Rynek pierwotny mieszkań w Warszawie w II kwartale 2026 r. Co pokazują najnowsze dane NBP?

Warszawski rynek pierwotny wszedł w II kwartał 2026 r. z wyraźnie większą aktywnością. W sprzedaży pojawiło się więcej mieszkań, liczba zawartych transakcji wzrosła, a ceny – zarówno ofertowe, jak i transakcyjne – ponownie poszły w górę.

Jednocześnie coraz mocniej widać różnice pomiędzy poszczególnymi dzielnicami i segmentami mieszkań. Inaczej zachowuje się rynek lokali do 40 m², inaczej mieszkań rodzinnych o powierzchni 40–60 m², a jeszcze inaczej największych lokali.

Najnowszy raport Narodowego Banku Polskiego dotyczący Warszawy i aglomeracji warszawskiej pozwala dokładnie przyjrzeć się tym zmianom. Opracowanie powstało na podstawie danych z bazy NBP BaRN i obejmuje m.in. oferty aktualne na 1 czerwca 2026 r. oraz transakcje zawarte od 1 marca do 31 maja 2026 r.

Warszawski rynek pierwotny - 7 najważniejszych danych

• ponad 13,5 tys. mieszkań w ofercie – o 14,2% więcej niż kwartał wcześniej,
• ponad 3,2 tys. sprzedanych mieszkań – wzrost o 7,8% kw/kw i aż 44,3% r/r,
• 18 488 zł/m² – średnia cena ofertowa nowego mieszkania,
• 16 783 zł/m² – średnia cena transakcyjna,
• 325 inwestycji mieszkaniowych w realizacji – rekordowa liczba odnotowana przez NBP,
• Białołęka i Targówek odpowiadały łącznie za 25,1% oferty i 24,5% transakcji,
• mieszkania o powierzchni 40-60 m² pozostawały największym segmentem rynku, podczas gdy w grupie lokali do 40 m² popyt był relatywnie większy niż dostępna podaż.

Większa oferta nie zatrzymała wzrostu sprzedaży

Jedną z najważniejszych zmian w II kwartale był jednoczesny wzrost podaży i liczby zawieranych transakcji.

Na warszawskim rynku pierwotnym dostępnych było ponad 13,5 tys. mieszkań. To o 14,2% więcej niż w poprzednim kwartale i o 5,8% więcej niż rok wcześniej.

Równolegle wzrosła sprzedaż. W analizowanym okresie kupiono ponad 3,2 tys. nowych mieszkań, czyli o 7,8% więcej niż w I kwartale 2026 r. Szczególnie wyraźna jest zmiana w ujęciu rocznym – liczba transakcji zwiększyła się aż o 44,3%.

Rynek stał się więc bardziej konkurencyjny po stronie podaży, ale większy wybór mieszkań nie oznaczał wyhamowania popytu.

Ceny nowych mieszkań nadal rosną

Wzrost aktywności zakupowej szedł w parze z dalszym wzrostem cen. W II kwartale 2026 r. zarówno ceny ofertowe, jak i transakcyjne były wyższe niż trzy miesiące wcześniej.

Najważniejsze dane cenowe:

• 18 488 zł/m² - średnia cena ofertowa (+2,4% kw/kw | +6,9% r/r)
• 16 783 zł/m² - średnia cena transakcyjna (+1,9% kw/kw | +2,4% r/r)
• 17 518 zł/m² - mediana ceny ofertowej
• 15 964 zł/m² - mediana ceny transakcyjnej
• 10,2% - różnica pomiędzy średnią ceną ofertową a transakcyjną

Najbardziej widoczna różnica dotyczy dynamiki rocznej. Ceny ofertowe rosły wyraźnie szybciej niż ceny transakcyjne - odpowiednio o 6,9% i 2,4% r/r. To pokazuje, że oczekiwania cenowe sprzedających rosły szybciej niż poziom cen faktycznie akceptowanych przez kupujących.

Rekordowa liczba inwestycji mieszkaniowych

Duża aktywność była widoczna również po stronie deweloperów. W II kwartale 2026 r. w Warszawie realizowano 325 nowych projektów mieszkaniowych – według NBP była to rekordowa liczba. Najwięcej inwestycji znajdowało się na Białołęce i Mokotowie.

Struktura oferty wyglądała następująco:

• 41,1% dostępnych mieszkań miało planowany termin zakończenia budowy w 2027 r. – była to największa grupa w ofercie,
• 21,5% podaży stanowiły mieszkania z terminem realizacji w 2028 r.; ich udział wyraźnie wzrósł względem poprzedniego kwartału,
• po stronie sprzedaży najczęściej wybierano lokale z bliższym terminem oddania – mieszkania planowane do ukończenia w 2026 r. odpowiadały za 34,2% transakcji, a te z terminem na 2027 r. za 37,8%.

Widać więc, że choć oferta przesuwa się coraz mocniej w stronę projektów planowanych na 2027 i 2028 r., kupujący nadal najczęściej decydują się na mieszkania z krótszym czasem oczekiwania na odbiór.

Białołęka i Targówek na czele warszawskiej sprzedaży

Warszawski rynek pierwotny jest mocno zróżnicowany lokalizacyjnie. Pod względem skali podaży i sprzedaży szczególnie wyróżniają się Białołęka i Targówek.

Łącznie odpowiadały one za 25,1% mieszkań dostępnych w ofercie. Jednocześnie przypadło na nie 24,5% wszystkich zarejestrowanych transakcji – był to najwyższy udział w analizowanym kwartale.

