WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA A ZARZĄDCA BUDYNKU

Jeśli kupujesz mieszkanie na nowo powstałym lub powstającym dopiero osiedlu, automatycznie stajesz się członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Zawiązuje się ona automatycznie na mocy prawa. Każda wspólnota mieszkaniowa z reguły posiada zarząd lub/i zarządcę. Zarząd wspólnoty jest organem, w jakiego składzie znajdują się przedstawiciele właścicieli lokali, natomiast zarządca nieruchomości może być osobą fizyczną albo firmą zewnętrzną, która zawodowo zajmuje się zarządzaniem wspólnotami mieszkaniowymi.

1. ZA CO PŁACISZ CZYNSZ?

Czynsz to comiesięczne opłaty administracyjne, które uiszczane są na rzecz zarządcy, spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej. W jego skład wchodzą opłaty wynikające zarówno z eksploatacji budynku, jak i koszty administracyjne nieruchomości. Ponadto, niektóre wspólnoty mogą pobierać dodatkowe opłaty za dostęp do udogodnień takich jak basen, siłownia, czytelnia czy bawialnia dla dzieci itp. Im więcej "atrakcji na osiedlu" dla mieszkańca, tym czynsz z reguły jest wyższy.

Będąc właścicielem jednego z kilkunastu czy kilkudziesięciu mieszkań w budynku, jesteś automatycznie współwłaścicielem części budynku. Co za tym idzie, w jakimś stopniu spoczywa na Tobie współodpowiedzialność za to, co się dzieje nie tylko z Twoim mieszkaniem, ale również z częściami wspólnymi – korytarzami, suszarniami, schowkami, piwnicami, klatkami schodowymi, trawnikami, itp. z tej współodpowiedzialności nie możesz się zwolnić.

CO WCHODZI W SKŁAD CZYNSZU?

Znacznym ułatwieniem w zarządzaniu całym budynkiem, sprawami technicznymi czy naprawami jest powołanie osobowego zarządu wspólnoty lub wybranie profesjonalnego zarządcy. Jednak koszty wynikające z utrzymania budynku ponosi każdy mieszkaniec:

  • opłaty za zużycie energii w części wspólnej
  • opłaty za ogrzewanie części wspólnej
  • opłaty za zużycie wody w części wspólnej (zużytej np. do podlewania trawnika lub sprzątania)
  • utrzymanie czystości w części wspólnej oraz wywóz śmieci
  • utrzymanie windy
  • bieżące remonty i naprawy / fundusz remtontowy
  • utrzymanie porządku w otoczeniu budynku – utrzymanie zieleni, odśnieżanie zimą,
  • monitoring w budynku

PRZYKŁAD

Poniżej przedstawiamy autentyczne przykładowe rozliczenie zaliczki miesięcznej z kwietnia 2023 dla jednego z mieszkań blisko centrum Krakowa. Mieszkanie ma powierzchnie 36,64 m2, bez miejsca parkingowego i komórki lokatorskiej (w przypadku ich posiadania czynsz wzrośnie o ok. 70 zł (50+20 zł)).

PRZYKŁADOWE ROZLICZENIE ZA KWIECIEŃ 2023.

Wodę w bloku opłaca się na zasadzie zaliczek. Polega to na tym, że co miesiąc właściciel mieszkania płaci ustaloną sumę (zaliczkę), wyliczaną na podstawie wcześniejszego zużycia w mieszkaniu. Z reguły raz lub dwa razy do roku w administracji dokonywane jest rozliczenie wody w budynku i wyliczana jest kwota przypadająca na dane lokale. Gdy opłacane przez nas zaliczki okazały się za małe, właściciel lokalu będzie musiał uregulować niedopłatę. Jeśli opłacane zaliczki były za duże, powstała nadpłata zostanie wykorzystana na poczet przyszłych rozliczeń.

Energia elektryczna nie jest ujęta w rozliczeniu - rozliczeń dokonujesz bezpośrednio z Tauronem.

TWÓJ UDZIAŁ W CZĘŚCI WSPÓLNEJ

Twój udział w powyższych kosztach zależy od tego, jakiej powierzchni jest Twoje mieszkanie – im większe mieszkanie, tym większy udział w całości budynku i tym wyższa opłata. Dokładna informacja na ten temat zapisana jest w II dziale księgi wieczystej nieruchomości wspólnej (czyli budynku). Twój udział wyrażony jest wartością procentową, np: Anna i Jan Wiśniewscy – 1400 / 100000 udziałów w nieruchomości wspólnej (1,40 %).

STAWKA ZA M2 MIESZKANIA

Warto podkreślić, że pod uwagę brana jest powierzchnia użytkowa – zarówno Twojego mieszkania, jak i suma powierzchni części wspólnych (w tym pomieszczenia przynależne, np. piwnica). W praktyce rozliczenie pomiędzy mieszkańcami a wspólnotą zazwyczaj odbywa się poprzez ustalenie kosztu za 1 m2 powierzchni mieszkania. Stawki różnią się w zależności od miast. Np. od 1 stycznia 2023 r., najniższa stawka czynszu w Krakowie wynosi 5,96 zł za 1 m2, a najwyższa – 15,22 zł za 1 m2 i określa je Prezydent Miasta Krakowa w drodze zarządzenia.

Ustalonym ustawowo terminem dokonywania wpłat na poczet rozliczenia ze wspólnotą mieszkaniową jest 10. dzień każdego miesiąca.

2. KTO USTALA STAWKI?

Stawki poszczególnych opłat znajdują się w uchwałach i regulaminach, które podejmowane są w drodze głosowania na zebraniu członków wspólnoty lub drogą indywidualnego zbierania podpisów od mieszkańców.

WARTO BRAĆ UDZIAŁ W ZEBRANIACH I GŁOSOWANIACH

Aby dana stawka weszła w życie, uchwała musi zostać przegłosowana większością głosów właścicieli – warto podkreślić, że w głosowaniu może być brany pod uwagę udział właściciela w całości nieruchomości, ale nie musi.

Wspólnota może uchwalić uchwałę, zgodnie z którą każdemu właścicielowi przysługuje w danym głosowaniu 1 głos. Nie jest więc tak, że miesięczny koszt danej usługi jest narzucony odgórnie przez np. zarząd lub administratora.

MAŁE WSPÓLNOTY

Nieco inaczej sytuacja wygląda we wspólnotach tzw. małych, czyli liczących do 7 lokali mieszkalnych. Tutaj decyzje podejmowane są przez wszystkich właścicieli i muszą mieć charakter jednogłośny.

MIESZKAŃCY DECYDUJĄ

Powinieneś mieć na uwadze, że część opłat pobieranych przez administratora (lub zarząd) nie zostanie spożytkowana na bieżące potrzeby. Ich rozliczenie odbywa się w cyklu rocznym. Z końcem roku rozliczeniowego podsumowuje się zgromadzone na koncie wspólnoty środki i poniesione wydatki. Jeśli powstała nadpłata, to mieszkańcy zadecydują na jaki cel ją przeznaczyć, a nie administrator (czy też sam zarząd).