dokładne dane obu stron umowy
• opis przedmiotu umowy wraz z ceną
• harmonogram prac budowlanych
• standard wykończenia mieszkania
• harmonogram płatności
• termin odbioru mieszkania przez nabywcę
• termin przeniesienia własności
O wszystkie formalności związane z zawarciem umowy oraz skompletowaniem załączników zatroszczy się przedstawiciel dewelopera. Do obowiązków nabywcy, należy jedynie dokładne przeczytanie umowy przed jej podpisaniem.
CZY ZAWARCIE UMOWY PRZEDWSTĘPNEJ WIĄŻE SIĘ Z JAKIMIŚ KOSZTAMI?
Zgodnie z ustawą deweloperską, opłaty notarialne, których wysokość zależy od wartości mieszkania, ponoszone są przez kupującego i dewelopera w równej wysokości po 50%.
Przykładowo: Kupując mieszkanie za 350 000 zł musisz liczyć się z kosztami notarialnymi wysokości około 1400 – 1600 zł, z czego kupujący i deweloper płacą po połowie czyli po około 700 – 800 zł.
Activ Investment ma wynegocjowane dużo niższe stawki, niż w przypadku jednorazowej umowy. Warto sprawdzić czy deweloper, u którego zdecydujesz się kupić mieszkanie, także zatroszczył się o niższe ceny dla swoich Klientów.
8. ZŁOŻENIE POPRAWNIE WYPEŁNIONYCH WNIOSKÓW ORAZ WSZYSTKICH DOKUMENTÓW DO BANKU
Jeśli masz już wybrany bank oraz skompletowane wszystkie dokumenty czas na wizytę w oddziale i złożenie wniosku o kredyt. Po analizie i weryfikacji Twoich dokumentów bank, ma maksymalnie 21 dni na wydanie decyzji kredytowej.
9. WYDANIE DECYZJI KREDYTOWEJ I PODPISANIE UMOWY
Nadchodzi ten najważniejszy moment, czyli wydanie decyzji kredytowej. Jeśli bank rozpatrzył nasze dokumenty pozytywnie, nie pozostaje nam nic innego jak wybrać się do banku na podpisanie umowy kredytowej.