Duży udział w sprzedaży miały również Włochy i Ursus – 19,7%.

W obu tych grupach dzielnic średnie ceny transakcyjne pozostawały poniżej średniej dla całej Warszawy. Na Białołęce i Targówku było to przeciętnie 13 877 zł/m², natomiast we Włochach i Ursusie 15 223 zł/m².

Cena zależy przede wszystkim od lokalizacji

Warszawski rynek pierwotny jest mocno zróżnicowany, dlatego średnia dla całego miasta nie pokazuje w pełni realnych poziomów cen w poszczególnych dzielnicach.

Poza Śródmieściem i Żoliborzem najwyższą średnią cenę ofertową NBP odnotował w grupie obejmującej Ochotę i Wolę – 26 270 zł/m².

W wybranych dzielnicach ceny kształtowały się następująco:

• Wola – cena ofertowa: 25 381 zł/m², cena transakcyjna: 24 513 zł/m²,
• Mokotów – cena ofertowa: 22 080 zł/m², cena transakcyjna: 19 324 zł/m²,
• Targówek – cena ofertowa: 15 627 zł/m², cena transakcyjna: 15 069 zł/m²,
• Białołęka – cena ofertowa: 13 794 zł/m², cena transakcyjna: 13 165 zł/m².

Różnica pomiędzy średnią ceną ofertową na Woli i Białołęce przekraczała 11 tys. zł/m². To pokazuje, że lokalizacja pozostaje jednym z kluczowych czynników kształtujących ceny nowych mieszkań w Warszawie.

Mieszkania 40-60 m² nadal dominują

Największą część warszawskiego rynku pierwotnego stanowią mieszkania o powierzchni 40–60 m², ale dane NBP pokazują, że najmniejsze lokale są relatywnie częściej wybierane przez kupujących.

Najważniejsze różnice między segmentami:

• Mieszkania do 40 m² odpowiadały za 24,1% oferty, ale już za 28,9% transakcji, co wskazuje na relatywnie większe zainteresowanie kupujących. Jednocześnie osiągały wysokie ceny – średnio 19 675 zł/m² w ofertach i 17 413 zł/m² w transakcjach.
• Mieszkania 40-60 m² stanowiły 44,8% całej oferty i 40,6% transakcji. To najliczniejsza grupa lokali dostępnych na rynku.
• Mieszkania powyżej 80 m² należały do najdroższych w przeliczeniu na metr kwadratowy – średnia cena ofertowa wynosiła 20 525 zł/m², a transakcyjna 17 880 zł/m².

Widać więc wyraźnie, że mieszkania 40-60 m² dominują pod względem liczby ofert, natomiast najmniejsze lokale mają mocniejszą relację sprzedaży do dostępnej podaży i utrzymują wysokie ceny za metr kwadratowy.

Więcej rozpoczętych budów i mieszkań oddanych do użytkowania

W II kwartale 2026 r. rozpoczęto budowę ponad 3,6 tys. mieszkań - o 23,3% więcej niż kwartał wcześniej i o 28,2% więcej niż rok wcześniej.

• ponad 3,2 tys. mieszkań uzyskało pozwolenie na budowę – to wzrost o 17,9% kw/kw,
• około 4,2 tys. lokali oddano do użytkowania – aż o 62,1% więcej niż w poprzednim kwartale i o 3,9% więcej niż rok wcześniej.

Dane pokazują więc wyraźne ożywienie także po stronie nowej podaży, nie tylko samej sprzedaży.

Co najnowsze dane mówią o warszawskim rynku?

Warszawski rynek pierwotny wyraźnie przyspieszył, ale jednocześnie stał się bardziej wymagający. Rosną sprzedaż i ceny, lecz wraz z większą podażą kupujący mają też szerszy wybór, a tempo sprzedaży pozostaje istotnym wyzwaniem.

Najważniejsze wnioski z danych NBP:

• Popyt wrócił na wyższy poziom - liczba transakcji była o 44,3% wyższa niż rok wcześniej.
• Oferta wyraźnie się zwiększyła - podaż wzrosła o 14,2% kwartał do kwartału, co oznacza większy wybór po stronie kupujących.
• Ceny nadal rosły, ale szybciej w ofertach niż w zawieranych transakcjach – odpowiednio o 6,9% i 2,4% rok do roku.
• Rynek jest coraz bardziej konkurencyjny - w Warszawie realizowano rekordowe 325 projektów, a średni czas sprzedaży wydłużył się do 14,5 miesiąca.
• Najmniejsze mieszkania cieszą się relatywnie większym zainteresowaniem kupujących – lokale do 40 m² stanowią 24,1% oferty, ale aż 28,9% sprzedaży. Z kolei mieszkania 40-60 m² są najliczniejszą grupą w ofercie, jednak ich udział w sprzedaży jest niższy.

Najważniejszy obraz jest więc dość czytelny: rynek odzyskał dynamikę, ale nie wrócił do warunków łatwej sprzedaży. Kupujący są aktywniejsi niż rok wcześniej, jednocześnie mają więcej ofert do porównania. Dla deweloperów oznacza to większe znaczenie ceny, lokalizacji i dopasowania produktu do realnego popytu.

Źródło: Narodowy Bank Polski, Oddział Okręgowy w Warszawie, Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Warszawie i aglomeracji warszawskiej w II kwartale 2026 r., Warszawa, wrzesień 2026 r. Dane z bazy NBP BaRN.